Cushman & Wakefield: udany rok na rynku handlowym, ale przed branżą stoją poważne wyzwania

• W 2017 roku oddano do użytku 422 000 mkw. nowej powierzchni handlowej (+3% y/y);
• Ponad 40% nowej powierzchni to centra handlowe powyżej 40 000 mkw., głównie w dużych miastach;
• Ponad 0,5 miliona mkw. powierzchni handlowej jest obecnie w budowie, z czego prawie 80% zostanie oddanych do użytku w 2018 roku;
• Rośnie znaczenie i udział oferty gastronomicznej i rozrywkowej w centrach handlowych, które przestaj? być jedynie miejscem zakupów, a staj? się miejscem spędzania wolnego czasu;
• Jednym z najważniejszych wyzwań dla właścicieli i zarz?dców centrów handlowych jest potrzeba integracji sprzedaży tradycyjnej z e-commerce i m-commerce;
• Podatek od nieruchomości komercyjnych, omnichannel oraz zakaz handlu w niedziele to główne wyzwania dla branży w 2018 r.

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała raport MarketBeat – podsumowanie 2017 roku na polskim rynku handlowym. Według danych dostępna powierzchnia handlowa wzrosła rok do roku o 3%, osi?gaj?c poziom 14,30 mln mkw. Nowe inwestycje to w dużej mierze obiekty wielkopowierzchniowe (powyżej 40 tys. mkw.) mieszcz?ce się w największych aglomeracjach. Dobra koniunktura powinna w dużym stopniu zniwelować negatywne skutki zakazu handlu w wybrane niedziele.

W 2017 roku otwarto w Polsce 20 nowych obiektów handlowych, w tym 10 centrów o ł?cznej powierzchni 280  100 mkw., 3 parki handlowe o sumarycznej powierzchni najmu 20 700 mkw. i 7 magazynów wolnostoj?cych o  ł?cznej powierzchni 78 700 mkw. Ponadto przeprowadzono i zakończono rozbudowy 6  centrów handlowych, dwóch parków handlowych i jednego centrum wyprzedażowego. W sumie, w ramach rozbudowy, oddano do użytku 42 500 mkw. powierzchni najmu, co stanowi 10% całkowitej podaży rocznej. Centra handlowe pozostaj? dominuj?cym formatem handlowym w kraju z 426 obiektami o ł?cznej powierzchni 10,47 mln mkw. Stanowi? one 73% całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej kraju. Struktura podaży jest typowa dla wschodz?cych rynków z regionu. W krajach Europy Zachodniej obserwuje się znacznie większy udział parków handlowych, co wskazuje, że w nadchodz?cych latach proporcje w tym kierunku będ? się zmieniać także w Polsce.

Lucyna Śliż, Associate Director, Dział Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield, powiedziała:  „Roczne wydatki Polaków w ostatnich dwóch latach wzrosły o ok. 6-7 proc. Nasze społeczeństwo jest coraz bardziej świadomym konsumentem, a struktura wydatków zaczyna przypominać tę dla krajów o wyższym stopniu zamożności. Możemy to zaobserwować w liczbie oraz profilu marek debiutuj?cych na polskim rynku, a także liczbie nowootwieranych sklepów znanych marek.”

Tabela 1: Największe obiekty handlowe otwarte w 2017 roku

Patrz?c na rynek handlowy z perspektywy regionów, ze względu na swój potencjał ekonomiczny i  konsumpcyjny zyskuj? głównie największe ośrodki miejskie powyżej 400 tys. mieszkańców. Dobrym przykładem jest Warszawa, w której otwarto m.in. Galerię Północn? (64  000 mkw.), a do tego w  budowie jest Galeria Młociny (67  000 mkw.), a w planach Centrum Handlowe Towarowa 22. Z kolei miasta poniżej 100  tys. mieszkańców cechuj? się jeszcze niewykorzystanym potencjałem, co może stanowić w najbliższych latach istotny kierunek dalszego rozwoju rynku.

Rozwój rynku handlowego widać jednak nie tylko dzięki powstawaniu nowych obiektów. Wiele z nich, szczególnie tych istniej?cych ponad 10 lat, inwestuje w modernizację lub zmianę charakteru oferowanej powierzchni. To efekt rosn?cej konkurencyjności, a także konieczności dopasowania do oczekiwań klientów, co przyczyniło się do zwiększenia liczby centrów wyprzedażowych, takich jak Outlet Graffica (Rzeszów), czy Metropolitan Outlet (Bydgoszcz).

Tabela 2: Największe rozbudowy 2017 roku

Ponad 0,5 miliona mkw. powierzchni handlowej jest obecnie w budowie, z czego prawie 80% zostanie oddane do użytku w 2018 roku. Działalność deweloperska koncentruje się w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców, gdzie ponad 300 000 mkw. powierzchni handlowej ma zostać otwarte w 2018 roku.

Tabela 3: Największe obiekty planowane na 2018 rok

Oprócz nowych obiektów, na polskim rynku debiutuj? również kolejne marki. W 2017 roku było ich 34, w tym m.in.: Newbie, Hamleys, BeFree, Zarina, Love Republic, Sfera, czy pierwszy pełnoformatowy sklep Victoria’s Secret. Należy również zauważyć, że otwarciom nowych obiektów lub przekształcaniu ich nie towarzyszy wzrost średniego odsetka pustostanów (4% na koniec 2017 r.).

Małgorzata Dziubińska, Associate Director, Dzial Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield, autorka raportu, komentuje: „Wyniki polskich firm, jak i sprzedaż detaliczna oraz produkcja przemysłowa utrzymuj? się na bardzo wysokim poziomie. Niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i rz?dowy program 500+ przyczynił się do wzrostu konsumpcji w Polsce. Bardzo dobra sytuacja na rynku pracy przyczyni się do podwyżek płac, ale w zwi?zku z wysokim wzrostem gospodarczym i niekorzystnymi tendencjami demograficznymi może doprowadzić do wzrostu inflacji. Niskie bezrobocie i wzrost wynagrodzeń to dla pracowników dobra sytuacja, bo to oni dyktuj? obecnie warunki na rynku pracy. Dla gospodarki oznacza to jednak brak r?k do pracy, zwłaszcza wykwalifikowanych specjalistów.”

Innym istotnym trendem na rynku jest zauważalna koncentracja własności przez największe podmioty. Paweł Partyka, Associate, Capital Markets, Cushman & Wakefield, mówi:  „Zwiększenie koncentracji własności na rynku powierzchni handlowych może mieć wprawdzie wpływ na obniżenie podaży produktu w krótkim terminie, ale nie powinno znacznie wpływać na płynność rynku inwestycyjnego w dłuższej perspektywie”.

W przypadku stawek czynszowych zauważalne jest powiększanie się dysproporcji. Jeśli w najbardziej popularnych miejscach stawki utrzymuj? się na tym samym poziomie (lub lekko wzrastaj?), to już w centrach o mniejszej renomie odczuwalna jest presja zniżkowa.

Wykres: Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych (Eur / m kw. / m-c)

Anna Oberc, Associate Director, Dział Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield, komentuje:  „W zwi?zku z bardzo wysok? podaż? powierzchni handlowej w ostatnich latach, rynek nieruchomości handlowych przesun?ł się w kierunku rynku najemcy. Najemcy coraz częściej zawieraj? umowy, w których wysokość czynszu uzależniana jest od wysokości obrotów. Dodatkowo wejście do znacznej części galerii warunkuj? otrzymaniem dodatkowych zachęt w postaci okresów bezczynszowych oraz pokrycia części kosztów wykończenia sklepu. Tylko nieliczne galerie handlowe nie zmagaj? się z takimi wyzwaniami. Maj?c duż? liczbę oczekuj?cych najemców posiadaj? silniejsz? pozycję negocjacyjn?.”

Przed branż? handlow? stoj? również inne wyzwania. W zwi?zku z wprowadzeniem w roku 2018 częściowego zakazu handlu w niedziele można spodziewać się zmian w zwyczajach zakupowych konsumentów, co może wi?zać się z konieczności? wydłużenia godzin otwarcia sklepów w dni powszednie i soboty. Nowe prawo może w szczególności dotkn?ć centra wyprzedażowe, generuj?ce 80% swoich obrotów w weekendy oraz branżę gastronomiczn? w centrach handlowych. Może się to jednak przyczynić do ożywienia ulic handlowych czy też przekształceń w centrach handlowych w celu lepszego dostosowania oferty do nowych realiów.

Ada Budynek, Konsultant w Dziale Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield, mówi:  „W przypadku sklepów modowych, zakupy w niedziele odpowiadaj? za 20% tygodniowego obrotu, którego nie s? one w stanie nadrobić w całości w inne dni tygodnia. Niewykluczone, że najemcy będ? ograniczać ekspansję i kontynuować optymalizację sieci.”

***

O Cushman & Wakefield  

Cushman & Wakefield jest wiod?c? na świecie firm? świadcz?c? usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływaj?cych na sposób, w jaki ludzie pracuj?, robi? zakupy i spędzaj? wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa naszych 45 tysięcy pracowników w ponad 70 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwi?zań, pozwalaj? najemcom i inwestorom na optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody s? szacowane na 6 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należ? pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarz?dzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarz?dzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarz?dzanie inwestycjami i  aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. W 2017 roku firma Cushman & Wakefield obchodzi stulecie swojej działalności – od 100 lat pomaga klientom w osi?ganiu celów biznesowych. Więcej informacji na stronach  www.cushwakecentennial.com  i  www.cushmanwakefield.com  oraz na Twitterze:  @CushWake.