Analizy i badania
Jak długo potrwa boom w budownictwie ?
<p style="text-align: justify;">Poniżej przedstawiamy trzecią część naszej analizy dotyczącej długookresowych perspektyw dla budownictwa. W tym raporcie prezentujemy zagadnienie kształtowania się inwestycji gospodarstw domowych. Nakłady na środki trwałe gospodarstw domowych są to bowiem przede wszystkim wydatki poniesione na zakup nieruchomości. Wartość robót budowlanych związanych z budynkami mieszkalnymi stanowi ok. 15% całości produkcji budowlano-montażowej.</p>
>
Wg danych REAS, od października 2016 r. do września 2017 r. na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wprowadzono do sprzedaży prawie 69,9 tys. lokali. Była to najwyższa podaż mieszkań w ci?gu czterech kolejnych kwartałów na rynku pierwotnym odnotowana w historii badań. Główn? przyczyn? wprowadzania przez deweloperów na rynek dużej liczby mieszkań jest rekordowo silny popyt zgłaszany przez gospodarstwa domowe – w III kw. liczba sprzedanych mieszkań wzrosła o 24,1% r/r i wyniosła 17,5 tys. Poniżej przedstawiamy najważniejsze czynniki, które naszym zdaniem oddziałuj? w kierunku dużego zainteresowania kupnem mieszkania.
Jednym z nich jest poprawiaj?ca się sytuacja na rynku pracy. Zgodnie z badaniem firmy Work Service „Barometr rynku pracy” tylko 11,6% Polaków obawia się obecnie utraty pracy w ci?gu najbliższych 2 lat. Jest to najniższy odsetek w historii badania. W takich warunkach wzrasta skłonność gospodarstw domowych do zadłużania się. Jednocześnie mamy do czynienia z relatywnie szybkim wzrostem wynagrodzeń. Przyczynia się to do poprawy zdolności kredytowej konsumentów i zwiększenia dostępności kredytu mieszkaniowego. Powyższe efekty potęgowane s? przez wypłaty w ramach programu Rodzina 500+ (wzrost dochodów do dyspozycji) oraz rekordowo niskie stopy procentowe, które oznaczaj? niski koszt obsługi kredytu. W efekcie tempo wzrostu złotowych kredytów hipotecznych utrzymuje się w ostatnich miesi?cach na stabilnym, umiarkowanie wysokim poziomie (10-11% r/r). Uważamy, ze korzystne warunki do finansowania mieszkania kredytem będ? utrzymywały się do przełomu lat 2018-2019 r. W kolejnych kwartałach tempo wzrostu popytu będzie ograniczane przez stopniowe podwyżki stóp procentowych oraz wyhamowuj?c? poprawę na rynku pracy.
Drug? przyczyn? wysokiej sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym jest popyt inwestycyjny – część zamożniejszych Polaków przeznacza wolne środki pieniężne na zakup lokali w celu ich wynajmu osobom trzecim. Zgodnie z obliczeniami NBP opłacalność wynajmu mieszkania obecnie wielokrotnie przekracza rentowność depozytów bankowych oraz obligacji skarbowych. NBP szacuje, że udział zakupów gotówkowych mieszkań na powyższych sześciu rynkach wyniósł ok. 63-67% w I poł. br. Bior?c pod uwagę postępuj?c? poprawę na rynku pracy i wypłaty w ramach programu Rodzina 500+ przyczyniaj?ce się do zwiększenia dochodu do dyspozycji gospodarstw domowych oraz oczekiwane przez nas kształtowanie się inflacji na poziomie ok. 2% (oddziałuj?ce w kierunku ograniczenia realnego zwrotu z depozytów bankowych) uważamy, że popyt inwestycyjny w najbliższych kwartałach będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. Nawet przy zakładanym przez nas stopniowym zacieśnianiu polityki pieniężnej przez NBP, opłacalność wynajmu mieszkania w horyzoncie kilku lat nadal będzie przekraczała zwrot z depozytów bankowych. Co więcej, zgodnie z raportem RAES jedn? z istotnych motywacji kieruj?cych osobami kupuj?cymi mieszkania pod wynajem jest zapewnienie sobie relatywnie stabilnego dochodu uzupełniaj?cego przyszł? emeryturę. Ten czynnik będzie trwale wspierał popyt inwestycyjny. Należy jednak pamiętać, że popyt inwestycyjny stanowi tylko niewielk? część całkowitego popytu mieszkaniowego. Trudno oszacować dokładn? skalę zakupów mieszkań za gotówkę w całym kraju. Najprawdopodobniej zjawisko to jest skoncentrowane w dużych miastach – zakupy gotówkowe mieszkań na sześciu rynkach odniesione do wypłat kredytów mieszkaniowych w całym kraju stanow? ok. 30-40%.
Trzecim czynnikiem oddziałuj?cym w kierunku poprawy sytuacji w budownictwie mieszkaniowym s? rz?dowe programy zwiększaj?c? dostępność mieszkań. W ostatnich kwartałach tak? rolę pełnił rz?dowy program „Mieszkanie dla młodych”, który umożliwiał zakupy lokali finansowanych kredytami z dopłat? w ramach programu. Wygasa on w 2018 r., jednak ogłoszone zostały już kolejne programy rz?dowe, które będ? oddziaływały w kierunku wzrostu produkcji budowlano-montażowej. Obecna strategia rz?du przyjęła postać Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM), obejmuj?cego szereg programów (por. tabela).
Za trzy główne cele NPM wyznaczone do zrealizowania do 2030 r. przyjęto:
- Zwiększenie liczby mieszkań przypadaj?cych na 1 tys. mieszkańców w Polsce do średniej unijnej wynosz?cej 435 mieszkań wobec 363 obecnie. Oznacza to potrzebę zbudowania 2,75 mln nowych mieszkań, gdzie obecnie budowane jest ok. 150 tys. mieszkań rocznie.
- Osi?gnięcie przez samorz?dy gminne możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich gospodarstw domowych oczekuj?cych aktualnie na najem mieszkania od gminy (według stanu na koniec 2014 r. jest to 165,2 tys. gospodarstw domowych).
- Obniżenie liczby osób mieszkaj?cych w warunkach substandardowych (ze względu na niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) o 2 mln osób z ok. 5,3 mln do ok. 3,3 mln, co oznacza konieczność poprawy standardu ok. 700 tys. mieszkań.
Naszym zdaniem programy rz?dowe w największym stopniu przyczyni? się do wzrostu produkcji budowlano montażowej w latach 2018-2019. Wtedy skumuluj? się efekty ostatniego roku trwania programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz intensyfikacja działań w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego. Należy jednak zwrócić uwagę, że programy rz?dowe maj? o wiele mniejsze znaczenie dla produkcji budowlano-montażowej niż pierwsze dwa wymienione powyżej czynniki (popyt konsumpcyjny i inwestycyjny). Zgodnie z informacjami podanymi przez BGK, w ramach programu Mieszanie Plus obecnie przygotowywanych jest ponad 10 tys. mieszkań, z czego ponad 1,2 tys. lokali jest w budowie (wartość inwestycji przygotowywanych obecnie przez BGK przekracza 2 mld zł). Na cele programu BGK ma obecnie do dyspozycji 5 mld zł. Według deklaracji BGK potencjał inwestycyjny funduszu może jednak wynieść docelowo nawet kilkadziesi?t miliardów złotych. Zakładaj?c, że wskazywane przez BGK 5 mld zł środków zostanie rozdysponowane równomiernie w ci?gu 4 lat, to ł?cznie z pozostałymi dwoma programami (tworzenie lokali socjalnych i wspieranie budowy mieszkań czynszowych) wydatki rz?dowe na cele mieszkaniowe wynios? ok. 2,5 mld zł rocznie. Jest to równowartość tylko ok. 3% rocznej wartości inwestycji gospodarstw domowych.
Zgodnie z obliczeniami REAS – przy założeniu tempa sprzedaży z ostatniego roku – czas niezbędny do wyprzedaży obecnej oferty mieszkań wyniósł w III kw. br. ok. 2,8 kwartałów (najkrócej w historii badań). Uważamy, że wysoki popyt na rynku mieszkaniowym w porównaniu do dostępnego zasobu lokali skłoni deweloperów do dalszego zwiększenia liczby budowanych mieszkań, co będzie miało pozytywny wpływ na produkcję budowlano montażow? w kolejnych kwartałach. Bior?c pod uwagę przedstawione perspektywy dla poszczególnych składowych popytu mieszkaniowego uważamy, że szczyt ożywienia w produkcji budowlano-montażowej w tym segmencie przypadnie na połowę 2019 r.
***
Credit Agricole Bank Polska S.A. pl. Orl?t Lwowskich 1, 53-605 Wrocław www.credit-agricole.pl
Niniejszy materiał został sporz?dzony na podstawie najlepszej wiedzy autorów, z wykorzystaniem informacji pochodz?cych ze sprawdzonych źródeł. Nie może on być wykorzystywany jako rekomendacja do zawierania transakcji. Stawki zawarte w materiale maj? charakter informacyjny. Credit Agricole Bank Polska S.A. nie ponosi odpowiedzialności za treść zamieszczanych komentarzy i opinii.
Jakub BOROWSKI Główny Ekonomista Chief Economist ul. Żwirki i Wigury 18a, 02-092 Warszawa tel.: +48 22 573 18 40 e-mail: jakub.borowski(@)credit-agricole.pl
Jean-Baptiste GIRAUD Dyrektor Pionu Dużych Klientów Korporacyjnych Head of Large Corporate Client Division ul. Żwirki i Wigury 18a, 02-092 Warszawa tel.: +48 22 573 18 02 e-mail:jeanbaptiste.giraud(@)credit-agricole.pl
David JULLIARD Dyrektor Pionu Klientów Korporacyjnych Head of Mid Corporate Client Division ul.Żwirki i Wigury 18a, 02-092 Warszawa tel.:+48 22 573 80 82 e-mail: djulliard(@)credit-agricole.pl