Analizy i badania

Rynek finansowania dłużnego – Polska

<p style="text-align: justify;">Międzynarodowa firma doradcza Cushman &amp; Wakefield opublikowała swoją opinię dotyczącą rynku finansowania dłużnego w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce*. Transakcje nieruchomościowe w roku 2017 osiągnęły rekordową kwotę EUR 4.8 mrd, ze zwyżką ok. 5% w stosunku do poprzedniego roku. Finansowanie bankowe związane z nabywanymi nieruchomościami utrzymywało się na niezmiennym poziomie osiągając średnio ok. 60% wartości nabywanych nieruchomości.</p>

>

  • Wzrost dynamiki  udzielanych kredytów bankowych dzięki niskim kosztom pieni?dza i dobrym wynikom gospodarczym, jednak widoczne zróżnicowanie podejście do udzielania finansowania w zależności od klasy aktywa i reputacji inwestora
  • Budownictwo chętnie finansowane przez banki, jednocześnie wzrost zainteresowania projektami hotelowymi i inwestycjami alternatywnymi, w tym mieszkaniami na wynajem, prywatnymi domami studenckimi czy domami opieki
  • Przewidywany powolny wzrost stóp procentowych dla kredytów w dłuższej perspektywie może mieć wpływ na nieznaczne ograniczenie popytu kredytowego na polskim rynku
  • Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym CIT może wpłyn?ć na sytuację kredytow? w Polsce w 2018 roku
  • Usługi doradztwa dłużnego, zarz?dzanie długiem oraz wsparcie przy restrukturyzacji finansowania zaczynaj? być coraz bardziej popularne wśród inwestorów w Polsce, aczkolwiek w odróżnieniu od np. Wielkiej Brytanii i USA ci?gle jest to bardzo mały procent wszystkich transakcji finansowania

W ostatnich dwóch latach nast?pił wzrost dynamiki udzielanych kredytów bankowych. Utrzymuj?ce się od dłuższego czasu niskie koszty kredytów bankowych oraz bardzo dobre wyniki gospodarcze z powodzeniem napędzały aktywność inwestorów, którym łatwy dostęp do tanich pieniędzy zapewniał dynamiczny rozwój. Przejawiał się on zarówno w liczbie jak i w wielkości realizowanych projektów inwestycyjnych. Na dotychczasowej sytuacji zyskały również podmioty finansuj?ce, które korzystaj?c z wysokiej aktywności kredytobiorców udzielały kredytów o niewysokim ryzyku i zwiększyły grono swoich kontrahentów.

Interesuj?co przedstawia się także rodzaj aktywów finansowanych przez banki, które oprócz tradycyjnego finansowania pracuj?cych nieruchomości biurowych, magazynowych oraz handlowych na coraz większ? skalę finansuj? budownictwo, w tym mieszkaniowe, a także projekty hotelowe. Banki zaczynaj? także oferować finansowanie inwestycji alternatywnych, w tym mieszkań na wynajem, prywatnych domów studenckich oraz – jak na razie ci?gle w ograniczonym zakresie – domów opieki zarz?dzanych przez wyspecjalizowanych operatorów.

W dłuższej perspektywie oczekuje się powolnego wzrostu stóp procentowych dla kredytów udzielanych nie tylko w USD, ale także w EUR i PLN, co może mieć wpływ na nieznaczne ograniczenie popytu kredytowego na polskim rynku.

W 2017 roku zauważalne było zróżnicowane podejście banków do udzielania finansowania w zależności od klasy aktywów. Zawsze istniało i nadal istnieje duże zainteresowanie banków udzielaniem kredytów o stosunkowo niskiej marży, oscyluj?cej wokół 2% p.a., w celu nabywania lub refinansowania nowych lub prawie nowych budynków komercyjnych z dobr? lokalizacj? oraz renomowanymi najemcami ze stosunkowo długim średnim okresem najmu. Oprócz powyższych parametrów na możliwość udzielenia finansowania znacz?co wpływa renoma i wyniki inwestora, jego doświadczenie w zarz?dzaniu aktywami na danym rynku oraz potencjał do nabywania następnych projektów nieruchomościowych. Mimo możliwości uzyskania znacznie wyższej marży, zdecydowanie mniejszym zainteresowaniem ze strony banków cieszyły się stare lub niezbyt dobrze prosperuj?ce nieruchomości komercyjne, szczególnie gdy nabywc? okazywały się niewielkie lub też nie posiadaj?ce znacz?cego doświadczenia w aktywnym zarz?dzaniu nieruchomościami albo dopiero wchodz?ce na dany rynek, fundusze.

Część starszych nieruchomości była nabywana przez obecnych właścicieli w latach sprzed kryzysu, na „górce cenowej”, ze stosunkowo wysokim wskaźnikiem zadłużenia, sięgaj?cym nawet 90% wartości rynkowej i z minimaln? spłat? nawet na poziomie 1%-2% rocznie. Obecnie, mimo upływu 10 lat, zdarza się, że wskaźnik zadłużenia dla tych nieruchomości, wzi?wszy pod uwagę aktualn? wartość niespłaconego kredytu do aktualnej wartości rynkowej, utrzymuje się ci?gle powyżej 80% lub nawet 90%. W takim wypadku w zasadzie brak jest możliwości refinansowania na podobnym poziomie wskaźnika zadłużenia.

Na sytuację kredytow? w Polsce w 2018 roku do pewnego stopnia wpływ będzie miała obowi?zuj?ca od pocz?tku tego roku nowelizacja ustawy o podatku dochodowym CIT, która narzuca konieczność uiszczania miesięcznych opłat w wysokości 0.035% od księgowej wartości pocz?tkowej nieruchomości komercyjnej, przekraczaj?cej 10 mln zł w formie zaliczek na podatek dochodowy. Należny podatek dochodowy liczony od dochodu brutto w wysokości równej zapłaconej zaliczce będzie kompensowany, zatem dla spółek generuj?cych wystarczaj?cy dochód brutto będzie on miał charakter neutralny. Inaczej będzie w przypadku spółek, które nie płac? podatku dochodowego lub płac? go w wysokości niższej niż zapłacone zaliczki podatku od wartości nieruchomości. Taka spółka będzie musiała liczyć się z dodatkowymi obci?żeniami publiczno-prawnymi, które wpłyn? na obniżenie wolnej gotówki w spółce, a przez to także na zmniejszenie poziomu wskaźnika obsługi zadłużenia. Zmiana ta w największym stopniu dotknie spółki posiadaj?ce budynki biurowe lub handlowe charakteryzuj?ce się przeciętnym poziomem zarz?dzania oraz słab? rentowności?, albo też takie, które okresowo maj? duży poziom pustostanów.

Dodatkowy wpływ na poziom wolnej gotówki, a co za tym idzie – na ocenę zdolności kredytowej, może mieć wprowadzone w nowelizacji ustawy o podatku dochodowym, ograniczenie zaliczania do kosztów uzyskania przychodów kosztów finansowych, do maksymalnego poziomu 30% EBIDTA. W przypadku dobrze prosperuj?cych nieruchomości i dobrze zarz?dzanych spółek, gdzie koszty finansowe stanowi? niewielki procent wyniku operacyjnego netto, ograniczenie to nie będzie mieć żadnego negatywnego wpływu. Inna sytuacja będzie w przypadku spółek z pustostanami oraz nisk? EBIDTA, gdzie fakt zwiększenia podatku dochodowego może wpłyn?ć na obniżenie zdolności kredytowej. Dla banków powyższe zmiany oznaczaj? wyższe ryzyko kredytowe, co może zostać odzwierciedlone w podwyższonych marżach dla średnio prosperuj?cych nieruchomości.

Istniej?ce obci?żenia publicznoprawne banków niepaństwowych zarejestrowanych w Polsce w postaci podatku bankowego wynosz?cego 0.44% p.a. od wartości aktywów oraz opłaty administracyjnej zwi?zanej z bankowym funduszem gwarancyjnym, powoduj?, że istnieje silna konkurencja pomiędzy nimi, a bankami posiadaj?cymi w Polsce tylko przedstawicielstwo lub oddział, a więc niepodlegaj?cymi tym obci?żeniom.

Niektóre banki szczególnie maj?ce w portfelu duży procent nieruchomości handlowych coraz bardziej przygl?daj? się wzrostowi koncentracji powierzchni handlowych w niektórych miastach, co ewentualnie może mieć negatywny wpływ na poziom przychodów z najmu w dłuższym okresie.   Potencjalne zmniejszenie obrotów sklepów z racji wprowadzonej ustawy o wolnych niedzielach będzie szczególnie uważnie monitorowanie przez banki, gdyż istnieje obawa, iż najemcy będ? chcieć skompensować sobie ewentualne zmniejszenie wpływów ze sprzedaży zmniejszeniem czynszów.

Oprócz finansowania bankowego coraz większ? rolę odgrywaj? obligacje korporacyjne, szczególnie dla projektów deweloperskich. Emisja obligacji korporacyjnych, oprócz funkcji dłużnej, stanowi także sposób na poprawę pozycji emitenta i często jest etapem wstępnym przed wejściem na giełdę. Finansowanie mezzanine jest ci?gle stosunkowo mało popularne w Polsce, głownie ze względu na ograniczon? liczbę aktywnych funduszy dłużnych oraz wymóg znacznej kwoty minimalnej.

Oczekuje się, że rynek tak finansowania bankowego, jak i obligacji korporacyjnych oraz finansowania mezzanine będzie się dalej rozwijał, aczkolwiek należy się spodziewać, że przy podejmowaniu decyzji kredytowych podmioty finansuj?ce będ? baczniej przygl?dać się analizom finansowym, oceniać zdolność generowania gotówki przez dan? spółkę oraz jakość zarz?dzania aktywami.

*W ramach Działu Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield istnieje zespół zajmuj?cy się doradztwem inwestycyjnym, dłużnym i finansowaniem strukturyzowanym.

W ramach doradztwa dłużnego w 2017 roku zespół ten brał udział w aranżacji finansowania na ł?czn? kwotę 32 mln Euro, doradzał przy wyjściu z finansowania strukturyzowanego na kwotę 16 mln Euro oraz przy restrukturyzacji finansowania na kwotę 25 mln złotych. Zarz?dzał także długiem obejmuj?cym portfel zdywersyfikowanych nieruchomości z kwot? ł?czn? kredytów około 40 mln Euro.

W przypadku usług zarz?dzania długiem świadczonych przez Cushman & Wakefield ważna jest nie tylko dbałość o wywi?zywanie się z warunków umowy kredytowej, monitoring płatności, czy przygotowywanie raportów okresowych dla kredytodawców z wyliczeniem wskaźników finansowych, ale i wszelkie działania maj?ce na celu maksymalizację efektywności oraz wyników osi?ganych przez dan? nieruchomość, wsparcie właścicieli przy negocjacjach umów najmu, a także przygotowywanie i wdrażanie strategii inwestycyjnych. Usługi doradztwa obejmuj? również przygotowywanie strategii wyjścia lub sprzedaży oraz jej realizacja i zbycie nieruchomości z portfela. Rol? doradcy przy zarz?dzaniu długiem jest także proponowanie odpowiednich działań w przypadku zaistnienia sytuacji kryzysowych, tak aby zapobiec utracie przychodów lub płynności.

Usługi doradztwa przy zarz?dzaniu długiem maj?ce częściowo charakter administracyjno-koordynacyjny świadczone przez profesjonalny i zaangażowany zespół zewnętrzny s? szczególnie istotne nie tylko dla inwestorów, którzy mog? dzięki temu skupić się na celach strategicznych funduszu, ale także dla instytucji finansowych, które coraz większ? wagę przywi?zuj? do monitoringu.

Autor:

Mira Kantor-Pikus, Partner, Dyrektor ds. Doradztwa kapitałowego, dłużego i finansowa strukturyzowanego w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce

***

O Cushman & Wakefield  

Cushman & Wakefield jest wiod?c? na świecie firm? świadcz?c? usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływaj?cych na sposób, w jaki ludzie pracuj?, robi? zakupy i spędzaj? wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa naszych 45 tysięcy pracowników w ponad 70 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwi?zań, pozwalaj? najemcom i inwestorom na optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody s? szacowane na 6 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należ? pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarz?dzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarz?dzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarz?dzanie inwestycjami i  aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. W 2017 roku firma Cushman & Wakefield obchodzi stulecie swojej działalności – od 100 lat pomaga klientom w osi?ganiu celów biznesowych. Więcej informacji na stronach  www.cushwakecentennial.com  i  www.cushmanwakefield.com  oraz na Twitterze:  @CushWake.

WIĘCEJ AKTUALNOŚCI

Share this page Share on FacebookShare on TwitterShare on Linkedin

Close

Platforma COVID19