Wzrost cen w hotelach Europy Środkowo-Wschodniej. Średnie ceny za pokój zbliżają się do historycznych maksimów, zapewniając wysoki zwrot z inwestycji

Trend ten utrzymał się również w pierwszej połowie bież?cego roku. Jedynym wyj?tkiem była Warszawa, w której przychody RevPAR nieznacznie się zmniejszyły wskutek niższego wskaźnika obłożenia, ale ceny pokoi wzrosły tak, jak w innych stolicach. Dzięki wyższym cenom hotele odnotowuj? wzrost rentowności, co przekłada się na rosn?ce zainteresowanie inwestorów rynkiem hotelowym. Jednak ze względu na brak podaży obiektów hotelowych na sprzedaż i ograniczon? dostępność terenów inwestycyjnych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, na cele hotelowe adaptowane s? istniej?ce już budynki. Rentowność hoteli utrzyma się w najbliższych latach na wysokim poziomie dzięki rosn?cemu popytowi i niewielkiej skali inwestycji deweloperskich na większości rynków (z wyj?tkiem Warszawy i Wiednia).

Stolice państw Europy Środkowej** w czołówce miast o najwyższym wskaźniku obłożenia hoteli w Europie – liderem w regionie jest Praga

W 2017 roku średni wskaźnik obłożenia hoteli w stolicy Czech wyniósł 80%, co zapewniło Pradze pi?te miejsce w Europie.*** Praga jest jednocześnie 10. największym rynkiem w Europie z baz? hotelow? oferuj?c? ponad 35 tys. pokoi oraz ponad 18 mln sprzedanych dób hotelowych w 2017 roku. Drugim rynkiem w regionie jest Wiedeń, w którym w ubiegłym roku sprzedano ponad 15,5 mln dób hotelowych; stolica Austrii zajęła jednak 13. miejsce pod względem wskaźnika obłożenia hoteli. Trzecim największym rynkiem hotelowym w Europie Środkowej jest Budapeszt, którzy zaj?ł 10. miejsce w rankingu miast z najwyższym wskaźnikiem obłożenia. Ze względu na mniejsz? ofertę dostępnych hoteli w porównaniu z Prag?, stolica Węgier ma znaczny potencjał rozwoju. Kolejnym miastem z jednym z najwyższych wskaźników obłożenia hoteli na kontynencie jest Warszawa, która uplasowała się na 7. miejscu. Jednak do końca 2018 roku może odnotować spadek w rankingu wskutek nowej podaży. Wskaźniki obłożenia na głównych rynkach hotelowych Europy Środkowej znacz?co wzrosły w porównaniu z niektórymi największymi destynacjami turystycznymi takimi jak Madryt, Mediolan i Rzym. Jedynie Bratysława nie zakwalifikowała się do pierwszej dwudziestki.

- Przewidujemy, że w najbliższych latach popyt będzie nadal rósł, ale w niektórych miastach w wolniejszym tempie ze względu na wzrost cen lub maksymalne obłożenie hoteli w szczycie sezonu. Trend wzrostowy jednak utrzyma się dzięki rosn?cemu zainteresowaniu klientów, zwłaszcza z Azji i Bliskiego Wschodu -  mówi  Bořivoj Vokřínek, Partner, dyrektor działu doradztwa strategicznego i badań rynku hotelowego w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

W pierwszej połowie 2018 roku przychody na jeden dostępny pokój (RevPAR), które s? kluczowym wskaźnikiem efektywności w sektorze hotelowym, wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej w całym regionie, z wyj?tkiem Warszawy. Liderem wzrostów była Sofia, gdzie przychody RevPAR wzrosły - aczkolwiek ze stosunkowo niskiego poziomu - aż o 19,0%. Na kolejnych miejscach uplasowały się: Budapeszt (5,5%), Bukareszt (4,7%) i Bratysława (4,6%). W Pradze i Wiedniu wskaźnik RevPAR wzrósł o nieco ponad 2%.****  

- Wskaźniki obłożenia hoteli na wielu rynkach Europy Środkowej s? rekordowo wysokie, a ceny za pokój zbliżaj? się do poziomów obserwowanych w Europie Zachodniej, co do pewnego stopnia ogranicza możliwości bardziej dynamicznego wzrostu przychodów RevPAR, jaki odnotowaliśmy w 2017 roku. Ponadto niektóre rynki takie jak Warszawa zaczynaj? odczuwać wpływ nowej podaży, a hotelarze wskazuj? na rosn?c? konkurencję ze strony platform wynajmu krótkoterminowego takich jak AirBnB -  mówi  David Nath, dyrektor działu hotelowego na Europę Środkowo-Wschodni? w firmie Cushman & Wakefield.                                                  

Rynek inwestycyjny

Rok 2017 był rekordowy pod względem aktywności inwestycyjnej na głównych rynkach hotelowych Europy Środkowo-Wschodniej – zawartych zostało 67 transakcji na 1,7 mld euro w porównaniu z 56 transakcjami na 1,3 mld euro w 2016 roku. Najwyższy wolumen transakcji inwestycyjnych odnotowano ponownie w Austrii – ł?cznie 791 mln euro. Drugim największym rynkiem pod względem aktywności inwestorów była Polska, w której sfinalizowano 15 transakcji o ł?cznej wartości 402 mln euro. Z kolei w Czechach obroty na rynku hotelowym w 2017 roku wyniosły ponad 235 mln euro, czyli nieznacznie mniej niż w rekordowym 2016 roku, w którym wolumen transakcji inwestycyjnych wzrósł do 292 mln euro. Tuż za Czechami niespodziewanie uplasowała się Rumunia, w której inwestorzy ulokowali blisko 200 mln euro.

W pierwszej połowie 2018 roku ł?czny wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł zaledwie 0,5 mld euro, ale w drugim półroczu może znacz?co wzrosn?ć.

- Koniunktura w gospodarce i turystyce na wszystkich rynkach Europy Środkowo-Wschodniej zachęca inwestorów poszukuj?cych większych zysków do inwestowania w regionie. Jednak w pierwszej połowie 2018 roku zawarto niewiele transakcji ze względu na brak nieruchomości wystawianych na sprzedaż, a czasami wygórowane oczekiwania lub niepewność sprzedaj?cych, którzy maj? ograniczone możliwości reinwestowania kapitału -  mówi  Frederic Le Fichoux, dyrektor sekcji rynku hotelowego w regionie Europy, Cushman & Wakefield.

- W 2018 roku kluczowe wskaźniki efektywności rynku hotelowego w Polsce nie rosn? już tak dynamicznie, jak w poprzednich latach. W Warszawie odnotowano nieznaczny spadek wskaźnika obłożenia hoteli oraz przychodów RevPar, co było spowodowane przede wszystkim oddaniem do użytku ok. 1200 nowych pokoi w okresie od pierwszej połowy 2017 roku do pierwszego półrocza 2018 roku. Miasto nadal przyci?ga jednak uwagę inwestorów ze względu na duż? liczbę realizowanych inwestycji deweloperskich –  powiedziała  Maria Zielińska, starszy doradca ds. rynku hotelowego, Cushman & Wakefield, Polska.

Inwestycje hotelowe

W 2019 roku baza hotelowa największych rynków wzbogaci się o prawie 5000 nowych pokoi. W Polsce planowane jest m.in. otwarcie 7 hoteli marki ibis.

Według prognoz w najbliższych trzech latach w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej może zostać wybudowanych ponad 13  000 pokoi w hotelach klasy średniej i luksusowej. Najwięcej nowych obiektów powstanie w Wiedniu i Warszawie. Dzięki nowej podaży liczba pokoi w regionie Europy Środkowo-Wschodniej znacz?co wzrośnie, ale skumulowany wzrost roczny w najbliższych trzech latach wyniesie zaledwie 3,5%, co nie powinno powodować większych obaw w krótkiej perspektywie.

W najbliższym czasie aktywność deweloperska w sektorze hotelowym może przyspieszyć dzięki ożywieniu na rynkach i łatwiejszemu dostępowi do źródeł finansowania inwestycji w niektórych krajach. Jednak w Pradze, Budapeszcie i Wiedniu już teraz podaż gruntów lub pustych budynków w centralnych lokalizacjach umożliwiaj?cych realizację dużych inwestycji hotelowych lub zmianę ich przeznaczenia jest stosunkowo ograniczona. Z tego względu rynki te s? lepiej chronione przed skutkami nadpodaży niż Warszawa, Sofia czy Bratysława.

Obecnie popyt nadal przewyższa podaż na większości rynków i nie przewidujemy niepokoj?cej nadpodaży w najbliższej przyszłości.

* EŚW obejmuje Czechy, Polskę, Austrię, Węgry, Słowację, Bułgarię i Rumunię.

** EŚ obejmuje Czechy, Polskę, Austrię, Węgry i Słowację.

*** Na podstawie danych dotycz?cych efektywności dla 35 największych rynków hotelowych, opublikowanych w „European Hotel Review” przez STR.

**** W euro