Konflikty w nieruchomościach, czy jest dobry sposób na ich rozwiązanie?

Najczęstsze przyczyny sporów  

W branży nieruchomościowej spory najczęściej pojawiaj? się w wyniku niedotrzymywania warunków umów o roboty budowlane, ale także umów najmów komercyjnych: dotycz?cych m.in. pomiaru powierzchni w galeriach handlowych, powierzchni biurowych, powierzchni magazynowych czy też umów dotycz?cych zbycia lub nabycia nieruchomości.  

Więcej na temat... Spory często dotycz? rozliczenia wynagrodzenia za wykonane roboty; braku zwrotu sumy kaucji pod pretekstem zaliczania jej w całości lub w części na poczet kosztów usuwania usterek i koniecznych napraw; naliczania kar umownych za opóźnienia – sporu wokół powodów opóźnień oraz jakości wykonanych obiektów i ich braków technicznych. Częstym podłożem konfliktów w tej branży s? także spory zwi?zane z umowami sprzedaży nieruchomości, gdzie kłopoty pojawiaj? się już na etapie umowy przedwstępnej i spełniania uzgodnionych przez strony warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.  

W przypadku najmów komercyjnych spory najczęściej dotycz?, jak już wspomniano, najmów powierzchni biurowych i ich pomiarów; udziału w częściach wspólnych; kosztów mediów i ich rozliczania. W przypadku najmów powierzchni handlowych jest podobnie, dodatkowo dochodz? konfliktogenne kwestie dotycz?ce działań marketingowych galerii, godzin otwarcia sklepów, czynszu od obrotów z e-commerce – sprzedaży przez Internet, a odbioru towaru w galerii handlowej, gdzie klienci korzystaj? z infrastruktury obiektu handlowego, napędzaj? ruch, lecz nie obrót, który nie jest wliczany do czynszu płaconego przez najemcę. Niedawno pojawiły się też nowe problemy zwi?zane z zakazem handlu w niedzielę.  

Jak zaoszczędzić czas, pieni?dze i zostać w dobrej relacji z kontrahentem?  

- Spory s? naturaln? części? obrotu gospodarczego, jednak w momencie, gdy sprawa trafia do s?du można powiedzieć, że obydwie strony s? już w pewnym sensie „przegrane” – mówi Grazyna Kuźma.  

Przedsiębiorca musi czekać średnio 540 dni na rozstrzygnięcie sporu z adwersarzem w s?dzie, dodatkowo egzekucja przyszłego wyroku s?dowego zabiera przeciętnie około 145 dni. Obok czasu, kluczow? spraw? jest aspekt braku kontroli nad rozwi?zaniem konfliktu.  

- Prawnik zobowi?zany jest do uczciwego przedstawienia klientowi wszystkich możliwych opcji rozwi?zania konfliktu. Dlatego nasz? rol? jako prawników, jest zaproponowanie alternatywy dla s?du i tak? właśnie alternatyw? jest mediacja. – dodaje Grażyna Kuźma.  

W przypadku mediacji to strony wspólnie decyduj?, co będzie tematem mediacji, czyli określaj? jej zakres. W trakcie mediacji strony wypracowuj? wspólne rozwi?zanie bior?c pod uwagę swoje interesy i potrzeby, na co w s?dzie nie ma ani miejsca ani czasu. W wyniku mediacji obie strony wygrywaj?, ponieważ to one, a nie sędzia, s? autorami rozwi?zania. Jest to sposób na osi?gnięcie porozumienia w razie sprzecznych interesów stron bez udziału s?du.  

Niew?tpliw? zalet? mediacji w stosunku do procesu s?dowego jest szybkość rozwi?zania konfliktu, która w obliczu statystyk wydaje się wręcz ekspresowa - kilka tygodni vs. kilka lat. Kolejn? zalet? s? koszty około dziesięciokrotnie niższe niż koszty procesu s?dowego. Jeżeli skonfliktowane strony wybior? mediację i usi?d? do wspólnych rozmów w towarzystwie mediatora, zdecydowana większość spraw kończy się podpisaniem ugody, co stanowi bezsprzeczny sukces. Mediacje s? też zawsze poufne, informacje i ustalenia uzyskane podczas mediacji, w przypadku, gdy nie zakończy się ona ugod?, nie mog? być wykorzystane jako materiał dowodowy w procesie s?dowym.  

- Zawsze dobrze pomyśleć o mediadji już na etapie podpisywania umowy. Ze swojej strony proponujemy klientom zawieranie w umowach klauzuli mediacyjnej, która w przypadku sporu daje im alternatywę dla tradycyjnej drogi s?dowej - podsumowuje Grażyna Kuźma.

***

O ekspercie

Grażyna Kuźma, radca prawny, partner w Kancelarii Taylor Wessing w Warszawie

Grażyna Kuźma jest radc? prawnym, absolwentk? Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu. Od 2016 roku należy do grona partnerów kancelarii Taylor Wessing w Warszawie.

Specjalizuje się w prawie nieruchomości, finasowaniu nieruchomości oraz w projektach infrastrukturalnych.

Posiada wieloletnie doświadczenie w doradztwie prawnym dotycz?cym nieruchomości na rzecz międzynarodowych i krajowych podmiotów gospodarczych, w szczególności dla banków finansuj?cych inwestycje nieruchomościowe, funduszy inwestycyjnych, podmiotów inwestuj?cych w nieruchomości komercyjne, w tym także w projekty strukturalne.

Jest znawc? prawa cywilnego, szeroko rozumianego prawa gospodarczego, a także prawa budowlanego oraz regulacji dotycz?cych planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Szczególnie ważny obszar jej aktywności zawodowej dotyczy tworzenia struktur inwestycyjnych oraz zarz?dzaj?cych portfelami nieruchomościowymi. Jej praktyka obejmuje również obsługę działalności na polskim rynku inwestorów zagranicznych z różnych sektorów gospodarki, inwestuj?cych w nieruchomości lub z nich korzystaj?cych.

Grażyna Kuźma jest współautorem ksi?żki „Prawo budowlane i nieruchomości” będ?cej komentarzem do ustawy prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw, wydanej przez CH Beck w ramach tzw. komentarzy kompaktowych.

Jako ekspert prawa budowlanego i prawa nieruchomości, jest często zapraszana jako prelegent na konferencje dotycz?ce zagadnień zwi?zanych z nieruchomościami, ze szczególnym uwzględnieniem prawa budowlanego oraz planowania i zagospodarowania przestrzennego.

O Taylor Wessing:

Taylor Wessing jest międzynarodow? kancelari? oferuj?c? pełen zakres usług prawnych. Nasz zespół licz?cy ponad 1100 prawników pomaga klientom z najbardziej dynamicznych branż. W doradztwie świadczonym na rzecz klientów, kierujemy się innowacyjnym podejściem do ich spraw biznesowych, które pomaga im osi?gn?ć sukces . Wspieramy klientów wszędzie tam, gdzie chc? rozwijać swój biznes. Nasze 32* biura w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Azji oraz nasze dwie filie w USA ł?cz? ugruntowan? wiedzę o lokalnych uwarunkowaniach w zakresie handlu, przemysłu i kultury z międzynarodowym doświadczeniem w zakresie prawnej obsługi organizacji biznesowych, w celu zapewnienia proaktywnych, zintegrowanych rozwi?zań dla naszych klientów.
* w tym nasze stowarzyszone biura w Indonezji, Arabii Saudyjskiej i Korei Południowej