Zezwolenie na lokalizację zjazdu jako warunek podziału nieruchomości

Podział nieruchomości następuje na  podstawie przepisów ustawy z  dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z  art. 93 ust. 1 tej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z  ustaleniami planu miejscowego. Z  kolei z  art. 93 ust. 2 wynika, że zgodność z  ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i  możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

W razie braku planu stosuje się przepisy art. 94 ustawy o  gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że w  przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na  obszarze nieobjętym obowi?zkiem sporz?dzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli podział:

1. nie jest sprzeczny z  przepisami odrębnymi, albo
2. jest zgodny z  warunkami określonymi w  decyzji o  warunkach zabudowy i  zagospodarowania terenu.

W myśl art. 93 ust. 3 tejże ustawy podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do  wydzielenia działki gruntu nie maj? dostępu do  drogi publicznej (za dostęp do  drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z  ustanowieniem na  tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z  nieruchomości objętej podziałem).

W aktualnym stanie prawnym i  faktycznym – stosownie do  art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z  27 marca 2003 r. o  planowaniu i  zagospodarowaniu przestrzennym – także wydanie decyzji o  warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wtedy, gdy teren ma dostęp do  drogi publicznej. W  art. 2 pkt 14 ustawy o  planowaniu i  zagospodarowaniu przestrzennym zdefiniowano pojęcie dostępu do  drogi publicznej. Należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do  tej drogi albo dostęp do  niej przez drogę wewnętrzn? lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Wojewódzki S?d Administracyjny w  Gdańsku w  wyroku z  27 stycznia 2016 r. (II SA/Gd 617/15) uznał, że dostęp do  działki jest bezpośredni, jeśli działka przylega do  pasa drogowego drogi publicznej i  istnieje możliwość urz?dzenia zjazdu z  działki na  drogę publiczn?.

Porównanie art. 61 ust.1 pkt 2 ustawy o  planowaniu i  zagospodarowaniu przestrzennym i  art. 93 ust. 3 ustawy o  gospodarce nieruchomościami prowadzi do  wniosku, że jeżeli nieruchomość będ?ca przedmiotem podziału jest objęta decyzj? o  warunkach zabudowy, to kwestia dostępu do  drogi publicznej została rozstrzygnięta na  etapie poprzedzaj?cym podział nieruchomości. W  zwi?zku z  tym jakiekolwiek ż?dania w  zakresie udokumentowania dostępu do  drogi publicznej w  toku postępowania podziałowego wydaj? się nieuzasadnione.

Dostęp do  drogi publicznej będzie przedmiotem analizy dla nieruchomości, dla których obowi?zuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego b?dź brak jest zarówno planu, jak i  decyzji o  warunkach zabudowy.

W szczególności zbadane zostanie, czy i  w jaki sposób dana nieruchomość może być skomunikowana z  drog? publiczn? oraz w  którym miejscu nast?pi bezpośredni dostęp do  drogi publicznej.

Zbadanie, czy działka przylega do  pasa drogowego drogi publicznej, nie nastręcza trudności. Ocena możliwości urz?dzenia zjazdu z  działki na  drogę publiczn? wymaga znajomości zasad lokalizacji zjazdu, ale czy w  tym celu niezbędne jest również uzyskanie decyzji w  sprawie zezwolenia na  lokalizację zjazdu?

W art. 97 ust.1a i  1b ustawy o  gospodarce nieruchomościami wymieniono zał?czniki, jakie winny być doł?czone do  wniosku o  dokonanie podziału nieruchomości. Nie ma wśród nich zezwolenia na  lokalizację zjazdu.

Na etapie podziału nieruchomości kwestia usytuowania zjazdu jest przedmiotem wstępnego projektu podziału nieruchomości. Zgodnie z   ? 3 ust. 2 pkt 6 rozporz?dzenia Rady Ministrów z  dnia 7 grudnia 2004 r. w  sprawie sposobu i  trybu dokonywania podziałów nieruchomości wstępny projekt podziału powinien zawierać w  szczególności przedstawion? w  formie graficznej w  kolorze czerwonym lub w  formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do  wydzielenia działek gruntu do  drogi publicznej.

Zezwolenie na  lokalizację zjazdu jest natomiast zwi?zane z  procesem budowlanym.

Art. 29 ustawy z  dnia 21 marca 1985 r. o  drogach publicznych stanowi bowiem, co następuje:

1) Budowa lub przebudowa zjazdu należy do  właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do  drogi, po uzyskaniu, w  drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarz?dcy drogi na  lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z  zastrzeżeniem ust. 2.
2) W przypadku budowy lub przebudowy drogi budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas istniej?cych należy do  zarz?dcy drogi.
3) Zezwolenie na  lokalizację zjazdu, o  którym mowa w  ust. 1, wydaje się na  czas nieokreślony, z  zastrzeżeniem ust. 5. W  zezwoleniu na  lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i  jego parametry techniczne, a  w zezwoleniu na  przebudowę zjazdu – jego parametry techniczne, a  także zamieszcza się, w  przypadku obu zezwoleń, pouczenie o  obowi?zku:

1. przed rozpoczęciem robót budowlanych:

a. dokonania czynności wymaganych przepisami ustawy z  dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
b. uzyskania zezwolenia zarz?dcy drogi na  prowadzenie robót w  pasie

2. drogowym;uzgodnienia z  zarz?dc? drogi projektu budowlanego zjazdu – o  ile projekt budowlany jest wymagany.

4) Ze względu na  wymogi wynikaj?ce z  warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne, zarz?dca drogi może odmówić wydania zezwolenia na  lokalizację zjazdu lub jego przebudowę albo wydać zezwolenie na  lokalizację zjazdu na  czas określony.
5) Decyzja o  wydaniu zezwolenia na  lokalizację zjazdu, o  którym mowa w  ust. 1, wygasa, jeżeli w  ci?gu 3 lat od  jego wydania zjazd nie został wybudowany.
6) Budowa lub przebudowa zjazdu na  podstawie zezwolenia, o  którym mowa w  ust. 1, nie wymaga uzyskania decyzji o  warunkach zabudowy i  zagospodarowania terenu.

Naczelny S?d Administracyjny w  wyroku z  23 lipca 2014 r. (OSK 2918/12) stwierdził, że odnoszenie się do  usytuowania zjazdu na  działce na  etapie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości jest przedwczesne, wchodzi bowiem w  materię prawa budowlanego.

W tej sytuacji nie ma podstaw, by ż?dać doł?czenia do  wniosku o  podział nieruchomości zezwolenia zarz?dcy drogi publicznej, z  któr? ma być skomunikowana nieruchomość, na  lokalizację zjazdu.

Należy ewentualnie rozważyć uzgodnienie z  zarz?dc? drogi sposobu podziału działek. Takie rozwi?zanie w  odniesieniu do  dróg krajowych proponuje Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i  Autostrad. Nie ma podstaw prawnych, by uzgodnienie miało formę postanowienia b?dź decyzji. Powinno mieć ono jednak formę pisemn? Uzgodnienie pozwoli na  prawidłowe zaprojektowanie zjazdów do  poszczególnych działek. Uchroni to również właścicieli nowo powstałych działek przed odmownymi decyzjami zarz?dcy drogi na  lokalizację zjazdu.

Iwona Kasperek, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i  doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i  Wspólnicy