COVID-19  •  Aktualności firm stowarzyszonych  •  Analizy i badania

Wnioski na temat możliwości rozwiązania umów najmu w dobie COVID-19

W wyniku pandemii COVID-19 wielu najemców stoi przed dylematem biznesowej opłacalności kontynuacji najmu wielkopowierzchniowych lokali biurowych. Czy umowy takie można rozwiązać i czy naraża to najemcę na jakieś ryzyko?

Rozwiązanie pierwsze - zapisy umowy

Sytuacja wielu najemców jest aktualnie na tyle trudna, że część z nich rozważa rozwiązanie umów najmu swoich biur. Co w przypadku gdy wynajmujący nie godzi się na rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron?

Z praktyki rynkowej wynika, że w przypadku najmu wielkopowierzchniowych lokali biurowych i handlowych, najczęściej zawierane są umowy na czas oznaczony. Standardowo kontrakty takie cechuje trwałość. Co do zasady strony mogę je wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach w nich określonych. Najemca powinien zatem w pierwszej kolejności, skrupulatnie przeanalizować, czy w umowie przewidziano możliwości przedterminowego rozwiązania stosunku najmu.

A co jeśli w kontrakcie brak adekwatnej podstawy umownej do jej rozwiązania?

Rozwiązanie drugie - oświadczenie o gospodarczej niemożliwości świadczenia

Celem złożenia takiego oświadczenia wynajmującemu jest rozwiązanie danej umowy ze skutkiem natychmiastowym. Możliwość jego złożenia ma źródło w założeniu, że wobec radykalnie zmienionych warunków rynkowych dalsze wykonywanie umowy przez najemcę jest niemożliwe z przyczyn gospodarczych. Wybranie tej drogi może jednak doprowadzić do sporu z wynajmującym. Może on nie uznać tego oświadczenia za prawnie skuteczne, tj. za wywołujące skutek w postaci wygaśnięcia umowy. Wynajmujący może twierdzić, że umowa trwa, w związku z czym będzie naliczał czynsz i wszystkie inne opłaty wynikające z umowy. Wynajmujący może też skorzystać z zabezpieczeń przewidzianych w umowie lub z ustawowego prawa zastawu na rzeczach najemcy. Sytuacje mogą być różne.

Aby przeciwdziałać powyższym skutkom najemca może wystąpić z powództwem o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. W takim wypadku sąd będzie rozstrzygał, czy miała miejsce „gospodarcza niemożliwość świadczenia” po stronie najemcy. Powyższe powództwo można połączyć z powództwem ewentualnym o którym mowa poniżej.

Rozwiązanie trzecie - powództwo na podstawie klauzuli rebus sic stantibus

W tym scenariuszu najemca nadal wynajmowałby lokal, z tym, że równocześnie wystąpiłby do sądu z wnioskiem o rozwiązanie umowy lub zmianę jej warunków. W najlepszym przypadku, sąd w rozstrzygnięciu rozwiązałby umowę z mocą wsteczną lub zmienił jej warunki (np. radykalnie obniżył czynsz).

Opcja ta wiąże się jednak z kilkoma ryzykami związanymi m.in. z kwestią upływu czasu. Dana umowa może np. wygasnąć (w wyniku upływu okresu najmu) zanim sąd wyda wyrok w sprawie. Mogą mieć tu miejsce różne scenariusze, których prawdopodobieństwo wystąpienia jest trudne do oszacowania.

Niepewny wynik sporu sądowego

Rozwiązanie drugie i trzecie powyżej oparte jest na argumentacji niesprawdzonej w praktyce sądowej. W ciągu ostatnich 30 lat obowiązywania gospodarki rynkowej w Polsce nie było okoliczności, porównywalnych do pandemii choroby COVID-19. Spowodowany tym brak ukształtowanej linii orzeczniczej powodują wysoką niepewność co do stanowiska sądu, który będzie rozstrzygał daną sprawę.

Prowadzi to do wniosku, że najkorzystniej dla najemcy jest negocjować z wynajmującym rozwiązanie umowy za zgodnym porozumieniem stron. Warto też przewidywać w umowach możliwość ich wypowiedzenia, aby w razie potrzeby najemca mógł skorzystać z tego uprawnienia w przyszłości.

W razie dodatkowych pytań zapraszamy do kontaktu. Pozostajemy do Państwa dyspozycji również w innych sprawach związanych z prawem i podatkami.

Zespół SENDERO Tax & Legal

WIĘCEJ AKTUALNOŚCI

Share this page Share on FacebookShare on TwitterShare on Linkedin

Close

Platforma COVID19