Sektor logistyczny nadal liderem w Europie dzięki koniunkturze na rynkach

W czwartym kwartale 2017 roku czynsze za wynajem powierzchni logistycznych wzrosły w skali całego kontynentu o 0,6% w porównaniu ze wzrostem o 0,4% w przypadku nieruchomości biurowych i spadkiem o 0,3% na rynku handlowym. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych znalazły się pod najsilniejsz? presj? zniżkow? spośród wszystkich sektorów – w ci?gu kwartału zmniejszyły się średnio o 14 pb i o 39 pb na przestrzeni roku, przy czym największe spadki odnotowano we Francji i Niemczech (stopy kapitalizacji w tych krajach wynosz? obecnie 6,15%).

Soren Rodian Olsen, Partner, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield, Polska, powiedział:  „Przewidujemy, że w 2018 roku utrzyma się w Polsce presja zniżkowa na stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości we wszystkich sektorach, przy czym ich ceny będ? nadal znacznie niższe niż na głównych rynkach europejskich, oferuj?c inwestorom atrakcyjn? wartość w przypadku aktywów wysokiej jakości. Ponadto prognozowany wzrost czynszów w kluczowych lokalizacjach logistycznych może przyczynić się do napływu dodatkowego kapitału do naszego kraju”.

Nieruchomości logistyczne

Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Wzrost czynszów w sektorze logistycznym dotyczył tylko kilku miast – w minionym kwartale na ok. dwóch trzecich rynków czynsze obniżyły się lub pozostały na dotychczasowym poziomie. Na przykład w Barcelonie i Madrycie wzrosły odpowiednio o 8,3% i 5% za spraw? dużej liczby zawieranych umów najmu, w tym przednajmu większych obiektów, głównie przez operatorów logistycznych 3PL i przedstawicieli sektora e-commerce”.

Spośród wszystkich rynków największy wzrost czynszów kwartał do kwartału zaobserwowano w Wiedniu – aż o 10% (aczkolwiek z niskiego poziomu). Wynikał on między innymi z oddawania do użytku nowoczesnych obiektów logistycznych na przedmieściach miasta i rosn?cego popytu na tego typu powierzchnie. Wzrosty odnotowano także w niektórych regionach Wielkiej Brytanii – w Manchesterze czynsze wzrosły o 7,1% ze względu na silny popyt ze strony operatorów e-commerce i konieczność usprawnienia łańcuchów dostaw.

Główne ulice handlowe

Z kolei czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych drugi kwartał z rzędu obniżyły się o 0,3% i w ujęciu rocznym spadły o 0,3% po raz pierwszy od 2010 roku. Tym samym zakończył się okres, w którym czynsze przy głównych ulicach handlowych w Europie wzrosły o prawie 40%. Spadki odnotowano na wybranych rynkach. Na przykład w Stambule czynsze obniżyły się o prawie 10% w ci?gu kwartału i o blisko 25% na przestrzeni całego roku, ponieważ ze względu na zagrożenia dla gospodarki i wahania kursów walutowych sieci handlowe ograniczyły skalę ekspansji pomimo wzrostu gospodarczego i konsumpcji. Na dwóch trzecich rynków czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie przez dwa kolejne kwartały.

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości położonych przy ulicach handlowych nadal się obniżaj?, aczkolwiek największe zmiany nie dotycz? głównych lokalizacji.

Darren Yates, dyrektor działu badań i analiz rynku handlowego w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedział: „Czynsze przy niektórych najważniejszych ulicach handlowych w Europie nadal rosn?. Jednocześnie w ostatnich miesi?cach obserwujemy coraz lepsze wskaźniki gospodarcze. Jednak trend ten nie odzwierciedla postępuj?cej polaryzacji pomiędzy najsilniejszymi i najsłabszymi segmentami rynku. Sieci handlowe coraz częściej decyduj? się na zamknięcie nierentownych sklepów i inwestowanie głównie w obiekty flagowe”.

Nieruchomości biurowe

Tempo wzrostu czynszów za powierzchnie w budynkach biurowych spowolniło w ostatnim kwartale do 0,4%, ale w ujęciu rocznym wzrosły one o 2,4%. Liderem wzrostów w ubiegłym kwartale był Budapeszt (9,1%), co wynikało z silnego popytu, rekordowo niskich wskaźników pustostanów i niedostępności powierzchni klasy A. Czynsze wzrosły na wszystkich pięciu kluczowych rynkach biurowych Niemiec – najbardziej w Berlinie (+5,5%) i we Frankfurcie (+5%). Wśród głównych czynników wzrostu należy wymienić wysoki poziom aktywności najemców we wszystkich miastach i stosunkowo niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej w większości z nich (w Berlinie wynosz?cy zaledwie 2,2%). Według prognoz, w 2018 roku czynsze w budynkach biurowych będ? nadal rosły.

Popyt inwestycyjny utrzymuje się na wysokim poziomie, a ubiegłoroczny wolumen transakcji inwestycyjnych może przekroczyć wartość odnotowan? w 2016 roku. Powoduje to presję zniżkow? na stopy kapitalizacji, które obniżyły się na większości rynków w ujęciu zarówno kwartalnym, jak i rocznym. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych s? już na rekordowo niskim poziomie na wielu rynkach i nie przewidujemy większych zmian w przyszłości.

  ***