Podatek od nieruchomości komercyjnych – wielkie pieniądze i mnóstwo wątpliwości

Przedmiot podatku i jego wysokość

Nowa regulacja odnosi się do właścicieli budynków handlowo-usługowych oraz biurowych, które to będ? przedmiotem dalszej analizy. Podstaw? opodatkowania jest przychód z tytułu własności środka trwałego, któremu zgodnie z decyzj? ustawodawcy, odpowiada ewidencyjna pocz?tkowa wartość budynków. Miesięczna wysokość podatku płacona w formie zaliczki to to 0,035% księgowej wartości pocz?tkowej budynku pomniejszonej o 10 mln zł. W przypadku, gdy dany podatnik jest obci?żony podatkiem dochodowym od działalności gospodarczej, który przekracza w/w zapłacone zaliczki, następuje kompensata tych zobowi?zań i podatnik płaci podatek dochodowy tylko w wysokości różnicy pomiędzy naliczonym podatkiem dochodowym i zapłaconych zaliczek na podatek od nieruchomości komercyjnych.

Przychód również bez przychodu

Ustanawiaj?c nowy podatek ustawodawca określa go mianem „podatku dochodowego od przychodów z tytułu własności środka trwałego”. Wydawałoby się, że aby powstał obowi?zek podatkowy, niezbędne jest uzyskanie przychodu. Jednak ten podatek jest zwi?zany wył?cznie z prawem własności nieruchomości danej kategorii, niezależnie od tego, czy nieruchomość generuje przychód czy nie. Nowe przepisy zawieraj? założenie, że nieruchomość komercyjna może być źródłem przychodu, więc podatek jest należny. Bior?c pod uwagę, że w samej tylko Warszawie niewynajęte jest obecnie ok. 616 tys. metrów kwadratowych biur, w wielu przypadkach podatek będzie musiał być płacony mimo tego, że nieruchomość nie generuje przychodu. W zwi?zku z powyższym, podatek od wartości komercyjnych wymusi na właścicielach konieczność zintensyfikowania działań komercjalizacyjnych albo działań zwiększaj?cych efektywność zarz?dzania.

Zwolnienia pod znakiem zapytania

Ustawodawca wskazuje równieżsytuacje uprawniaj?ce do zwolnień podatkowych. Przede wszystkim dotyczy to środków trwałych, które na mocy przepisów nie podlegaj? amortyzacji oraz tych, które s? wykorzystywane wył?cznie lub w głównym stopniu na potrzeby podatnika. Wskazane wył?czenia pozostaj? nieostre i przez to tworz? ryzyko po stronie właścicieli biurowców.

Termin „wykorzystania głównego” może budzić wiele w?tpliwości, ponieważ ustawodawca nie wyjaśnia, co dokładnie ma oznaczać to pojęcie. Najprostsz? odpowiedzi? wydaje się uznanie za „wykorzystanie główne” sytuacji, w której ponad 50% powierzchni danego obiektu służy realizacji potrzeb właściciela. Jednak mog? się pojawiać w?tpliwości co do klasyfikacji powierzchni wspólnych (recepcji, klatek schodowych, szybów windowych czy ogólnodostępnych toalet). Nie zawsze również jednoznacznie będzie można określić, gdzie dokładnie kończy się powierzchnia biurowa zajmowana przez właściciela obiektu. Pozostanie dodatkowo kwestia uwzględniania, b?dź nie, innych funkcji wspomagaj?cych, np. powierzchni magazynowej czy parkingu. Wreszcie nasuwa się pytanie, kto będzie określał, czy doszło do „wykorzystania głównego”? Jeżeli zastosowanie wył?czenia będzie się opierało na oświadczeniu właściciela obiektu, powstanie ryzyko, że w wyniku kontroli skarbowej, organ podatkowy będzie mógł podważać takie oświadczenie, opieraj?c się na wskazanych wyżej w?tpliwościach dotycz?cych wyliczania powierzchni. W konsekwencji dla właściciela obiektu może to stwarzać ryzyko nałożenia kar i obowi?zku zapłaty należnego podatku. Część właścicieli może również stan?ć przed decyzj?, czy zwiększyć wykorzystanie powierzchni w budynku, tak aby przekroczyć 50% powierzchni i w ten sposób unikn?ć podatku. Nie ma jednak pewności, czy organ podatkowy będzie mógł zweryfikować, czy zwiększenie wykorzystania jest uzasadnione faktycznymi potrzebami właściciela obiektu, lub czy ma na celu wył?cznie uniknięcie podatku.

Również definicja „potrzeb podatnika” może generować wiele pytań. Najprawdopodobniej należałoby utożsamiać „potrzeby podatnika” z wykorzystywaniem powierzchni przez jego pracowników w celu realizacji przedmiotu prowadzonej działalności. Czy jeżeli głównym przedmiotem działalności właściciela biurowca będzie prowadzenie centrum świadcz?cego usługi konferencyjne, czy będzie można mówić tutaj o realizacji „potrzeb podatnika”? Podobne w?tpliwości będ? w przypadku tak modnych i szybko rozwijaj?cych się powierzchni co-workingowych. A co z przypadkami, w których komercyjne wynajęcie powierzchni biurowej jest właśnie realizacj? potrzeb podatnika?  De facto  przecież każde wynajęcie powierzchni biurowej jest w jakimś stopniu realizacj? potrzeb podatnika.

Inn? problematyczn? kwesti? jest tutaj sama definicja „podatnika”. W przypadku spółek – właścicieli biurowców, bardzo często z obiektu korzysta wiele podmiotów wchodz?cych w skład grupy właściciela. Opieraj?c się na interpretacji celowościowej, taki stan rzeczy powinien uprawniać do skorzystania z wył?czenia ustawowego. Pytanie więc, czy ustawodawca będzie w takim przypadku stosował szerok? definicję podatnika, rozumianego jako grupę spółek powi?zanych, czy będzie trzymał się literalnej, w?skiej definicji, odwołuj?cej się do konkretnej firmy?

Kogo finalnie obci?ży podatek?

Nie ma w?tpliwości, że nowy podatek od nieruchomości komercyjnych będzie obci?żał ich właścicieli. Natomiast większość umów najmu stanowi, że podatki zwi?zane z nieruchomości? obci?żaj? najemców obiektu w postaci udziału w opłacie eksploatacyjnej. Często jednak można spotkać zastrzeżenie, że wynajmuj?cy nie może uwzględniać w opłacie eksploatacyjnej podatków dochodowych. Tutaj z pewności? będzie dochodziło do w?tpliwości, jak skategoryzować nowy podatek. Z jednej strony dotyczy on nieruchomości, z drugiej natomiast ustawodawca wprowadza go poprzez nowelizację ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych. W rezultacie powstanie w?tpliwość, czy wynajmuj?cy jest uprawniony do przełożenia podatku na swoich najemców. Rozstrzygnięcie sporów na tym tle będzie wymagało bardzo dokładnej analizy sformułowań poszczególnych umów najmu w tym zakresie.

Autorzy:

Piotr Capiga, Associate w dziale Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield

Oskar Wichowicz, stażysta w dziale Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield

*Tekst ukazał się pierwotnie na portalu  rp.pl

***