Aktualności firm stowarzyszonych  •  Analizy i badania

Ceny mieszkań nie przestaną rosnąć

Na początku ub. r. (por. MAKROmapa z 17.02.2020) przedstawiliśmy naszą prognozę kształtowania się cen mieszkań w perspektywie średniookresowej. Zarysowaliśmy wówczas scenariusz utrzymującego się wzrostu cen na rynku mieszkań, którego tempo będzie się jednak stopniowo obniżać. Choć taki scenariusz zmaterializował się w 2020 r., to trudno ocenić trafność naszych przewidywań z uwagi na wybuch pandemii COVID-19. Przyczyniła się ona bowiem do wyraźnego odchylenia sytuacji makroekonomicznej od założeń przyjętych przez nas na potrzeby analizy. Poniżej przedstawiamy nasze najnowsze prognozy dotyczące kształtowania się cen na rynku nieruchomości.

Zgodnie z danymi NBP, dynamika cen transakcyjnych na rynku pierwotnym kształtuje się od IV kw. 2018 r. na poziomie ok. 8-10% r/r. W trakcie pandemii ceny obniżyły się tylko w II kw. (przeciętnie o 1,3% kw/kw dla 7 największych miast w Polsce, por. wykres). W III kw. stawki powróciły do trendu wzrostowego, nadrabiając z przewagą spadki odnotowane w II kw. Dane za IV kw. 2020 r. nie są jeszcze znane. Z uwagi na niepewność dotyczącą dalszego przebiegu pandemii i kształtowania się sytuacji gospodarczej prognozy cen nieruchomości w średnim okresie mogą charakteryzować się większym błędem niż zazwyczaj.

W naszej analizie korzystamy z danych NBP dotyczących cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym uśrednionych dla 7 największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław). W celu przygotowania prognozy posłużyliśmy się modelem ekonometrycznym, w którym roczna dynamika cen mieszkań uzależniona jest od trzech zmiennych:

• Stopy bezrobocia BAEL, która reprezentuje w modelu wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych na kształtowanie się cen mieszkań. Stopa bezrobocia pozwala na uchwycenie jednocześnie wielu czynników determinujących popyt mieszkaniowy z punktu widzenia sytuacji na rynku pracy (zmiany wynagrodzeń, zdolności kredytowej, obaw o utratę pracy, etc.). Zmienna ta została uwzględniona w modelu z jednokwartalnym wyprzedzeniem, co oznacza, że to przyszła sytuacja na rynku pracy (a tym samym sytuacji finansowej gospodarstwa domowego) mają duże znaczenie w kontekście decyzji o zakupie mieszkania.
• Wartości zakupów mieszkań „za gotówkę”, która reprezentuje wpływ tzw. popytu inwestycyjnego (długoterminowa lokata kapitału) na ceny mieszkań. Posłużyliśmy się roczną dynamiką szacowanego przez NBP popytu gotówkowego na zakup mieszkań deweloperskich we wspomnianych wyżej siedmiu miastach.
• Oczekiwań gospodarstw domowych na wzrost cen mieszkań. Miernikiem takich oczekiwań w naszym modelu są wyniki badania ankietowego „Finansowy Barometr ING”. W latach 2014-2018 34-38% ankietowanych zgadzało się ze stwierdzeniem, że ceny domów nigdy nie spadają. W latach 2018-2019 odsetek odpowiedzi twierdzących kształtował się na poziomie zbliżonym do 50%. Z kolei w 2020 r. odnotowano spadek tego odsetka do 46%. Zmienna ta odzwierciedla nie tylko skłonność Polaków do zakupu mieszkania w obawie przed dalszym wzrostem cen, ale również ma za zadanie uwzględniać zmiany popytu spekulacyjnego (zakup mieszkań w celach inwestycyjnych).

Warto zwrócić uwagę, ze model ten dobrze tłumaczy zmiany cen transakcyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym (dopasowanie modelu do danych wynosi ok. 80%). Co więcej, w trakcie pandemii jego dopasowanie do danych nie uległo wyraźnemu pogorszeniu. Po dodaniu do modelu zmiennej zerojedynkowej przyjmującej wartość „1” w trakcie pandemii, dopasowanie modelu nie zwiększyło się istotnie. Ponadto, zmienna ta okazała się statystycznie nieistotna, a jej uwzględnienie nie wpłynęło istotnie na oszacowania parametrów stojących przy innych zmiennych.

W celu przygotowania prognozy cen mieszkań musieliśmy przyjąć kilka założeń dotyczących kształtowania się zmiennych objaśniających w najbliższych latach. Oczekujemy, że po przejściowym wzroście w 2020 r. stopa bezrobocia ponownie obniży się w 2021 r. i w horyzoncie prognozy będzie kształtowała się na poziomie ok. 3,0%. Taka tendencja będzie wynikała m.in. z oczekiwanego przez nas przyspieszenia wzrostu gospodarczego powiązanego z cyklem w absorbcji środków unijnych. W kontekście popytu gotówkowego, obserwowaliśmy jego wyraźny spadek w II i III kw. 2020 r. (o 8,0% r/r) z uwagi na podwyższoną niepewność dotyczącą dalszego przebiegu pandemii oraz jej wpływu na sytuację na rynku pracy oraz popyt na mieszkania na wynajem. Uważamy, że wraz z normalizacją sytuacji epidemicznej będziemy obserwowali ponowny wzrost zakupów mieszkań za gotówkę. Stopy procentowe pozostaną w najbliższych latach na niezmienionym poziomie, co będzie sprzyjać inwestycjom w mieszkania, które będą alternatywą dla nisko oprocentowanych depozytów bankowych. Inwestycje te mogą być finansowane z bufora oszczędności zgromadzonego przez gospodarstwa domowe w trakcie pandemii, który zgodnie z naszymi szacunkami wyniósł w 2020 r. ok. 90 mld zł (por. MAKROmapa z 25.01.2021). Spójne z założeniem o rosnącym popycie gotówkowym na mieszkania jest przyjęcie założenia, że odsetek Polaków oczekujących, że „ceny domów nigdy nie spadają” będzie utrzymywał się na podwyższonym poziomie. W naszej prognozie przyjęliśmy, że odsetek respondentów zgadzających się z tym stwierdzeniem obniży się nieznacznie do 44% w horyzoncie 2023 r. i będzie utrzymywał się wyraźnie powyżej średniej z lat 2014-2017.

Zgodnie z powyższymi założeniami, prognozujemy, że tempo wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym obniży się do 7,8% r/r w IV kw. 2020 r. i w kolejnych latach będzie znajdować się w trendzie spadkowym osiągając poziom 6,8% w 2023 r. Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna we wspomnianych siedmiu miastach zwiększy się z 8,9 tys. zł w IV kw. 2020 r. do 11,0 tys. na koniec 2023 r. (por. wykres). Należy zwrócić uwagę, że jest to prognoza warunkowa, uzależniona od materializacji zarysowanego powyżej scenariusza dla zmiennych objaśniających. Oczekiwany dalszy, aczkolwiek wolniejszy wzrost cen mieszkań będzie wspierany nie tylko przez utrzymujący się popyt, ale również ograniczoną podaż nowych mieszkań związanych z trudnościami deweloperów w pozyskiwaniu nowych gruntów pod inwestycje. Czynnikiem oddziałującym w kierunku wzrostu cen mieszkań jest również wejście w 2021 r. życie przepisów wymagających aby nowopowstałe domy spełniały ostrzejsze normy energetyczne.

Dostrzegamy ryzyko w dół dla naszej prognozy w przypadku materializacji scenariusza niekorzystnego przebiegu pandemii COVID-19 w kolejnych kwartałach. W takich warunkach będziemy mieli do czynienia ze spadkiem popytu na wynajem mieszkań, m.in. ze względu na przedłużającą się naukę w trybie zdalnym, ograniczenia w turystyce czy też zmniejszony napływ imigrantów. A to z kolei będzie ograniczało atrakcyjność zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Dodatkowym czynnikiem osłabiającym presję na wzrost cen w takim scenariuszu alternatywnym byłoby pogorszenie sytuacji na rynku pracy.

***

Credit Agricole Bank Polska S.A. pl. Orląt Lwowskich 1, 53-605 Wrocław www.credit-agricole.pl

Niniejszy materiał został sporządzony na podstawie najlepszej wiedzy autorów, z wykorzystaniem informacji pochodzących ze sprawdzonych źródeł. Nie może on być wykorzystywany jako rekomendacja do zawierania transakcji. Stawki zawarte w materiale mają charakter informacyjny. Credit Agricole Bank Polska S.A. nie ponosi odpowiedzialności za treść zamieszczanych komentarzy i opinii.

Jakub BOROWSKI Główny Ekonomista Chief Economist ul. Żwirki i Wigury 18a, 02-092 Warszawa tel.: +48 22 573 18 40 e-mail: jakub.borowski@credit-agricole.pl

Romain RVEL Dyrektor Pionu Klientów Korporacyjnych Head of Corporate Clients Division ul. Żwirki i Wigury 18a, 02-092 Warszawa tel.:+48 22 434 30 82 e-mail: rrevel@credit-agricole.pl