Aktualności firm stowarzyszonych  •  Członkowie

Jak efektywnie optymalizować powierzchnie biurowe i jak wygląda rynek po pandemii Covid 19

CEO Find Office – Marcin Szlęzak miał przyjemność rozmawiać z dziennikiem Le Petit Journal o bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych oraz bieżących trendach.

Zapraszamy do lektury !

1/ Lepetitjournal.com : Marcin Szlęzak, czy możesz nam powiedzieć kilka słów o Find Office i o tym, co oferuje Klientom? 

Marcin Szlęzak: Jesteśmy butikową, rodzinną firmą doradczą operującą na rynku nieruchomości komercyjnych. Zapewniamy ekskluzywny, dedykowany i kompleksowy serwis skierowany dla firm poszukujących powierzchni biurowych. Tworzymy konsorcjum kilku firm, z zespołem osób z wieloletnim doświadczeniem biznesowym i operacyjnym, dzięki temu Klienci współpracując z nami mają pewność, że w jednym miejscu otrzymają pełny przegląd rynku biurowego, a także otrzymają najlepsze, możliwe warunki najmu, dodatkowo zaprojektujemy przestrzeń biurową i wykonamy prace budowlane, tak zwany fit-out według indywidualnego projektu Klienta, na negocjacji czy renegocjacji umowy najmu kończąc. Skupiamy się na najwyższej jakości oferowanego serwisu, to dla nas priorytet i nie są to puste słowa. Potwierdzeniem tego są powracający Klienci, którzy rekomendują nasze usługi innym firmom, to najlepszy dowód tego, że naszą pracę wykonujemy w sposób, który doceniają nasi Klienci.

2/ Jaki typ powierzchni biurowych oferujecie w Warszawie oraz miastach regionalnych?

MSz: Głównie powierzchnie biurowe w najnowszych budynkach i wieżowcach biurowych klasy A, a także odrestaurowanych kamienicach biurowych oraz powierzchnie coworkingowe. W zależności od branży innej powierzchni będzie poszukiwała branża IT, innej sektor FMCG, a jeszcze innej kancelarie prawne.

3/ Jakie dzielnice w Warszawie cieszą się aktualnie największym zainteresowaniem?

MSz: Największym zainteresowaniem cieszą się dzielnice centralne. W Warszawie jest to Śródmieście oraz Wola, nazywana nowym centrum biznesowym Warszawy lub Centralnym Obszarem Biznesu. To właśnie tam, w okolicy Ronda Daszyńskiego powstały najbardziej prestiżowe i zaawansowane budynku biurowe w Polsce, jak np. Skyliner, WarsawUnit, czy The Warsaw Hub, a także koncepty Mixed use, Browary Warszawskie i Fabryka Norblina. Są to miejsca oferujące powierzchnię mieszaną, czyli biura, lokale handlowe, strefy gastronomiczne oraz apartamenty. Nie sposób nie wspomnieć o Centrum Warszawy i Varso Tower, najwyższym budynku w Unii Europejskiej, czy też wizjonerski wieżowiec Central Point, zlokalizowanym przy ul. Marszałkowskiej w sąsiedztwie powstającego Muzeum Sztuki Nowoczesnej. Zauważam tendencję do zmiany przeznaczenia aktualnie projektowanych biur, które dzisiaj pełnią funkcję nie tylko miejsca pracy, ale przede wszystkim integracji zespołów i pracy kreatywnej. Oczywiście zależne jest to od specyfiki danej branży, jak już mówiłem np. kancelarie prawne poszukują głównie biur w układzie gabinetowym, a np. branże kreatywne, FMCG i IT biur w układzie mieszanym, otwartym, gdzie współczynnik powierzchni open space do gabinetowej wynosi zazwyczaj 70% do 30%. Kluczową rolę odgrywają przy tym biura zaprojektowane w duchu ESG (Environmental, Social, Governance).

4/ Jaki wpływ miała pandemia Covid 19 oraz atak Rosji na Ukrainę na rynek biurowy w Polsce? Na pewno nie był to łatwy okres.

MSz: Pandemia spowodowała, że z dnia na dzień konieczna stała się praca zdalna. W tamtym czasie wiele firm zdecydowało się na zmniejszenie powierzchni, optymalizując w ten sposób koszty. Oczywiście, jeśli udało się dojść do porozumienia z wynajmującymi, którzy nie zawsze byli skłonni do negocjacji trwających umów najmu i optymalizowania powierzchni z uwagi na Covid 19. Jest to biznesowo zrozumiałe, gdyż ponosili wysokie koszty związane z finansowaniem zakupu budynków oraz ich obsługą. Wiele firm, które w czasie pandemii prowadziły proces związany z wyszukaniem nowych powierzchni biurowych w znaczący sposób zmniejszyło powierzchnie. Znam osobiście wiele przykładów z 2020 roku, gdzie od miesięcy prowadziliśmy zaawansowane negocjacje z wynajmującymi dotyczące powierzchni, dla Klientów, które finalnie zmniejszyły się o 50 – 70%. Niestety zdarzały się także sytuacje, że firmy ogłaszały upadłość. Agresja Rosji na Ukrainę spowodowała w początkowej fazie bardzo dużą niepewność na rynku najmu. Firmy wstrzymywały się z podejmowaniem decyzji o najmie nowych powierzchni. Z drugiej strony inwestorzy wstrzymali się z rozpoczęciem budowy nowych inwestycji biurowych. Po początkowym szoku biznes przystosował się do tej sytuacji. Otrzymywaliśmy zapytania od wielu firm Ukraińskich, które przeniosły działalność operacyjną do Polski. Spowodowało to zwiększony popyt na powierzchnie biurowe.

5/ Jakie strategie zastosowały firmy?

MSz: Strategie i rozwiązania były różne, w zależności od sytuacji danej firmy i możliwych ustępstw ze strony Landlordów. Z naszego doświadczenia oraz obserwacji były to głównie renegocjacje i negocjacje umów najmu, przewidujące zmniejszenie powierzchni lub okresowe obniżenie stawki czynszu. W przypadku firm, które były w tak komfortowej sytuacji, że kończyła się im w tamtym okresie umowa najmu było to zmniejszenie powierzchni lub przeniesienie do biurowca o niższych kosztach najmu. Dobrą praktyką była także zmiana biura z tradycyjnego, gdzie umowa najmu to w zależności od budynku 3 lub 5 lat na elastyczne biura coworkingowe z roczną umową najmu. W każdym przypadku wspieraliśmy naszych Klientów w renegocjacjach lub negocjacjach warunków komercyjnych i umów najmu.

6/ Od rozpoczęcia pandemii Covid 19, firmy kontynuują pracę zdalną lub model pracy hybrydowej, czy teoretycznie potrzebują mniej powierzchni biurowej? Jakie rozwiązania i optymalizacje oferuje Find Office w tej sytuacji?

MSz: Firmy pracują aktualnie głownie w trybie mieszanym z tendencją do częstszej pracy stacjonarnej z uwagi na wyższą produktywność i integrację zespołów. Popyt na biura jest bardzo wysoki, przytoczę fakty liczbowe, według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych popyt w 2022 osiągnął jeden z najwyższych poziomów w historii i był porównywalny z rekordowymi latami przed pandemią. W całym 2022 roku popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe osiągnął ponad 860 000 mkw., w tym ponad 253 000 mkw. przypadło na IV kw. 2022 roku. Rok 2023 był także bardzo intensywny, obserwujemy dodatkowo lukę podażową w Centrum Warszawy oraz na warszawskiej Woli spowodowaną mniejszą aktywnością deweloperów biurowych. Najbardziej topowe budynku biurowe cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem, z doświadczenia mogę powiedzieć, iż zdarza się nierzadko, że daną powierzchnią zainteresowanych jest kilka firm. W naszej ofercie posiadamy praktycznie wszystkie wieżowce w Warszawie oraz miastach regionalnych, dodatkowo współpracujemy z butikowymi deweloperami, którzy oferuję powierzchnie biurowe w prestiżowych kamienicach, dzięki czemu możemy zaproponować naszym Klientom szeroki zakres powierzchni. Z drugiej strony prowadzimy dla firm weryfikację rynku biurowego połączoną z renegocjacją umowy najmu. Klienci w ponad 60% decydują się na pozostanie w aktualnym biurze, a dzięki współpracy z nami, naszej znajomości rynku i możliwych opcji negocjacji i renegocjacji w znaczący sposób optymalizują koszty.