Rekordowa aktywność najemców i deweloperów na rynku magazynowym w Polsce

Na koniec czerwca 2017 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły blisko 11,8 mln mkw. Najwięcej spośród 707 000 mkw. nowej podaży powstało w regionie Bydgoszczy-Torunia (113 000 mkw.), Poznania (112 000 mkw.) i Polski Centralnej (91 000 mkw.). W budowie pozostaje 1  665 000 mkw., z czego 77% zabezpieczone jest już umowami najmu. Prawie połowa powierzchni (ok. 800 000 mkw.) powstaje w ramach inwestycji typu BTS (Build-to-Suit). Najwyższa aktywność deweloperska utrzymuje się w okolicach Warszawy (ok. 375  000 mkw.), w Szczecinie (293 000 mkw.) i na Górnym Śl?sku (282 000 mkw.).

Pomimo znacz?cej wielkości nowej podaży, na koniec czerwca 2017 roku stopa pustostanów osi?gnęła poziom 5,4% (634 000 mkw.). Nieznaczne wzrosty odnotowano w regionie Poznania (8,3%) i Wrocławia (7,3%), natomiast po raz kolejny uległy one obniżeniu w Warszawie (6,9%) i jej okolicach (5,7%). Rosn?ca aktywność deweloperska spowodowała wzrost ilości powierzchni niewynajętej w regionie Krakowa (38 000 mkw., 12,7%), Szczecina (19 000 mkw., 8,8%) i Lublina (18 000 mkw.,13,9%). Najniższ? dostępności? powierzchni magazynowej wyróżnia się region Polski Centralnej (0,3%).

  -  Bardzo dobra sytuacja na rynku logistycznym w Polsce wynika z kilku czynników, wśród których najważniejsze to rosn?ca dynamika wzrostu gospodarczego, rosn?cy wolumen sprzedaży detalicznej, konkurencyjny rynek pracy, a także rozwój infrastruktury drogowej i szeroka dostępność gruntów pod nowe inwestycje deweloperskie. Nowe inwestycje w infrastrukturę umożliwiaj? rozwój inwestycji magazynowych poza głównymi rynkami największych aglomeracji w Polsce. Przykładem jest rosn?ca aktywność deweloperska w okolicach Szczecina, Bydgoszczy-Torunia, w zachodniej części kraju, czy Lublina i Rzeszowa. W ostatnim czasie zaobserwowaliśmy także pojawienie się nowych interesuj?cych lokalizacji wzdłuż tras S3 (m.in. Zielona Góra), S8 (Białystok) i S7 (Kielce)  - powiedział Adrian Semaan, Konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, autor raportu.

W pierwszej połowie roku popyt na powierzchnie magazynowe osi?gn?ł rekordowe 1 786 000 mkw. Największy wolumen transakcji odnotowano w regionie Polski Centralnej (423 000 mkw.), Górnego Śl?ska (414 000 mkw.) oraz w regionie warszawskim (367 000 mkw., w tym 333 000 mkw. w okolicach). Najczęściej zawierano nowe umowy 67%, a przedłużanie kontraktów oraz powiększanie powierzchni najmu stanowiły odpowiednio 24% i 9% całkowitego popytu. Najbardziej aktywne pozostaj? firmy logistyczne (32%), sieci handlowe (20%), branża lekkiej produkcji (10%), e-commerce (9%), branża motoryzacyjna (7%) i AGD (6%).

-  Rekordowe wyniki rynku magazynowego w Polsce to między innymi wynik rosn?cego popytu branży e-commerce. Polska dla tego segmentu jest niezwykle atrakcyjn? lokalizacj? z uwagi na położenie geograficzne, dobr? kondycję rynku pracy, duży wewnętrzy rynek zbytu o rosn?cej konsumpcji oraz niskie koszty najmu  – powiedziała Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Czynsze nominalne na rynku magazynowym w Polsce nie uległy zmianie. Na koniec czerwca 2017 roku najwyższe stawki obowi?zywały w strefie miejskiej Warszawy (4,00–5,25 euro/mkw./ miesi?c) oraz w Krakowie (3,50-4,50 euro/mkw./ miesi?c). Natomiast najniższe czynsze odnotowano w Polsce Centralnej (2,40–3,60 euro/mkw./miesi?c) oraz na obrzeżach Warszawy (2,50–3,60 euro/mkw./miesi?c). W strukturze czynszów efektywnych, które uwzględniaj? zachęty finansowe dla najemców, stawki wahaj? się w zakresie od 1,90 do 3,20 euro/mkw./miesi?c. Wyższe czynsze obowi?zuj? w strefie miejskiej Warszawy (3,50-4,60 euro/mkw./miesi?c) i Krakowie (ok. 2,80-3,60 euro/mkw./miesi?c).

-  W pierwszej połowie roku czynsze najmu utrzymały się na niskim poziomie, co świadczy o zrównoważonym rynku, na którym deweloperzy s? w stanie zaspokoić rosn?ce zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne. Wysoka konkurencja wpływa korzystnie na pozycję negocjacyjn? najemców, co dotyczy w szczególności projektów, powyżej 5,000 mkw. stanowi?cych około 80% całkowitego popytu w pierwszych sześciu miesi?cach bież?cego roku. Otrzymujemy również mniej optymistyczne sygnały dla najemców mówi?ce o wzroście kosztów inwestycyjnych zwi?zanych z podniesieniem cen materiałów i usług budowlanych, które mog? w efekcie przełożyć się na wzrost czynszów najmu  – dodaje Joanna Sinkiewicz.

Prognoza

Korzystne prognozy dotycz?ce dynamiki wzrostu PKB, konsumpcji i sprzedaży detalicznej w 2017 roku, dalsze inwestycje w infrastrukturę drogow? oraz rosn?cy wpływ sektora e-commerce powinny utrzymać wysoki poziom popytu na rynku magazynowym, który jest obecnie najszybciej rozwijaj?cym się segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W trakcie budowy znajduje się aż 1,67 miliona mkw., co sugeruje, że na koniec br. możemy spodziewać znacznie lepszego wyniku niż ubiegłoroczne 1,2 mln dostarczonej powierzchni. Analitycy firmy doradczej Cushman & Wakefield nie spodziewaj? się znacz?cych zmian w strukturze pustostanów, ani stawek czynszów.

***