Niższy wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej spowodowany niewystarczającą podażą atrakcyjnych produktów inwestycyjnych. Rok 2018 może zakończyć się w Polsce rekordowym wynikiem 6 mld euro

Czwarty kwartał 2018 roku może okazać się najlepszy pod względem aktywności inwestycyjnej, o czym świadczy ilość przygotowywanych obecnie transakcji. Jeżeli wszystkie zostan? sfinalizowane zgodnie z przewidywaniami, ł?czny wolumen transakcji inwestycyjnych w sześciu krajach regionu wyniesie ok. 13 mld euro – oznacza to, że będzie niższy niż w ubiegłym roku, w którym inwestorzy ulokowali na tych rynkach 15,3 mld euro.

Największym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych nadal ciesz? się nieruchomości biurowe i handlowe, których udział w ł?cznym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł odpowiednio 42% i 41%, ale uwagę inwestuj?cych przyci?gaj? także inne kategorie aktywów takie jak hotele oraz mieszkania na wynajem. -  Inwestorzy nadal koncentruj? się na najbardziej atrakcyjnych aktywach, których ceny utrzymuj? się na bardzo wysokim poziomie, czemu sprzyja bardzo silny popyt ze strony najemców w większości segmentów. Chętniej podejmuj? stosunkowo większe ryzyko zwi?zane z inwestowaniem w Europie Środkowo-Wschodniej w porównaniu z innymi rynkami, ale wci?ż mog? liczyć na wyższy zysk niż w Europie Zachodniej  -  mówi  Jeff Alson, Partner na Europę Środkow?, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Wolumeny transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych w poszczególnych krajach (w mln euro)

Wolumeny transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych według rodzaju aktywów (w %)

Poszczególne kraje

Polska

Polska jest największym rynkiem inwestycyjnym w regionie od 2015 roku, a w bież?cym roku może odnotować rekordow? wartość obrotów na poziomie 6 mld euro. Inwestorzy zagraniczni działaj? bardzo aktywnie, o czym świadczy ich 56-procentowy udział w ł?cznym wolumenie transakcji inwestycyjnych. Kapitał zagraniczny napływa głównie z RPA, Korei Południowej, Singapuru i Ameryki Północnej.

Udział sektora nieruchomości handlowych w ł?cznym wolumenie jest najwyższy i stanowi 43%, ale maleje zarówno popyt ze strony inwestorów, jak i podaż aktywów klasy core. W najbliższym czasie preferowan? kategori? aktywów będ? nieruchomości biurowe i logistyczne w segmentach core i core+.

- Zgodnie z trendami obserwowanymi w całym regionie EMEA, stopy kapitalizacji ulegaj? dalszej kompresji także w Polsce, zwłaszcza w segmencie core rynku biurowego i handlowego. Największym wyzwaniem w perspektywie następnych 12 miesięcy będzie dostępność produktów inwestycyjnych wobec przewidywanego braku podaży nowych obiektów. Popyt inwestycyjny utrzyma się na wysokim poziomie z uwagi na względne dyskonto w porównaniu z głównymi rynkami europejskimi, wzrost czynszów oraz niskie stopy pustostanów za spraw? rekordowo dużego zainteresowania firm wynajmem powierzchni -  mówi  Soren Rodian Olsen, Partner, Grupa Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield

Czechy

Na koniec trzeciego kwartału 2018 roku ł?czny wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 1,2 mld euro, a cały rok może się zakończyć wynikiem na poziomie 2-2,5 mld euro - czyli niższym niż w ubiegłym roku, w którym wartość obrotów wyniosła rekordowe 3,6 mld euro. Spadek ten jest spowodowany przede wszystkim brakiem większych transakcji.

Wzrost popytu na nieruchomości biurowe w segmencie core w Pradze, na które przypadło 50% ł?cznego wolumenu transakcyjnego, przełożył się zarówno na wyceny, jak i zainteresowanie globalnego kapitału. Z kolei ograniczona podaż aktywów handlowych wpływa na wartość obrotów w tym sektorze.

Na inwestorów zagranicznych przypada zaledwie 21% ł?cznego wolumenu obrotów. Inwestorzy krajowi s? nadal bardzo aktywni, zwłaszcza w segmencie aktywów średniej wielkości. Niewielka liczba transakcji zawieranych przez inwestorów instytucjonalnych w segmencie value-add to częściowo efekt dużego popytu ze strony najemców w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych, co powoduje, że aktywa inwestycyjne typu core s? w pełni wynajęte.

Węgry

Ł?czny wolumen transakcji inwestycyjnych w pierwszych dziewięciu miesi?cach 2018 roku wyniósł 1,15 mld euro. Wartość obrotów na Węgrzech może przekroczyć 1,5 mld euro trzeci rok z rzędu – to najdłuższy okres tak dużej aktywności inwestorów w historii tego rynku.

Krajowe fundusze zwiększyły dwukrotnie swoj? aktywność inwestycyjn? na rynku nieruchomości w ostatnich trzech latach, co przełożyło się na wzrost płynności, przy jednocześnie rosn?cym zainteresowaniu zagranicznego kapitału instytucjonalnego.  

Stopy kapitalizacji s? atrakcyjne przy dyskoncie wynosz?cym 70-100 pb w porównaniu z innymi stolicami Europy Środkowo-Wschodniej, takimi jak Warszawa i Praga.

Rosja

Wskutek niewielkiej aktywności inwestorów w pierwszych dziewięciu miesi?cach 2018 roku ł?czny wolumen transakcji inwestycyjnych w Rosji wyniósł 0,7 mld euro, a do końca bież?cego roku może wzrosn?ć do ok. 1,2 mld euro w porównaniu z 4 mld euro w 2017 roku.

W porównaniu z ubiegłym rokiem, w którym inwestorzy zagraniczni wycofywali się z Rosji, ucieczka kapitału wyhamowała. W 2017 roku odpływ kapitału sięgn?ł 0,7 mld euro netto, ale w 2018 roku wartość nowych inwestycji zagranicznych i wartość sprzedawanych aktywów wyniosły praktycznie tyle samo.

***