Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

Dotychczas, duża część tych największych gospodarstw rolnych w całości albo w dużej mierze opierała się na gruntach wydzierżawianych od Agencji Nieruchomości Rolnych („ANR”). Spora część z nich jest prowadzona przez obcokrajowców (najczęściej Niemców i Holendrów ale również Brytyjczyków, Belgów i obywateli innych państw, głównie europejskich), którzy we własnych krajach nie mieli możliwość pozyskania tak dużych obszarów gruntów za tak niewielk? cenę. St?d decyzja o przyjeździe i pozostaniu w Polsce na stałe. Dzierżawa gruntów od ANR była i jest dla nich jedyn? dostępn? opcj? ze względu na przewidziany w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy przesuwaj?cy pełne otwarcie rynku nieruchomości rolnych dla obcokrajowców do 2016 roku. Do tego czasu, zakup gruntu od ANR przez obcokrajowców z państw członkowskich Unii Europejskiej jest uzależniony od zgody MSWiA.

Po wejściu w życie nowych przepisów, ich sytuacja zmieniła się diametralnie. Okazało się bowiem, że musz? oddać do ANR znaczn? część wydzierżawianych ziem, po to by ta odsprzedała je na rzecz małych i średnich, zazwyczaj polskich, gospodarstw rolnych. Zgodnie z nowelizacj? do dnia 3 czerwca br. Agencja powinna była przedstawić wszystkim dużym gospodarstwom rolnym propozycje zmniejszenia obszaru dzierżawionych przez nich gruntów aż o 30%. W terminie trzech miesięcy od otrzymania takiego pisma (tj. najpóźniej do 3 września br.) rolnicy mieli możliwość zaakceptowania przedstawionych im warunków. Jeśli zgodzili się na wypowiedzenie, to w zamian uzyskali prawo pierwszeństwa do zakupu ziemi, któr? nadal dzierżawi? bez względu na czas trwania umowy dzierżawy (w dotychczasowych przepisach prawo pierwszeństwa przysługiwało dopiero po trzech latach trwania takiej umowy). Jeśli się nie zgodzili, utracili takie prawo pierwszeństwa nawet jeśli w/w termin trzech lat już min?ł.

Zatem Państwo posłużyło się metod? „kija i marchewki”, jednak ta „marchewka” często nie jest aż tak atrakcyjna jak by się to mogło zdawać. Po pierwsze, na część gruntów i tak nie byłoby innych chętnych niż ich dotychczasowy dzierżawca. Po drugie, obcokrajowców (w przeciwieństwie do rolników polskich) nadal obowi?zuj? ograniczenia w nabywaniu gruntów rolnych wprowadzone przy akcesji Polski do Unii Europejskiej. Zatem, przynajmniej część z nich musiałaby uzyskać zgodę Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) by w ogóle przyst?pić do przetargu.

Dla tych wszystkich, którzy oddali część swych gruntów do Agencji, sprawa nie jest jeszcze ostatecznie przegrana. Wszystko w rękach Trybunału Konstytucyjnego, do którego wpłynęła już odpowiednia skarga. Jeśli Trybunał uzna, że nowelizacja narusza Konstytucję to może również zadecydować o możliwości dochodzenia odszkodowania przez tych wszystkich, którzy w wyniku obowi?zywania niekonstytucyjnych przepisów ponieśli szkodę. Jeśli tak się stanie, otwarta zostanie furtka do dochodzenia rekompensaty przed polskim s?dem powszechnym. Nie będ? to jednak łatwe postępowania. To na rolnikach będzie spoczywać główny ciężar dowodowy i to oni będ? musieli wykazać zwi?zek pomiędzy uchylonymi przepisami a poniesion? szkod? oraz jej konkretn? wysokość.

Bez względu na wynik postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym, rolnicy nie będ?cy obywatelami polskimi mog? dochodzić swoich praw w postępowaniu przed arbitrażem międzynarodowym w oparciu o dwustronne umowy o popieraniu i wzajemnej ochronie inwestycji. S? to tzw. BIT-y (Bilateral Investment Treaties), na podstawie których Polska zobowi?zała się do ochrony inwestycji zagranicznych w Polsce, w tym, między innymi do niedyskryminacyjnego, równego i słusznego traktowania inwestycji i inwestorów zagranicznych, do powstrzymania się od działań arbitralnych, a także, w niektórych BIT-ach (m.in. w BIT Polsko-Niderlandzkim) do przestrzegania już zawartych kontraktów z inwestorami. Wynikiem takiego roszczenia może być odszkodowanie odpowiadaj?ce pełnej szkodzie poniesionej w wyniku działań państwa, w tym ANR, przez inwestora (tutaj rolnika). Ponadto, nowe przepisy mog? prowadzić do wywłaszczenia inwestorów (rolników) z ich prawa dzierżawy nieruchomości, co również może zrodzić obowi?zek odszkodowawczy po stronie państwa.

Choć nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa obowi?zuje tak samo Polaków jak i obcokrajowców to jednak małe i średnie gospodarstwa s? w znacznym stopniu własności? tych pierwszych podczas gdy ci drudzy specjalizuj? w gospodarowaniu na kilkusethektarowych areałach. Na tej podstawie, Niemcy, Holendrzy czy obywatele innych państw, którzy wydzierżawili od Agencji grunty orne na określony okres czasu a następnie zainwestowali w budowę gospodarstw rolnych, zatrudnili ludzi, zaci?gnęli kredyty i inne zobowi?zania, płacili czynsz dzierżawny, podatki i inne opłaty publiczne s? nagle zmuszani do oddania części z tych gruntów, choć okres umowy dzierżawy jeszcze nie min?ł. Przynajmniej część z nich może stan?ć przed problemem jak utrzymać swoje gospodarstwa w uszczuplonym rozmiarze, a przede wszystkim jak spłacić kredyty na sprzęt i inne koszty dostosowane przecież do gospodarstwa o pierwotnych (czyli znacznie większych) rozmiarach niż obecne.

Można powiedzieć, że zawsze mog? dokupić dodatkowe grunty. Tu jednak powraca problem zgody MSWiA, która będzie niezbędna na zakup nieruchomości czy to od ANR czy to od osób prywatnych. Co prawda, obowi?zek ten wygaśnie ostatecznie w 2016 roku, jednak jest duże prawdopodobieństwo, że do tego czasu znaczna część gruntów Agencji zostanie już wyprzedana. Nowelizacja napisana została w ten sposób, by to właśnie sprzedaż gruntów (a nie dzierżawa) i to na rzecz przede wszystkim małych i średnich gospodarstw rolnych (w miejsce dużych gospodarstw towarowych) była głównym celem Agencji w najbliższym czasie. Czyżby celem Agencji miała być jak najszybsza sprzedaż gruntów w polskie ręce, by w ten sposób ograniczyć możliwość ich wykupu przez obcokrajowców po 2016 roku?

Te wszystkie okoliczności wskazuj?, że Polska nie wywi?zała się z wyżej opisanych zobowi?zań zaci?gniętych na podstawie BIT-ów i nie zapewniła należytej ochrony dla inwestycji rolników zagranicznych w naszym kraju. Zatem, tak jak i w innych sprawach takich jak słynny spór z Eureko czy też spór z amerykańskim producentem rolno-spożywczym Cargill Inc., Skarb Państwa musi liczyć się z ewentualnymi roszczeniami dochodzonymi na szczeblu międzynarodowym i z konieczności? wypłaty odszkodowania, jeśli roszczenia te okaż? się uzasadnione.

Autorzy

Małgorzata Jarosińska, Radca prawny, Partner w firmie prawniczej Kochański Zięba Rapala i Partnerzy. Kieruje Departamentem Prawa Nieruchomości oraz uczestniczy w sprawach z zakresu prawa spółek, fuzji i przejęć (M&A), prawa upadłościowego i restrukturyzacji. Specjalizuje się w zawieraniu umów sprzedaży udziałów, w fuzjach i przejęciach podmiotów gospodarczych oraz w finansowaniu projektów na rynku nieruchomości. Doradza krajowym i zagranicznym przedsiębiorstwom w zakresie projektów inwestycyjnych oraz w transakcjach, dotycz?cych obrotu i zarz?dzania nieruchomościami, a także w zakresie prawa budowlanego. Reprezentuje klientów z różnych branż, wśród których s?: operatorzy hipermarketów, centrów logistycznych i obiektów przeznaczonych na działalność handlow?, deweloperzy, szpitale, przychodnie, producenci dóbr szybko zbywalnych (FMCG), a także firmy z sektora farmaceutycznego, chemicznego, metalurgicznego, motoryzacyjnego i mediów

Dr Marek Jeżewski, Partner w firmie prawniczej Kochański Zięba Rapala i Partnerzy. Jest specjalist? z zakresu arbitrażu międzynarodowego, zwłaszcza arbitrażu inwestycyjnego i międzynarodowego arbitrażu handlowego. Jest arbitrem rekomendowanym przy S?dzie Arbitrażowym PKPP Lewiatan. Jest Adiunktem w Katedrze Prawa Międzynarodowego i Europejskiego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie, gdzie wykłada międzynarodowe prawo gospodarcze, międzynarodowe prawo inwestycyjne oraz prawo gospodarcze Unii Europejskiej. Jest autorem wiod?cej monografii z zakresu międzynarodowego arbitrażu inwestycyjnego pt. „Międzynarodowe prawo inwestycyjne” (wyd. CH Beck, Warszawa 2011). Jest także autorem lub współautorem licznych publikacji, wydawanych zarówno w kraju, jak i za granic?. Przez szereg lat reprezentował Polskę w pracach Komisji Narodów Zjednoczonych do spraw międzynarodowego prawa handlowego, angażuj?c się w prace m.in. nad regułami przejrzystości w międzynarodowym arbitrażu inwestycyjnym.

Kochański Zięba Rapala i Partnerzy

Plac Piłsudskiego 1
00-978 Warszawa
tel.+48 22 326 96 00
www.kochanski.pl