Aktualności firm stowarzyszonych  •  Analizy i badania

Do kogo powinna należeć instalacja telekomunikacyjna w budynku biurowym?

Instalacja telekomunikacyjna jako część składowa nieruchomości

W października 2019r. weszła w życie nowelizacja ustawy o wspieranie rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych tzw. Megaustawy, zgodnie z którą inwestor zobowiązany jest wyposażyć budynek biurowy w instalację telekomunikacyjną stanowiącą część składową nieruchomości, umożliwiającą przyłączenie do publicznych sieci telekomunikacyjnych
Powyższe oznacza, że instalacja telekomunikacyjna w budynku de facto powinna stanowić własność właściciela budynku.

Czym jest instalacja telekomunikacyjna budynku

Czym jest instalacja telekomunikacyjna budynku określa rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie tzw. rozporządzenie budynkowe. W zależności od rodzaju budynku wymogi te są różne.

Zgodnie z rozporządzeniem budynkowym instalację telekomunikacyjną budynków użyteczności publicznej, do których zaliczane są budynki biurowe, stanowi w szczególności:

1) kanalizacja telekomunikacyjna budynku, rozumiana jako ciąg elementów osłonowych umożliwiających wprowadzenie kabli do budynku oraz ich rozprowadzenie w budynku, w tym między innymi przepustów kablowych, rur instalacyjnych, szybów instalacyjnych, koryt, duktów i kanałów instalacyjnych;

2) elementy infrastruktury telekomunikacyjnej, w tym kable i przewody wraz z osprzętem instalacyjnym i urządzeniami telekomunikacyjnymi, począwszy od przełącznicy zlokalizowanej w punkcie połączenia z publiczną siecią telekomunikacyjną lub od urządzenia systemu radiowego do wyjścia gniazda abonenckiego.

Powyższe oznacza zatem, że w obecnym stanie prawnym każdy nowo budowany budynek biurowy powinien zostać wyposażony w instalacje telekomunikacyjną zgodnąBudynki budowane

z wymogami rozporządzenia budynkowego a instalacja ta powinna stanowić własność inwestora.

Budynki istniejące

W przypadku budynków istniejących obowiązek dostosowania budynku do ww. wymogów uaktywnia się w przypadku zgłoszenia rozbudowy, nadbudowy lub przebudowy budynku związanej z rozbudową, nadbudową lub przebudową instalacji technicznej wewnątrz budynku.

Jeśli zdaniem inwestora budynek jest wyposażony w wymaganą rozporządzeniem instalację, która stanowi własność inwestora – do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia dołącza się oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń, o istnieniu w budynku takiej instalacji.

Jeśli budynek nie spełnia wyżej wskazanych wymogów tzn. nie zawiera instalacji telekomunikacyjne zgodnej z wymogami rozporządzenia budynkowego albo instalacja ta nie należy do właściciela budynku, właściciel jest obowiązany wyposażyć budynek w taką instalację w przypadku rozbudowy, nadbudowy lub przebudowy budynku.

Problemy praktyczne

W budynkach biurowcach znajdują się oczywiście instalacje telekomunikacyjne ale w praktyce często albo nie należą one do właściciela budynku albo nawet jeśli są jego własnością są wybrakowane  i nie spełniają wymogów rozporządzenia.

Dla właściciela może to oznaczać konieczność odkupienia instalacji telekomunikacyjnej istniejącej na terenie budynku a do właściciela nie należącej albo wybudować dodatkową, która będzie jego własnością i będzie spełniała wymogi rozporządzenia.

Problemy te najczęściej uaktywniają się na etapie dokonywania zmian aranżacyjnych w budynku, które wiążą się z koniecznością uruchomienia procesu inwestycyjnego. Procedury budowlane weryfikują wówczas czy budynek spełnia wymogi i wystarczy do dokumentacji dołączyć stosowne oświadczenie czy trzeba budować nową instalację lub uzupełnić istniejącą.

Dodatkowo zauważyć należy, że w przypadku budowy instalacji często problemem jest też sama interpretacja wymogów rozporządzenia. Pojawiają się wątpliwości, gdzie swój początek powinna mieć kanalizacja telekomunikacyjna budynku, która „wprowadza” kable do budynku a gdzie powinna kończyć się instalacja telekomunikacyjna tzn. gdzie powinno znajdować się gniazdo abonenckie. Na etapie zmian aranżacyjnych w budynku inwestor często nie wie czy na danym piętrze budynku będzie miał pięciu najemców co teoretycznie oznaczałoby konieczność zakończenia instalacji telekomunikacyjnej pięcioma gniazdami czy jednego najemcę na trzech piętrach i czy wówczas wystarczy jedno gniazdo dla tych trzech pięter.

Znowelizowane przepisy rodzą zatem szereg problemów i to nie tylko dla właścicieli budynków, ale również dla innych podmiotów w tym dla zarządców nieruchomości. Wprawdzie formalnie obowiązki wynikające z Megaustawy i rozporządzenia budynkowego ciążą  na właścicielu budynku to trzeba pamiętać, że w wielu przypadkach obowiązki związane z procesem inwestycyjnym operacyjnie cedowane są na zarządców nieruchomości, którzy ponoszą odpowiedzialność za swoje działania wobec swojego mocodawcy.

Reasumując wskazać należy, że w obecnym stanie prawnym na terenie każdego budynku biurowego powinna istnieć instalacja telekomunikacyjna spełniająca wymogi rozporządzenia budynkowego, która stanowić będzie część składową nieruchomości, czyli de facto własność właściciela budynku.

#instalacjatelekomunikacyjna #Megaustawa #zarządca budynku