Kolejna spec ustawa - czy zastąpi procedury planistyczne i co może z tego wyniknąć?

Autor: Grażyna Kuźma, radca prawny, partner w Kancelarii Taylor Wessing w Warszawie

Zgodnie z projektem ustawy deweloper będzie uprawniony do wnioskowania o całkowite odst?pienie od spełnienia zapisów obowi?zuj?cych na danym terenie planów zagospodarowania przestrzennego, po uzyskaniu zgody w tym zakresie od rady miasta (gminy), a jeżeli na dany obszar nie jest objęty żadnym planem – zgody takiej ma udzielać prezydent miasta (wójt, burmistrz).

Aktualnie każda planowana inwestycja, która jest niezgodna z planem zagospodarowania, dla swej realizacji wymaga uprzedniej zmiany obowi?zuj?cego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania danego obszaru. Zmiana planu zagospodarowania nie jest spraw? prost?, wymaga bowiem przeprowadzenia wielu konsultacji społecznych, a także różnych analiz przestrzennych. Udział społeczny w obecnie obowi?zuj?cym systemie planistycznym zapobiega wielu patologiom. Nie jest to rozwi?zanie doskonałe i ma wiele wad, ale zapewnia minimalny wpływ na decyzje urbanistyczne urzędników podejmowane zza biurka i często oderwane lub wręcz sprzeczne z interesami lokalnych społeczności. Projekt ustawy zdaje się to jeszcze bardziej ograniczać powoduj?c w rezultacie zupełny brak wpływu mieszkańców na przestrzeń w której żyj?.

Warunkiem skorzystania z ‘”dobrodziejstw ustawy” jest odpowiednia wielkość inwestycji maj? się na ni? składać co najmniej dwa budynki wielorodzinne z minimum 50 mieszkaniami lub zespół ponad 25 budynków jednorodzinnych, która to inwestycja dodatkowo:

- ma znajdować się w odległości max. 1 km od przystanku publicznego transportu zbiorowego;

- mieć w najbliższej okolicy tj. nie dalej niż 3 km budynek szkoły lub przedszkola, jeżeli jednak dana placówka jest w stanie przyj?ć już nowych dzieci, przez pięć lat konieczne będzie zapewnienie dowozu dzieci do innej placówki;

- być oddalona od najbliższej "placówki podstawowych usług handlowych" nie więcej niż 1 km od inwestycji;

- mieszkańcy nowej inwestycji musz? mieć dostęp do terenów wypoczynku i rekreacji o powierzchni wynosz?cej min. 2 m kw. na każdego mieszkańca w odległości nie większej niż 3 km.

Co ciekawe projekt Ustawy zupełnie pomija takie aspekty urbanistyczne które zawsze były determinowane w planach zagospodarowania przestrzennego, jak rozplanowanie budynków na działce, intensywność zabudowy, kształt czy wysokość zabudowy. Ustawa determinuje tylko wysokość budynków w zależności od wielkości liczby mieszkańców danej miejscowości: w miastach do 30 tys. Mieszkańców oraz poza miastami zabudowa - max niż trzy kondygnacje, w miastach pomiędzy 30 a 100 tys. mieszkańców max. do czterech kondygnacji, w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców - bez żadnych ograniczeń wysokości.

Zarysowane powyżej rozwi?zania ustawowe zdaj? się mieć jeden kierunek - narzucaj? odgórnie ustawowe rozwi?zania umniejszaj?c lub wręcz likwiduj?c element swobody decyzji lokalnych społeczności. To prawda, że nie zawsze władze lokalne stawały na wysokości zadania, przede wszystkim w sytuacji powszechnego braku obowi?zuj?cych planów zagospodarowania, ale trzeba też przyznać że część „winy” za tak? sytuację ponosz? także s?dy administracyjne, które w orzecznictwie wyraźnie bardziej kładły nacisk na prawo własności niż dobro publiczne. Trudno jednak zgodzić się z wizj? ustawodawcy regulowania odgórnego kwestii zagospodarowania przestrzennego w sposób inny niż poprzez plany zagospodarowania przestrzennego. Jest to kolejna proteza, która ma zast?pić braki systemowych rozwi?zań.

***

O ekspercie

Grażyna Kuźma, radca prawny, partner w Kancelarii Taylor Wessing w Warszawie

Grażyna Kuźma jest radc? prawnym, absolwentk? Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu. Od 2016 roku należy do grona partnerów kancelarii Taylor Wessing w Warszawie.

Specjalizuje się w prawie nieruchomości, finasowaniu nieruchomości oraz w projektach infrastrukturalnych.

Posiada wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym dotycz?cym nieruchomości na rzecz międzynarodowych i krajowych podmiotów gospodarczych, w szczególności dla banków finansuj?cych inwestycje nieruchomościowe, funduszy inwestycyjnych, podmiotów inwestuj?cych w nieruchomości komercyjne, w tym także w projekty strukturalne.

Jest znawc? prawa cywilnego, szeroko rozumianego prawa gospodarczego, a także prawa budowlanego oraz regulacji dotycz?cych planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Szczególnie ważny obszar jej aktywności zawodowej dotyczy tworzenia struktur inwestycyjnych oraz zarz?dzaj?cych portfelami nieruchomościowymi. Jej praktyka obejmuje również obsługę działalności na polskim rynku inwestorów zagranicznych z różnych sektorów gospodarki, inwestuj?cych w nieruchomości lub z nich korzystaj?cych.

Grażyna Kuźma jest współautorem ksi?żki „Prawo budowlane i nieruchomości” będ?cej komentarzem do ustawy prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw, wydanej przez CH Beck w ramach tzw. komentarzy kompaktowych.

Jako ekspert prawa budowlanego i prawa nieruchomości, jest często zapraszana jako prelegent na konferencje dotycz?ce zagadnień zwi?zanych z nieruchomościami, ze szczególnym uwzględnieniem prawa budowlanego oraz planowania i zagospodarowania przestrzennego.

O Taylor Wessing:

Taylor Wessing jest międzynarodow? kancelari? oferuj?c? pełen zakres usług prawnych. Nasz zespół licz?cy ponad 1100 prawników pomaga klientom z najbardziej dynamicznych branż. W doradztwie świadczonym na rzecz klientów, kierujemy się innowacyjnym podejściem do ich spraw biznesowych, które pomaga im osi?gn?ć sukces . Wspieramy klientów wszędzie tam, gdzie chc? rozwijać swój biznes. Nasze 32* biura w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Azji oraz nasze dwie filie w USA ł?cz? ugruntowan? wiedzę o lokalnych uwarunkowaniach w zakresie handlu, przemysłu i kultury z międzynarodowym doświadczeniem w zakresie prawnej obsługi organizacji biznesowych, w celu zapewnienia proaktywnych, zintegrowanych rozwi?zań dla naszych klientów.
* w tym nasze stowarzyszone biura w Indonezji, Arabii Saudyjskiej i Korei Południowej