Wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych na globalnym rynku nieruchomości komercyjnych do 1,5 bln USD przy rosnącym zainteresowaniu inwestorów nowymi rynkami

W ci?gu ostatnich 12 miesięcy do czerwca 2017 roku prawie połowa globalnego wolumenu transakcji inwestycyjnych przypadła na pierwsze 25 miast rankingu, przy czym w niektórych odnotowano znaczny spadek obrotów. Nowy Jork jest szósty rok z rzędu najbardziej atrakcyjn? lokalizacj? pod względem inwestycji w nieruchomości pomimo mniejszej o 37% aktywności inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Wskutek spadku wolumenu transakcji o 25% Londyn znalazł się poza pierwsz? trójk?. Z kolei w Paryżu wartość obrotów zmniejszyła się w analizowanym okresie o 21%. Główn? przyczyn? tych spadków była niewystarczaj?ca podaż aktywów.

Udział w rynku zwiększyły natomiast miasta takie jak San Francisco, które dzięki wzrostowi wolumenu transakcji inwestycyjnych o 4,5% awansowało do pierwszej trójki, oraz Hongkong – wzrost o 19%. Mniejsze miasta, m.in. Malmö, Nicea i Osaka, również zyskały na znaczeniu, ponieważ inwestorzy międzynarodowi poszukuj?cy większych zysków coraz bardziej poszerzaj? horyzonty inwestycyjne.

Ameryka Północna jest nadal największym rynkiem świata pod względem ł?cznej wartości transakcji inwestycyjnych – w pierwszej 25-tce znalazło się aż 13 miast z USA oraz po 6 z Europy oraz regionu Azji i Pacyfiku. Warto również podkreślić, że w miastach Azji i Pacyfiku odnotowano największe wzrosty: w Seulu o 98%, a w Singapurze o 52%.

– Wzrost aktywności inwestycyjnej w skali globalnej może się wydawać zaskakuj?cy zważywszy na trudności na rynku w 2016 roku, ale nastroje wśród inwestorów s? obecnie zdecydowanie lepsze. Proces globalizacji w sektorze nieruchomości nadal postępuje przy mniejszych obawach o wzrost populizmu - przynajmniej na razie –  powiedział David  Hutchings, autor raportu i dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield. – Spadek aktywności na niektórych głównych rynkach świadczy raczej o niewystarczaj?cej podaży aktywów niż o malej?cym popycie. Ponadto rosn?ce ceny skłaniaj? inwestorów do poszerzania horyzontów inwestycyjnych. Nowy Jork, Tokio i Londyn będ? nadal umacniać swoj? pozycję na światowych rynkach dzięki umiejętności adaptowania się do nowych okoliczności, ale inwestorzy coraz częściej interesuj? się także mniejszymi miastami. W porównaniu z poprzednim okresem 12 miesięcy do czerwca 2016 roku w kręgu zainteresowań inwestorów zagranicznych pojawiło się aż 18 nowych lokalizacji, co świadczy o chęci ekspansji na nowe rynki”.

Wykres 1. Najbardziej atrakcyjne miasta pod względem inwestycji w nieruchomości. Źródło: Cushman & Wakefield, RCA

Ameryka Północna

Z raportu firmy Cushman & Wakefield wynika, że wzrost aktywności inwestycyjnej odnotowano w większości miast Ameryki Północnej – zwłaszcza w San Antonio, Charlotte i Las Vegas. Pomimo największych spadków w regionie, jakie odnotowały miasta zaliczane do pierwszej 50-tki globalnego rankingu, czyli Nowy Jork (-37%), San Diego (-30%) i Denver (-23%), niektóre duże rynki amerykańskie zarejestrowały wzrost obrotów – dotyczy to m.in. Dallas, Houston i Austin.

EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka)

Największy wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych odnotowały stolice państw Europy Środkowo-Wschodniej, zwłaszcza Praga, Budapeszt i Sofia, które wyprzedziły pod tym względem miasta Europy Zachodniej. Ateny także mog? pochwalić się dużym wzrostem obrotów - aczkolwiek z niskiego poziomu, osi?gn?ł on najwyższ? wartość od 10 lat.

W rankingu 25 miast świata przyci?gaj?cych kapitał zagraniczny znalazło się 10 miast europejskich – do pierwszej pi?tki weszły Londyn, Paryż, Amsterdam i Berlin. W zestawieniach awansowały niektóre miasta niemieckie: Berlin o dwa miejsca, a Frankfurt o dziewięć, dzięki czemu znalazł się w pierwszej dziesi?tce lokalizacji odnotowuj?cych największ? aktywność inwestorów zagranicznych. Awans Frankfurtu wynika przede wszystkim z dużego zainteresowania tym rynkiem wśród inwestorów azjatyckich i bliskowschodnich, którzy zainwestowali w tym mieście odpowiednio o 461% i 132% więcej niż w poprzednich 12 miesi?cach do czerwca 2016 roku.

Po raz pierwszy od czterech lat kapitał europejski miał największy udział w ł?cznym wolumenie transakcji zagranicznych – wyższy nawet od udziału inwestorów z Ameryki Północnej.

- Europa Środkowo-Wschodnia nadal dynamicznie się rozwija w tempie szybszym niż niektóre bardziej dojrzałe rynki regionu EMEA. Pomimo dużego zainteresowania t? części? Europy, a zwłaszcza Polsk?, wśród kapitału południowoafrykańskiego i azjatyckiego, region ten przyci?ga także wielu inwestorów europejskich. Warszawa, Praga i Budapeszt mog? liczyć na znaczny wzrost obrotów na rynku nieruchomości biurowych, co w poł?czeniu z dużymi transakcjami portfelowymi w sektorze handlowym i logistycznym może przełożyć się na rekordowy wolumen transakcji inwestycyjnych w 2017 roku -  powiedział  Soren Rodian Olsen, Partner w Cushman & Wakefield Polska.

Azja i Pacyfik

Ponad połowa miast tego regionu odnotowała ujemny wzrost – duże spadki dotyczyły lokalizacji takich jak Sydney, Kuala Lumpur, Pekin i Tajpej. Jednak w ci?gu 12 miesięcy do czerwca br. miasta azjatyckie zwiększyły swój udział w globalnym rynku inwestycyjnym i rankingu 50 najbardziej atrakcyjnych lokalizacji pod względem inwestycji w nieruchomości. Wolumen transakcji inwestycyjnych wzrósł najbardziej na rynkach odnotowuj?cych dynamiczny wzrost gospodarczy, zwłaszcza w Mjanmie.

Wnioski dotycz?ce strategii inwestycyjnych

Zmieniaj?ce się warunki w skali makro oznaczaj? konieczność modyfikacji strategii inwestycyjnych. Jednocześnie utrzymuje się na rynku atmosfera niepewności. Najważniejsze wnioski wynikaj?ce z raportu dotycz?ce strategii inwestycyjnych:

• Wydłużaj?cy się cykl ekonomiczny przy wzroście inwestycji kapitałowych i niskim wskaźniku inflacji
• Stopy procentowe pozostan? niskie, ale nie na aż tak niskim poziomie i nie na tak długo, jak wielu oczekuje
• Wobec utrzymuj?cej się niepewności niezbędna jest większa dywersyfikacja inwestycji z uwzględnieniem różnych regionów, krajów, miast i sektorów
• Podejmowanie ryzyka w najbardziej atrakcyjnych miastach w celu budowy i repozycjonowania obiektów dla nowoczesnych najemców jest uzasadnione
• Warto zwrócić uwagę na mniejsze miasta na głównych rynkach inwestycyjnych i podrynkach wschodz?cych w miastach z dużymi węzłami komunikacyjnymi
• Inwestorzy ponownie interesuj? się rynkami wschodz?cymi, koncentruj?c się na bezpiecznych inwestycjach w krajach przeprowadzaj?cych reformy gospodarcze
• Inwestorzy powinni poszukiwać możliwości wzrostu kieruj?c się oczekiwaniami najemców, a nie tylko poziomem stóp kapitalizacji

– Sytuacja makro bardziej sprzyja inwestowaniu w nieruchomości niż chociażby sześć miesięcy temu – nie tylko poprawiły się nastroje wśród inwestorów, lecz wzrosła także aktywność na rynku inwestycyjnym. Do większej aktywności zachęcaj? prognozy dotycz?ce wzrostu PKB, które MFW skorygował w górę po raz pierwszy od 2011 roku. W ostatnich miesi?cach odnotowaliśmy spadek ryzyka i zwi?zanej z nim niepewności. Administracja amerykańska realizuje mniej destabilizuj?c? politykę niż przewidywano, a wyniki wyborów w Europie spowodowały mniej wstrz?sów niż w 2006 roku, zapewniaj?c okres stabilności także w strefie euro. Niemniej jednak niektóre aspekty geopolityczne międzynarodowej sytuacji nadal mog? budzić pewne obawy i nie można wykluczyć nieprzewidywanego rozwoju wydarzeń –  powiedział Carlo Barel di Sant’Albano, dyrektor działu globalnych rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield.

Z raportem można zapoznać się pod tym  linkiem.

***