Cushman & Wakefield: rekordowy rok dla regionalnych rynków powierzchni biurowych

• W 2017 roku popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych wyniósł rekordowe 674  800 mkw. (+16% r/r);
• Najbardziej aktywne rynki to Kraków (30% wszystkich transakcji), Wrocław (25%) i Trójmiasto (17%);
• Wysoki popyt to w dużej mierze zasługa rozwijaj?cej się branży BPO/SSC;
• W 8 największych miastach regionalnych w 2017 roku rozpoczęto budowę 40 projektów biurowych o ł?cznej powierzchni przekraczaj?cej 562 700 mkw.;
• W 2017 roku stawki czynszów utrzymały się na stabilnym poziomie w większości analizowanych lokalizacji (10-15,5 euro/mkw./n-c);
• Wzrasta zainteresowanie najemców nowymi lokalizacjami, takimi jak Bydgoszcz, Rzeszów czy Opole.

Pod względem popytu, tegorocznym liderem okazał się Kraków. Jako jedynie miasto regionalne stolica Małopolski wykazała zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe przekraczaj?ce 200 tys. mkw. (+7% r/r). Wiceliderem był Wrocław (popyt rzędu 170 tys. mkw., co oznacza również największy w zestawieniu wzrost aż o 36% r/r). Trzecie w zestawieniu Trójmiasto wykazało popyt na poziomie 113 tys. mkw. (+21% r/r). Z kolei w czwartym w rankingu Poznaniu popyt był już poniżej 100 tys. mkw. i wyniósł ł?cznie 78 tys. mkw. (+27%). Ponadto w stolicy Wielkopolski miała miejsce największa transakcja najmu ze wszystkich transakcji w miastach regionalnych. Była to umowa przednajmu na 25,5 tys. mkw. w formule built-to-own w dwóch budynkach wchodz?cych w skład kompleksu Nowy Rynek. Z drugiej strony nie wszystkie rynki regionalne osi?gnęły jednak takie wyniki. Katowice doświadczyły krótkotrwałego spowolnienia, gdyż popyt zarejestrowany w 2017 roku był o 23% r/r niższy. Największ? barier? rozwoju katowickiego rynku biurowego jest relatywnie mała liczba centrów usługowych, które s? motorem rozwoju rynków biurowych w innych miastach regionalnych. Generalnie panuj?ce powszechnie w miastach regionalnych wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe spowodowane jest m.in. dobr?, utrzymuj?c? się koniunktur? makroekonomiczn?, a także dynamicznym rozwojem branży BPO/SSC, która tylko w czwartym kwartale odpowiadała za 28% całkowitego popytu.

Krzysztof Misiak, Partner oraz Dyrektor Sekcji Miast Regionalnych w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield, powiedział:  „Polski rynek nieruchomości biurowych cechuje wyj?tkowo zrównoważony rozwój. Trend decentralizacji popytu i podaży w ostatnich latach bardzo się wzmocnił i dystans dziel?cy największe regiony i Warszawę odczuwalnie się zmniejszył. Inwestorzy z branży BSS oraz deweloperskiej mog? wybierać spośród wachlarza miast, co jest ewenementem nie tylko w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale też całego kontynentu.”

Rosn?cemu popytowi towarzyszy wzrost podaży. Na koniec 2017 roku w analizowanych miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin) zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wyniosły w sumie 4,4 miliona mkw. (+12% r/r). Podobnie jak w przypadku popytu, największ? podaż? również wykazuje się Kraków. W ubiegłym roku, jako pierwsze miasto regionalne przekroczył milion mkw. całkowitego zasobu powierzchni biurowej (nowa podaż na poziomie 190 400 mkw., co oznacza wzrost o 27% r/r). Drugi największy rynek regionalny – Wrocław osi?gn?ł na koniec 2017 roku podaż wielkości 905 tys. mkw., co oznacza przyrost o 51 tys. mkw. r/r (-66%). W tym przypadku stale rosn?cy popyt i aktualnie relatywnie niski przyrost nowej podaży powinny przełożyć się na rekordowo wysoki poziom nowej powierzchni planowanej do oddania do użytku w latach 2018-2019. W Trójmieście całkowite zasoby powierzchni biurowej wyniosły niemal 700 tys. mkw., z czego nowa podaż wyniosła 66 tys. mkw. (+13% r/r). W Poznaniu dzięki nowej podaży na poziome 26 tys. mkw. (-33% r/r) udało się przekroczyć poziom 450 tys. mkw. całkowitej powierzchni biurowej. Warto również wyróżnić Łódź, gdzie w 2017 roku zostało dostarczone na rynek rekordowe 74 000 mkw. (ponad 200% więcej w porównaniu do średniej z ostatnich 5 lat). Tak duża nowa podaż to zasługa przede wszystkim międzynarodowych deweloperów, którzy dostrzegaj?c potencjał Łodzi już kilka lat temu, postanowili rozpocz?ć duże projekty, takie jak Nowa Fabryczna czy Przystanek mBank.

Należy także zwrócić uwagę na kontynuowan? aktywność inwestorów. W 8 największych miastach regionalnych w 2017 roku ł?cznie rozpoczęto 40 budów projektów biurowych, z czego najwięcej ich jest prowadzonych na rynkach krakowskim (12) oraz wrocławskim i trójmiejskim (po 9). Ponadto, ponad połowa ze wszystkich nowych inwestycji będzie oferowała powierzchnię przekraczaj?c? 10 tys. mkw.

Marcin Siewierski, Dział Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield, komentuje:  „Już w 2018 roku całkowite zasoby powinny przekroczyć 1 mln mkw. Tak wysoka podaż to zasługa zarówno wysokiego popytu, jak i zainteresowania rynkiem ze strony funduszy inwestycyjnych. Czynniki te skłaniaj? deweloperów do rozpoczęcia budowy bez zabezpieczenia powierzchni umowami przednajmu.”

Wynikow? ścierania się popytu i podaży jest zmiana wolumenu pustostanów w poszczególnych miastach. W Krakowie ich ł?czny metraż przekroczył 107 tys. mkw., a stopa pustostanów osi?gnęła 9,8% (+2,5 p.p.). We Wrocławiu metraż wolnej powierzchni wyniósł 85 tys. mkw. (9,8%, spadek o 3 p.p. r/r). Dla Trójmiasta było to 57 tys. mkw. (8,2%, spadek o 2,9 p.p. r/r). W Poznaniu liczba pustostanów zmalała do 39 tys. mkw. (8,6%, spadek o 4,9 p.p. r/r). W Katowicach na koniec 2017 r. było z kolei 52 tys. mkw. pustostanów (11,3%, spadek o 2,8 p.p. r/r).

2017 rok generalnie nie przyniósł zmian w cenach najmu w poszczególnych miastach regionalnych. Wyj?tkiem jest Trójmiasto, gdzie aktualne ceny kształtuj? się na poziome 14,5 €/mkw. (+0,5 € r/r), oraz Łódź (13,5 €/mkw., co również oznacza wzrost o 0,5 € r/r). W pozostałych miastach ceny kształtowały się następuj?co: Kraków (14,5 €/mkw.), Wrocław (14 €/mkw.), Poznań (14 €/mkw.), Katowice (13,5 €/mkw.), Lublin (12 €/mkw.).

W oparciu o dane z 2017 roku, można prognozować, że największe rynki najmu takie jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto dzięki swojej ugruntowanej pozycji, jako topowe destynacje dla sektora BSS w Europie, nadal będ? przyci?gać najemców. Najważniejszym czynnikiem wpływaj?cym na kształtowanie się regionalnego rynku powierzchni biurowych będzie dostępność zasobów ludzkich. Relatywnie niska stopa bezrobocia oraz rosn?cy poziom płac spowodował, że firmy coraz szerzej patrz? na strategie poszczególnych miast w kontekście kształcenia nowych kadr. W 2018 przewidywane jest oddanie do użytku około 500  tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, dzięki czemu całkowity zasób powierzchni biurowym w miastach regionalnych zbliży się do poziomu 5 mln mkw. i prawdopodobnie przekroczy tę wartość na pocz?tku 2019 roku. Wraz z nasycaniem się największych ośrodków regionalnych będzie można zaobserwować rosn?ce zainteresowane stosunkowo małymi ośrodkami biurowymi takimi jak: Szczecin, Lublin, Opole, Rzeszów czy Bydgoszcz. Przewag? tych miast s? silne ośrodki akademickie zapewniaj?ce relatywnie łatwy dostęp do wykwalifikowanej kadry, minusem zaś ograniczony zasób nowoczesnych powierzchni biurowych oraz ograniczony transport międzynarodowy.

Krzysztof Misiak, Partner oraz Dyrektor Sekcji Miast Regionalnych w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield, podsumowuje:  „Obserwujemy, że dynamika rozwoju poszczególnych rynków szybko się zmienia. Szacujemy, że w 2018 roku większość ośrodków zanotuje wzrost popytu i odczuwalny spadek pustostanów. Wyj?tkiem może być Kraków, gdzie powstaje aktualnie rekordowa liczba budynków. Pozytywnie wpłynie to na popyt, jednak średnia wartość współczynnika pustostanów w perspektywie najbliższych 18 miesięcy na pewno wzrośnie. Jednym z głównych katalizatorów dalszego rozwoju polskiego rynku biurowego będ? mniejsze ośrodki, które powoli zyskuj? zainteresowanie branży BSS. W zasadzie, jedyn? barier? rozwoju większych rynków s? ograniczenia w zakresie zasobów ludzkich. Dlatego tak ważne jest wspieranie dialogu między szkołami a rynkiem pracy i zachęcanie młodzieży do rozwijania poż?danych przez pracodawców umiejętności. Ważnym zadaniem zarówno dla firm, jak i instytucji rz?dowych, jest również otwarcie się na napływ pracowników z innych, nie tylko ościennych, krajów.”

***