Analysen & Studien  •  Analyses & Etudes

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego - omówienie przepisów

<p><span><span>Do 31 marca każdego roku, użytkownicy wieczyści muszą wnieść opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, o ile do 17 marca nie złożyli wniosku o ustalenie innego terminu zapłaty.</span></span></p>

>

Materiał przygotowany przez Kancelarię Prawn? Kubas, Kos, Gartner,

Opłaty roczne wnosi się podczas całego okresu użytkowania wieczystego z góry za dany bież?cy rok. Opłata ta nie jest jednak pobierana za rok, w którym zostało ustanowione użytkowanie wieczyste. Opłat rocznych nie pobiera się ponadto od użytkowników wieczystych, którzy wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego na podstawie przepisów ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Jeśli użytkownicy ci wnieśli opłaty roczne z góry za kilka lat, wówczas pobiera się od nich opłaty roczne po upływie tego okresu.

Wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego ustalana jest według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej oraz jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:
- 0,3 proc. ceny za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywn? oraz na inn? niezarobkow? działalność wyszczególnion? w ustawie:
- 1 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele rolne, mieszkaniowe i działalność sportow?, oraz nieruchomości oddanych na cele rolne,
- 2 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczn?,
- 3 proc. ceny za pozostałe nieruchomości gruntowe.

Podkreślenia wymaga, iż jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentow? opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.

Przy trwałej zmianie sposobu wykorzystania nieruchomości, powoduj?cej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentow? opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Zmiana stawki procentowej w przypadku takiej trwałej zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości następuje z inicjatywy właściciela nieruchomości albo użytkownika, w trybie opisanym poniżej.

Aktualizacja opłat rocznych

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacji może dokonywać tylko właściciel nieruchomości (Skarb Państwa, jednostki samorz?du terytorialnego lub ich zwi?zki).

Zgodnie z GospNierU nie ma górnego progu opłat za użytkowanie wieczyste. Co do zasady, zaktualizowan? opłatę roczn? ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jednakże, jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa  niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe zasadę tę stosuje się w okresie 5 lat, licz?c od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Aktualizację opłaty rocznej dokonuje się w dwojaki sposób:

1. z urzędu (z własnej inicjatywy) albo
2. pod pewnymi warunkami na wniosek użytkownika wieczystego na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę maj?tkowego.
Właściwy organ (starosta w odniesieniu do nieruchomości stanowi?cych własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu, województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowi?cych odpowiednio własność gminy, powiatu, województwa) zamierzaj?cy zaktualizować opłatę roczn? powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzaj?cego, przesyłaj?c równocześnie oferty przyjęcia opłaty w nowej wysokości.

W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, jak również poinformować o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę maj?tkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na poczet różnicy między opłat? dotychczasow? a opłat? zaktualizowan? zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urz?dzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urz?dzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływaj?cych na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez  użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Stawka procentowa opłaty rocznej za określone w GospNierU „pozostałe nieruchomości gruntowe” może być podwyższona zarz?dzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowi?cych własność Skarbu Państwa lub uchwał? odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowi?cych własność jednostek samorz?du terytorialnego. Podwyższenie tej stawki procentowej może nast?pić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Co użytkownik wieczysty może zrobić, jeżeli nie zgadza się na nowe stawki?

Co do zasady, przepisy obowi?zuj?cego prawa nie pozwalaj? na cofnięcie podwyżek stawek procentowych. Stwarzaj? one jednak każdemu użytkownikowi pewne możliwości działania, i tak zainteresowany:
- może zakwestionować zasadność podwyżki i złożyć do samorz?dowego kolegium odwoławczego, w terminie 30 dni od dnia otrzymania od właściciela gruntu oferty nowej wysokości opłaty rocznej, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości; jeśli organ ten nie przyzna użytkownikowi racji – użytkownik ten może złożyć sprzeciw do s?du powszechnego.
- może próbować podj?ć indywidualne negocjacje z właścicielem, wskazuj?c na nierzetelność wykonania operatu szacunkowego, a ostatecznie nawet podj?ć radykalne kroki i wszcz?ć procedurę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wspomniany wniosek kwestionuj?cy zasadność aktualizacji opłaty rocznej składa się na piśmie w dwóch egzemplarzach w kolegium właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. We wniosku należy oznaczyć organ, przeciwko któremu jest on skierowany. W toku postępowania przed kolegium organ ten będzie musiał wykazać, że istniej? przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej.

Wniosek ten nie podlega opłacie skarbowej.

Odwołanie do kolegium

Termin pierwszej rozprawy w SKO powinien być wyznaczony niezwłocznie. Kolegium powinno d?żyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody, a dopiero jeśli do niej nie dojdzie — wydać orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.

Złożenie wniosku przez użytkownika wieczystego nie zwalnia go z obowi?zku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. Wysokość opłaty zaproponowana w wypowiedzeniu obowi?zuje także, gdy kolegium oddali wniosek.

Jeśli na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed nim ugody nowa wysokość opłaty rocznej zostanie ustalona, będzie ona obowi?zywać od 1 stycznia roku następuj?cego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Jeśli kolegium w orzeczeniu uznało wniosek użytkownika wieczystego za zasadny, na jego wniosek przyznaje mu zwrot kosztów i opłat od organu, przeciwko któremu toczyło się postępowanie. Orzeczenie lub ugoda, której kolegium nadało klauzulę wykonalności, podlegaj? wykonaniu w drodze egzekucji s?dowej. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. Użytkownik wieczysty może jednak wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z ż?daniem przekazania sprawy do s?du powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (wniosek, który złożył użytkownik wieczysty do kolegium, zastępuje wówczas pozew). Kolegium przekazuje właściwemu s?dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniesienie sprzeciwu powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (pod warunkiem jednak, że sprzeciw został złożony w terminie). Zasada ta nie ma zastosowania, jeżeli sprzeciw dotyczy wył?cznie kosztów postępowania. Właściwy s?d rozstrzyga wówczas o kosztach  postępowania postanowieniem na posiedzeniu niejawnym. Zaznaczyć również należy, że użytkownik wieczysty może ż?dać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podj?ł aktualizacji opłaty. W razie odmowy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. Postępowanie przed kolegium przybiera tak? sam? formę jak w przypadku odwołania od decyzji właściwego organu dotycz?cej podwyżki. Z t? jednak różnic?, że w tym postępowaniu ciężar dowodu, że istniej? przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowi?zuje opłata dotychczasowa. Ustalona w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium nowa wysokość opłaty rocznej obowi?zuje pocz?wszy od dnia 1 stycznia roku następuj?cego po roku, w którym użytkownik wieczysty zaż?dał jej aktualizacji.

Opłaty

Opłata skarbowa za złożenie wniosku nie jest pobierana. Nie podlegaj? jej podania i zał?czniki do podań, czynności urzędowe, zaświadczenia, zezwolenia oraz dokumenty stwierdzaj?ce ustanowienie pełnomocnika oraz ich odpisy (wypisy) w sprawach załatwianych na podstawie przepisów GospNierU.

W razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium, złożony uprzednio wniosek o ustalenie zasadności dokonanej aktualizacji opłaty rocznej zastępuje pozew składany do s?du powszechnego. Po przekazaniu akt sprawy do s?dy powszechnego, wnioskodawca zostanie zatem wezwany przez s?d do uiszczenia opłaty s?dowej od pozwu.

www.kubas.pl

Dokument można pobrać w formacie PDF.  Kliknij tutaj