Aktualności firm stowarzyszonych  •  Analizy i badania

Ceny mieszkań wzrosną w 2023 r.

W MAKROmapie z 12.07.2021 przedstawiliśmy naszą prognozę kształtowania się cen mieszkań w perspektywie średniookresowej. Zarysowaliśmy wówczas scenariusz utrzymującego się wzrostu cen na rynku mieszkań, którego tempo będzie się jednak stopniowo obniżać. Korzystając z danych, które zostały opublikowane od tamtego czasu, poniżej weryfikujemy nasze oczekiwania oraz przedstawiamy nasz zaktualizowany scenariusz.

Zgodnie z danymi NBP, dynamika przeciętnych cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) wyniosła 15,6% r/r w IV kw. ub. r., co było najszybszym tempem wzrostu od I kw. 2018 r. Tym samym cena transakcyjna przekroczyła 10 tys. zł za m2 . Nasz model nie doszacował skali wzrostu cen w 2021 r. Nasza prognoza zakładała średnioroczny wzrost cen zbliżony do 8,5% r/r wobec realizacji równej 11,1% r/r.

Dostrzegamy dwa źródła błędu naszej prognozy. Po pierwsze, nasz model skupiał się na czynnikach popytowych determinujących cenę mieszkań, nie uwzględniał natomiast strony podażowej, a w szczególności wpływu szybko rosnących kosztów materiałów budowlanych. Zgodnie z danymi Grupy PSB Handel S.A., która śledzi ceny wiodących materiałów dla budownictwa oraz domu i ogrodu, przeciętne ceny materiałów budowlanych w okresie I-XII 2021 r. zwiększyły się o 12% r/r w porównaniu z analogicznym okresem 2020 r. Ponadto tendencja do wzrostu cen materiałów szybko przybierała na sile w ostatnich kwartałach. W 2019 r. wzrosły one tylko o 3,6% r/r, podczas gdy w IV kw. 2021 r. ich dynamika wynosiła już ponad 20% r/r. Zgodnie z danymi z bazy PONT Info (por. MAKROmapa z 13.12.2021), relacja kosztów materiałów do przychodów przedsiębiorstw budowlanych wynosiła 24% w 2021 r. W uproszczeniu można zatem powiedzieć, że wzrost materiałów budowlanych o 10% wymaga – przy innych warunkach niezmienionych – podniesienia cen mieszkań o 2,4% w celu utrzymania niezmienionych zysków firm budowlanych. Na potrzeby analizy zbudowaliśmy również odrębny, uproszczony model ekonometryczny, który uzależnia dynamikę cen mieszkań wyłącznie od tempa wzrostu cen materiałów budowlanych. Tłumaczy on ponad 60% zmienności cen mieszkań w latach 2019-2021, co potwierdza, że koszty materiałów są obecnie ważną determinantą cen nieruchomości.

Po drugie, jedną ze zmiennych objaśniających w modelu użytym do przygotowania naszej poprzedniej prognozy były oczekiwania gospodarstw domowych na wzrost cen mieszkań. Miernikiem takich oczekiwań były wyniki badania ankietowego „Finansowy Barometr ING”. W latach 2018-2019 około połowa ankietowanych zgadzała się ze stwierdzeniem, że „ceny domów nigdy nie spadają”. W 2020 r. odsetek odpowiedzi twierdzących obniżył się do 46% i w naszej prognozie zakładaliśmy, że ten odsetek zmniejszy się do 45% w horyzoncie 2023 r., pozostając jednak wyraźnie powyżej średniej z lat 2014-2017 (36%). Wyniki badania za 2021 r. nie zostały opublikowane, jednak biorąc pod uwagę obserwowany silny wzrost cen mieszkań w 2021 r., można oczekiwać, że gospodarstwa domowe w większym, a nie mniejszym stopniu oczekiwały dalszych podwyżek w przyszłości. Z uwagi na prawdopodobną zmianę percepcji trendów cenowych przez gospodarstwa domowe prognozowana cena była mniejsza od realizacji.

Biorąc pod uwagę zarysowane powyżej kwestie zmodyfikowaliśmy specyfikację naszego modelu. Nadal w naszej analizie korzystamy z danych NBP dotyczących cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym uśrednionych dla 7 największych miast w Polsce. W celu przygotowania nowej prognozy posłużyliśmy się modelem ekonometrycznym, w którym roczna dynamika cen mieszkań uzależniona jest od trzech zmiennych:

• Opóźnionej dynamiki cen mieszkań, która reprezentuje inercję rynku mieszkaniowego. Wzrost cen w poprzednim kwartale z dużym prawdopodobieństwem będzie kontynuowany w bieżącym, z kolei spadek cen również nie byłby zjawiskiem jednorazowym tylko elementem dłuższej tendencji.
• Stopy bezrobocia BAEL, która reprezentuje w modelu wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych na kształtowanie się cen mieszkań. Stopa bezrobocia pozwala na uchwycenie jednocześnie wielu czynników determinujących popyt mieszkaniowy z punktu widzenia sytuacji na rynku pracy (zmiany wynagrodzeń, zdolności kredytowej, obaw o utratę pracy, etc.).
• Ceny materiałów budowlanych, które obrazują stronę podażową rynku mieszkaniowego, w tym koszty budowy mieszkań znajdujące odzwierciedlenie w finalnej cenie nieruchomości. Spójny szereg czasowy dotyczący średniej ceny materiałów jest publikowany przez Grupę PSB Handel S.A. dopiero od III kw. 2019 r. (10 obserwacji w częstotliwości kwartalnej). Aby skonstruować model zgodny z wymaganiami ekonometrycznymi, wydłużyliśmy ten szereg dodając obserwacje przed III kw. 2019 r. spójne z dynamiką wskaźnika cen produkcji budowlano-montażowej w kategorii „roboty budowlane specjalistyczne”. W latach 2019-2021 tempa wzrostu obu wskaźników przyjmowały zbliżone do siebie wartości (ok. 2-3% r/r), co pozwoliło na ich płynne połączenie.

W celu przygotowania aktualizacji prognozy cen mieszkań musieliśmy przyjąć kilka założeń dotyczących kształtowania się zmiennych objaśniających w najbliższych latach. Zakładamy, że w horyzoncie prognozy (2025 r.) stopa bezrobocia BAEL będzie kształtowała się w okolicach 3%. Taka tendencja będzie wynikała m.in. z oczekiwanego przez nas przyspieszenia wzrostu gospodarczego powiązanego z cyklem w absorbcji środków unijnych, w tym uruchomienia KPO. W naszej prognozie zakładamy, że tempo wzrostu cen materiałów budowlanych przyspieszy w II kw. br. do ok. 40% r/r wobec 28,3% w I kw. W II poł. br. ceny materiałów będą rosły coraz wolniej z uwagi na oczekiwane przez nas zakończenie wojny w Ukrainie i złagodzenie barier podażowych. Zakładamy, że w 2023 r. roczna dynamika cen towarów ustabilizuje się blisko zera ze względu na efekty wysokiej bazy z 2022 r. i osłabienie popytu na zakupy mieszkań związane z wysokim poziomem stóp procentowych. W latach 2024-2025 powrócimy do długoterminowej tendencji do lekkiego wzrostu cen materiałów (o ok. 2% rocznie).

Uwzględniając wyniki modelowania skorygowane ekspercko w dół prognozujemy, że tempo wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym zmniejszyłoby się do 9,8% r/r średniorocznie w br. wobec 11,1% w 2021 r. Korekta ekspercka uwzględnia czynniki nieuwzględnione w specyfikacji modelu. Wśród nich można wymienić spadek popytu gotówkowego, wyhamowanie akcji kredytowej w związku z rekomendacją KNF (wyliczenie zdolności kredytowej przy założeniu wzrostu stóp procentowych o 5 pkt. proc.), prawdopodobne obniżenie relatywnie wysokich marż przez deweloperów w celu pobudzenia sprzedaży oraz wyprzedaż tańszych mieszkań). W 2023 r. przewidujemy spowolnienie wzrostu cen mieszkań do 7,8% r/r, a w latach 2024- 2025 stabilizację dynamiki cen na poziomie 8,3%. Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna we wspomnianych siedmiu miastach zwiększy się z 9,6 tys. zł średniorocznie w 2021 r. do 10,5 tys. średniorocznie w 2022 r., 11,3 tys. zł w 2023 r. a następnie wzrośnie o kolejny tysiąc zł w 2024 r. i 2025 r. (por. wykres). W porównaniu do naszej poprzedniej prognozy ścieżka dynamiki cen mieszkań została zrewidowana w górę o ok. 1,2 pkt. proc. w latach 2022-2023, co jest efektem znacząco wyższego punktu startowego prognozy i uwzględnienia strony podażowej (kosztów budowy mieszkania) w specyfikacji modelu. Należy zwrócić uwagę, że jest to prognoza warunkowa, uzależniona od materializacji zarysowanego powyżej scenariusza dla zmiennych objaśniających. Czynnikami niepewności dla naszej prognozy jest siła oddziaływania wyższych stóp procentowych na popyt na mieszkania i ich ceny przy prawdopodobnym jednoczesnym ograniczeniu podaży mieszkań przez deweloperów. Skala wpływu wojny w Ukrainie na sytuację na rynku mieszkaniowym jest trudna do precyzyjnego oszacowania. Odpływ Ukraińców zatrudnionych dotychczas w Polsce (często w branży budowlanej) będzie oddziaływał w kierunku wzrostu cen budowy mieszkań, a jednocześnie napływ nowych uchodźców będzie zwiększał popyt na mieszkania.

***

Credit Agricole Bank Polska S.A. pl. Orląt Lwowskich 1, 53-605 Wrocław www.credit-agricole.pl

Niniejszy materiał został sporządzony na podstawie najlepszej wiedzy autorów, z wykorzystaniem informacji pochodzących ze sprawdzonych źródeł. Nie może on być wykorzystywany jako rekomendacja do zawierania transakcji. Stawki zawarte w materiale mają charakter informacyjny. Credit Agricole Bank Polska S.A. nie ponosi odpowiedzialności za treść zamieszczanych komentarzy i opinii.

Jakub BOROWSKI Główny Ekonomista Chief Economist ul. Żwirki i Wigury 18a, 02-092 Warszawa tel.: +48 22 573 18 40 e-mail: jakub.borowski@credit-agricole.pl

Romain REVEL Dyrektor Pionu Klientów Korporacyjnych Head of Corporate Clients Division ul. Żwirki i Wigury 18a, 02-092 Warszawa tel.:+48 22 434 30 82 e-mail: rrevel@credit-agricole.pl