Mais aussi  •  Membres

Jak wygląda rynek powierzchni biurowych w regionach na początku tego roku?

Najemcy pozostają aktywni i konsekwentnie poszukują nowoczesnych przestrzeni do pracy, pomimo zauważalnego spadku wolumenu nowo oddawanej powierzchni biurowej w ośmiu głównych miastach regionalnych. Takie wnioski płyną z raportu „At a Glance – Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych w I kwartale 2025 roku”, opracowanego przez ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland. Dane wskazują, że popyt brutto utrzymuje się na stabilnym poziomie, a zainteresowanie wysokiej jakości biurami rośnie, zwłaszcza w miastach takich jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto.

Aktywność najemców w regionach wzrasta

Na koniec pierwszego kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce osiągnęły poziom 6,76 mln m kw. Liderem pozostaje Kraków z zasobami sięgającymi 1,83 mln m kw., co stanowi 27% całkowitej powierzchni w regionach. Drugie miejsce zajmuje Wrocław, który dysponuje 1,36 mln m kw. nowoczesnej przestrzeni biurowej, czyli 20% udziału w rynku. Na trzeciej pozycji znajduje się Trójmiasto z wynikiem 1,06 mln m kw., co odpowiada udziałowi na poziomie 16%.

W okresie od stycznia do marca bieżącego roku zarejestrowano łącznie 177 tys. m kw. transakcji najmu, co oznacza wzrost o 27% w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku. Największym zainteresowaniem nadal cieszy się Kraków, gdzie wynajęto przeszło 56 tys. m kw. powierzchni biurowej, co stanowi 32% całkowitego wolumenu. We Wrocławiu najemcy pozyskali ponad 43 tys. m kw. (25% udziału), natomiast w Trójmieście wynajęto 26 tys. m kw. (15% udziału). Wyższy popyt brutto względem analogicznego okresu poprzedniego roku zanotowano również

w Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Lublinie.

Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie BNP Paribas Real Estate Poland, w strukturze zawartych
w pierwszym kwartale 2025 roku umów najmu dominowały renegocjacje obowiązujących kontraktów, które odpowiadały za 48% całkowitego wolumenu popytu. Nowe najmy stanowiły 43% wszystkich sfinalizowanych transakcji, natomiast ekspansje odpowiadały za pozostałe 8%.

– Odnowienia umów najmu, często wiążą się z redukowaniem wynajmowanej przestrzeni. Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach 2025 roku nastąpi redefinicja modelu pracy hybrydowej, co może spowodować większą gotowość pracowników do powrotu do biur. A to
z kolei pozytywnie wpłynie na ożywienie popytu na regionalnych rynkach biurowych – wskazuje Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Do największych transakcji najmu należało odnowienie umowy najmu 8,4 tys. m kw. w kompleksie Business Garden II w budynku K we Wrocławiu, przez poufnego najemcę oraz nowa umowa najmu 7,2 tys. m kw. w krakowskim kompleksie DOT Office C. Jak wskazują dane z raportu, trzy z pięciu największych transakcji zawarto we Wrocławiu.

Stagnacja nowej powierzchni

Dotychczasowy wolumen nowej powierzchni biurowej w regionach w pierwszym kwartale 2025 roku powiększył się jedynie o 2,4 tys. m kw. — był to rekordowo niski przyrost w całej historii rynku biurowego w miastach regionalnych. Nowa powierzchnia została dostarczona w Poznaniu w ramach inwestycji Dymka188, zrealizowanej przez Dom Medialny Św. Wojciech.

W nadchodzących miesiącach planowane jest oddanie do użytkowania pojedynczych budynków biurowych, jednak ogólna aktywność deweloperska pozostaje ograniczona. Pomimo stabilnego popytu, inwestorzy wstrzymują się z uruchamianiem nowych projektów z uwagi na utrzymujący się wysoki poziom powierzchni niewynajętej.

Na koniec marca 2025 roku w ośmiu głównych miastach regionalnych dostępnych od ręki było około 1,18 mln m kw. powierzchni biurowej, co przełożyło się na wskaźnik pustostanów wynoszący 17,5%. W analizowanym okresie odnotowano zarówno spadki, jak i wzrosty tego wskaźnika – niższą dostępność powierzchni zarejestrowano w Katowicach i Krakowie, natomiast w Poznaniu i Wrocławiu nastąpił wzrost o ponad 1 punkt procentowy. Największą dostępność biur odnotowano w Łodzi (22,3%), podczas gdy najmniejszą w Szczecinie (8,0%).

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że największe zasoby niewynajętej powierzchni koncentrują się w budynkach mających ponad 10 lat. W ich ocenie, wysoki wskaźnik pustostanów utrzyma się również w kolejnych miesiącach, a proces ich absorpcji może potrwać od 3 do 5 lat.

Jeśli chodzi o poziom czynszów bazowych w budynkach biurowych klasy A na rynkach regionalnych kształtowały się one na poziomie 12-17 EUR, z kolei w nowych obiektach
lub tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach sięgały nawet 19,50-23 EUR za metr kwadratowy miesięcznie. Najwyższe stawki odnotowano w Poznaniu, a także w Krakowie i Wrocławiu. Opłaty eksploatacyjne we wszystkich regionalnych miastach nie przekraczały poziomu 37 PLN/m kw./miesiąc, a ich wysokość zależała głównie od efektywności technicznej budynku oraz standardu zarządzania.

Więcej przestrzeni, więcej udogodnień

Na koniec I kw. w budowie znajdowało się kilka obiektów, których łączna powierzchnia biurowa wyniesie blisko 310 tys. m kw. Największym realizowanym projektem jest Quorum Office Park B we Wrocławiu, oferujący ponad 53 tys. m kw. powierzchni biurowej. Inwestycja, realizowana przez firmę Cavatina, ma zostać ukończona w II kwartale 2025 roku. Kolejnymi co do wielkości projektami są AND2 w Poznaniu – obiekt o powierzchni 37 tys. m kw. (Von der Heyden Group) oraz Tischnera Green Park 1 w Krakowie oferujący 24 tys. m kw. nowych biur (Stalprodukt).

Obecnie nowe obiekty tworzone są z dbałością o przestrzeń biurową sprzyjającą przyjaznym miejscom pracy. Poprawa jakości życia zawodowego pracowników może przyczynić się bowiem do sukcesu organizacji. Firmy, które je tworzą, wspierają rozwój kompetencji, a także promują otwartą komunikację, współpracę i zdrową równowagę między życiem zawodowym
a prywatnym.

– Dbając o dobre samopoczucie pracowników, w przestrzeni biurowej warto wprowadzić wiele elementów przywołujących domowe wnętrze takich jak: pufy, hamaki, czy wygodne fotele. Warto również pomyśleć o stworzeniu przestrzeni do wypoczynku czy relaksu (np. pokoje gier), co pozwala na integrację i kształtowanie poczucia przynależności do grupy. Pamiętajmy, że zaangażowanie pracowników wzrasta tam, gdzie czują się częścią większej misji – podkreśla Dorota Mielke, Zastępca Dyrektorki, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.