Coraz więcej umów przednajmu w Warszawie

Na koniec pierwszej połowy 2018 roku, całkowity zasób powierzchni biurowej w Warszawie wyniósł 5,41 mln mkw. i od końca ubiegłego roku powiększył się o blisko 173 700 mkw. Na rynku pojawiło się 15 nowych projektów, z których największe to: budynek Proximo II w strefie Zachodnie Centrum, Equator IV w strefie Jerozolimskie oraz kompleks Koneser na warszawskiej Pradze. Coraz częściej na rynku pojawiaj? się rewitalizowane budynki biurowe, takie jak: Centrum Marszałkowska, czy planowany projekt LIXA, powstaj?cy w miejscu dawnej siedziby Kredyt Banku przy ul. Kasprzaka.

-  Widoczny od jakiegoś czasu trend rewitalizacji i modernizacji obiektów zabytkowych nadal się utrzymuje, a  duże zainteresowanie najemców zachęca deweloperów do realizacji tego typu unikatowych biur. Jak pokazuj? ostatnie kwartały, większość oddawanej do użytku powierzchni jest wchłaniana przez rynek. W  I  kwartale zostały oddane do użytku Hotel Europejski oraz pierwsza faza Elektrowni Powiśle, a obiekty takie jak ArtN czy Browary Warszawskie s? obecnie w budowie  – powiedziała  Anna Górska - Kwiatkowska, Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield.

Po pierwszej połowie roku w budowie znajdowało się 707 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z  czego aż 567 000 mkw. znajduje się w strefie centralnej. Wśród nowych obiektów, które weszły w fazę realizacji w drugim kwartale 2018, warto wymienić projekt Central Tower. Do końca roku planowane jest oddanie kolejnych 50 000 mkw. biur.

W pierwszej połowie roku wskaźnik absorpcji wyniósł 148 000 mkw., co stanowi wzrost o 11% w porównaniu do pierwszej połowy 2017 roku. Całkowita aktywność najemców wzrosła o 8% (424 700 mkw.) w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Wolumen transakcji najmu w pierwszej połowie roku był zdominowany przez nowe umowy (65%) renegocjacje (24%) i ekspansje (10%). Do najbardziej aktywnych najemców możemy zaliczyć firmy oferuj?ce elastyczn? przestrzeń do pracy m.in. WeWork (coworking), firmy z sektora IT oraz branży finansowej. Wśród największych transakcji należy wymienić wynajęcie 14 800 mkw. przez firmę z sektora publicznego w budynku Piękna 2.0, umowę przednajmu 13 500 mkw. podpisan? w Varso przez Cambridge Innovation Center, czy renegocjację umowy najmu 11 850 mkw. przez spółkę PLL LOT w  budynku PLL LOT HQ.

-  Ze względu na ograniczon? ilość powierzchni biurowej dostępnej od zaraz, najemcy planuj?cy zwiększyć swoj? powierzchnię coraz częściej decyduj? się na zawarcie umowy w projektach będ?cych obecnie w  budowie.  W pierwszej połowie roku umowy tego rodzaju obejmowały 22% wszystkich nowych transakcji zawartych na rynku. W budynkach będ?cych obecnie w budowie już 12% całkowitej dostępnej powierzchni biurowej zostało zabezpieczone umowami przednajmu. Co więcej, dane wskazuj?, że dla budynków planowanych do oddania w drugiej połowie 2018 roku, wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 27%, dla budynków planowanych na 2019 rok - 10%, a dla budynków wchodz?cych na rynek w 2020 roku - 11%  –  powiedział  Jan Szulborski, konsultant w Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield, autor raportu.

Po pierwszej połowie 2018 roku wskaźnik pustostanów dla warszawskiego rynku biurowego wzrósł nieznacznie o 0,2 pp. (11,1%). Zmianę trendu spowodowało oddanie w drugim kwartale do użytku prawie 150  000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W stolicy dostępne jest obecnie ponad 600 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 432 000 mkw. w strefach poza centrum i 167 600 mkw. w strefie centralnej.

Czynsze nominalne dla najlepszych biur w ścisłym centrum utrzymuj? się na poziomie 23,5-24 €/mkw./m-c. W  strefie Centralnej Zachodniej, odnotowuj?cej największ? aktywność najemców, czynsze wahaj? się w  przedziale 17-19 €/mkw./m-c. Dla lokalizacji poza centrum stawki pozostały na relatywnie niezmienionym poziomie, czyli 13-16,5 €/mkw./m-c.

-Wskaźniki podsumowuj?ce pierwsze półrocze 2018 roku na warszawskim rynku nieruchomości komercyjnych jednoznacznie pokazuj?, że dochodzi do zmiany pozycji negocjacyjnej najemców oraz wynajmuj?cych. Aktualnie możemy coraz śmielej mówić o rynku wynajmuj?cego. Wstrzymany został spadek czynszów bazowych, a w najbardziej atrakcyjnych mikrolokalizacjach biurowych obserwujemy wzrost stawek najmu. Jest to spowodowane zmniejszeniem podaży w 2017 roku i utrzymuj?cym się wysokim popytem ze strony najemców. Szacujemy, że do drugiej połowy 2020 roku, kiedy na rynek zostanie dostarczonych kilka wielkopowierzchniowych inwestycji, popyt będzie przewyższał podaż doprowadzaj?c do dalszego obniżania wskaźnika pustostanów. Ograniczona oferta powierzchni biurowych oraz postępuj?ce prace modernizacyjne infrastruktury drogowej w Warszawie mog? wpłyn?ć na wzrost popularności projektów zlokalizowanych na mokotowskim Służewcu. Pierwsze półrocze 2018 roku potwierdziło duże zainteresowanie Warszaw? ze strony operatorów biur serwisowanych oraz co-worków, które konsekwentnie zwiększaj? powierzchnie swoich nowo otwieranych centrów. Zwiększony popyt jest generowany również przez sektor usług wspólnych dla biznesu (SSC/ BPO) oraz ekspansje najemców maj?cych już swoje siedziby w Warszawie  –  powiedział  Piotr Capiga, Associate,  Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield.