Prognoza dla światowych rynków nieruchomości biurowych – czy buduje się za dużo?

W najbliższych trzech latach popyt - podobnie jak przyrost miejsc pracy - utrzyma się na wysokim poziomie i  wyniesie ł?cznie ponad 48 mln m kw., ale wobec znacznie wyższej podaży wzrosn? wskaźniki pustostanów w  większości miast. Patrz?c z tej perspektywy, na świecie buduje się obecnie za dużo.

Chociaż niekoniecznie. Z danych rynkowych jasno wynika, że najemcy na ogół wol? now? powierzchnię wysokiej jakości od starszych budynków biurowych klasy B lub C. Na przykład w USA nowo wybudowana powierzchnia w  obiektach o najwyższym standardzie stanowiła 65% ł?cznej absorpcji od 2012 r. W obecnym cyklu deweloperzy dostarczaj?cy na rynek budynki wysokiej jakości mogli liczyć na zwrot z inwestycji nawet na rynkach, na których utrzymuje się wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej. Ponadto wzrostowi popytu na powierzchnię biurow? sprzyjaj? przyspieszenie światowej gospodarki i niskie stopy procentowe.

- Deweloperzy z pewności? wi?ż? duże nadzieje z nowymi inwestycjami, z których większość koncentruje się w  największych miastach świata, gdzie popyt na nowe, lśni?ce budynki biurowe jest najwyższy. O ile mniej obawiam się o wynajem nowej powierzchni, ponieważ oferowana podaż zaspokaja popyt i oczekiwania najemców, o tyle bardziej obawiam się o skutki obecnej fali podaży dla budynków biurowych niższej klasy – mog? one mieć problemy w rywalizacji o najemców - mówi Kevin Thorpe, główny ekonomista firmy Cushman  &  Wakefield.

Największy udział we wzroście aktywności deweloperskiej będzie miał region Azji i Pacyfiku (zwłaszcza Chiny), na który przypadnie blisko 60% nowej podaży w ujęciu globalnym. Najwięcej nowej powierzchni powstanie w  kilku miastach regionu: w Pekinie, Shenzhen, Szanghaju, Manili i w Bengaluru. Na te pięć rynków przypada obecnie 55% realizowanych inwestycji deweloperskich w Azji i Pacyfiku oraz ponad jedna trzecia w skali światowej. Region ten odnotowuje także najwyższ? dynamikę wzrostu popytu na powierzchnie biurowe, przy czym globalnym liderem wzrostu zarówno podaży, jak i popytu będzie Pekin.

Rynki biurowe regionu Ameryki Północnej i Południowej również dynamicznie się rozwijaj?, ale aktywność budowlana może nieznacznie spowolnić po 2017 r. Niemniej jednak w kolejnych kilku latach w USA, Kanadzie i  Ameryce Łacińskiej będzie powstawać więcej powierzchni biurowej, niż rynki te będ? w stanie absorbować. Większość nowej podaży koncentruje się wokół największych miast, które często odnotowuj? najsilniejszy popyt.

Elisabeth Troni, dyrektor działu badań i analiz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedziała: „W Europie również rośnie liczba obiektów w przygotowaniu, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż w innych regionach. W  najbliższych dwóch latach niektóre kluczowe rynki biurowe, w tym Paryż, Londyn i Bruksela, znajd? się w  najwyższej fazie cyklu aktywności deweloperskiej, ale wskaźniki powierzchni niewynajętej utrzymaj? się na poziomie niższym niż przed kryzysem.   

Terminy ukończenia niektórych projektów mog? ulec zmianie ze względu na ostrożność deweloperów wynikaj?c? z niepewności wokół negocjacji w sprawie wyjścia Wielkiej Brytanii z UE. Czynsze za powierzchnie biurowe będ? rosły najszybciej w Madrycie, Berlinie i Sztokholmie, a w pierwszej dziesi?tce miast, które mog? odnotować dynamiczny wzrost czynszów, znalazły się także Frankfurt, Mediolan i Budapeszt. Równowaga na europejskich rynkach najmu będzie sprzyjać kolejnej fazie cyklu”.

Kamila Wykrota, dyrektor działu doradztwa i analiz rynkowych, Cushman & Wakefield w Polsce dodaje: „W  Warszawie, w odpowiedzi na wysoki popyt na rynku najmu również powstaje lub planowanych jest wiele nowych inwestycji biurowych. W ci?gu ostatnich 18 miesięcy oddano do użytku ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej, co stanowi wzrost podaży aż o 10% (z 4,66 mln m kw. na koniec 2015 roku do 5,12 mln m kw. w II kw. 2017 roku). Obecnie w budowie pozostaje ok. 720 tys. m kw., czyli mniej więcej tyle, ile wynosi średnia pięcioletnia. Świadczy to o stabilności stołecznego rynku biurowego i wskazuje na stabilny poziom podaży rocznej w najbliższych trzech latach.”

Europa – podstawowe informacje

• W 2019 roku na drugim i trzecim miejscu rankingu miast świata o najniższym wskaźniku pustostanów znajd? się Berlin (3,1%) i Monachium (3,3%).  

• W najbliższych trzech latach znacz?co wzrośnie liczba nowych inwestycji oddawanych do użytku w  Stambule, Londynie, Brukseli, Wiedniu i Dublinie. W 2017 roku najwięcej nowych obiektów ukończonych od czasu kryzysu finansowego z 2008 roku powstanie w Stambule, Kopenhadze i londyńskim City.  

• Z drugiej strony w najbliższym czasie zasoby powierzchni biurowej powiększ? się o mniej niż 2,5% w Sztokholmie, Amsterdamie i Helsinkach, które mog? odnotować wzrost czynszów i spadek stopy pustostanów.  

• Budapeszt, Dublin, Kopenhaga i Madryt mog? liczyć na największy wzrost stawek czynszu za powierzchnie biurowe ze względu na działaj?ce w tych miastach liczne firmy teleinformatyczne.  

• Niepewność zwi?zana z Brexitem może przyczynić się do zahamowania wzrostu liczby miejsc pracy na stanowiskach biurowych, ale wskaźnik powierzchni niewynajętej w Londynie utrzyma się na poziomie poniżej 5%.

Azja i Pacyfik – podstawowe informacje

• Rok 2017 będzie rekordowy dla regionu Azji i Pacyfiku, w którym ukończone zostan? nowe inwestycje o ł?cznej powierzchni prawie 14 mln m kw. w 25 największych miastach.  

• W najbliższych trzech latach Pekin będzie wyróżniał się najszybszym tempem wzrostu podaży i popytu w świecie.  

• Większość rynków w regionie Azji i Pacyfiku stanie się rynkami najemcy, ale ze względu na starzenie się zasobów powierzchni biurowej w miastach takich jak Singapur, Melbourne i Tokio nowe projekty s? nadal atrakcyjne dla najemców poszukuj?cych efektywnych rozwi?zań i nowoczesnych obiektów.  

• W 2019 roku najniższy wskaźnik pustostanów w świecie na poziomie 2,4% odnotuje Sydney.  

• W ostatnich 12 miesi?cach do maja 2017 roku największy udział w aktywności na rynku najmu w regionie Azji i Pacyfiku miał sektor bankowy i finansowy. Rośnie również znaczenie firm z sektora co-workingu, na które przypadło w ostatnich 12 miesi?cach 10% ł?cznego wolumenu wynajętej powierzchni biurowej.  

• Shenzhen i Kanton mog? odnotować dynamiczny wzrost liczby miejsc pracy dzięki rozwojowi sektorów fintech i e-commerce.

• W Indiach wprowadzenie od dawna oczekiwanego podatku od towarów i usług oraz innych reform przyczyni się do ożywienia klimatu inwestycyjnego. Spośród wszystkich miast świata czynsze za powierzchnie biurowe będ? rosły najszybciej w najbliższych trzech latach w Hajdarabadzie.

Ameryka Północna i Południowa – podstawowe informacje

• Pięć najbardziej dynamicznie rozwijaj?cych się rynków pod względem wzrostu liczby miejsc pracy na stanowiskach biurowych w USA w najbliższych trzech latach to Nowy Jork, Dallas, Los Angeles, Atlanta i  Chicago. W rankingach wzrostu zatrudnienia awansuj? także Waszyngton i Phoenix.  

• Największy awans w rankingach przyrostu miejsc pracy odnotowuj? Rio de Janeiro i Sao Paulo dzięki wychodzeniu Ameryki Łacińskiej z recesji.  

• Wśród 5 rynków o najniższym wskaźniku pustostanów w 2019 roku znajd? się przede wszystkich miasta w Kanadzie: Toronto (3,9%), Vancouver (6,3%), Orlando (7,2%), Ottawa (7,3%) i Winnipeg (7,4%).

• W USA liderami wzrostu stawek czynszu będ? przede wszystkim mniejsze miasta z niedoszacowanym popytem: Seattle (+6,8%), Raleigh Durham (+4,8%), Oakland (+4,2%), Portland (+4,2%) i Chicago (+3,8%).