Rynek magazynowy w Polsce odnotowuje kolejne rekordy

Zapotrzebowanie na nowoczesn? powierzchnię logistyczn? i produkcyjn? w Polsce w III kwartale utrzymało się na wysokim poziomie. W 128 umowach najmu wynajęto 723 000 mkw. Od pocz?tku roku ł?czny wolumen transakcji przekroczył ponad 2,5 mln mkw. Oznacza to 15% wzrost w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Podobnie, jak w pierwszej połowie roku, największy popyt odnotowano na trzech następuj?cych rynkach: w regionie Górnego Śl?ska (126 000 mkw.), w okolicach Warszawy (121 000 mkw.) oraz w Polsce Centralnej (120 000 mkw.). Od pocz?tku roku duże zainteresowanie powierzchni? logistyczn? utrzymuje się także w Trójmieście (41 000 mkw.) i na rynku szczecińskim (53 000 mkw.). W strukturze popytu, w III kwartale dominowały nowe umowy (60%), przedłużenie wcześniej zawartych kontraktów (30%) oraz powiększenie powierzchni najmu (10%). Najbardziej aktywn? grup? najemców byli operatorzy logistyczni (45%), wśród pozostałych, aktywne były także sieci handlowe (11%), branża AGD (9%), e-commerce (7%) oraz firmy z branży produkcyjnej (7%) i motoryzacyjnej (6%).

Deweloperzy zakończyli realizację 29 projektów o ł?cznej powierzchni 980 000 mkw. (z czego 56% stanowiły inwestycje firmy Panattoni). Oznacza to, że całkowite zasoby rynku magazynowego wzrosły do 12,86 mln mkw. (+18% względem roku ubiegłego). Najwięcej powierzchni powstało w okolicach Warszawy (372 000 mkw.), w  regionie Szczecina (317 000 mkw.), Poznania (206 000 mkw.) i na Górnym Śl?sku (202 000 mkw.).

Z końcem trzeciego kwartału 2017 roku w budowie pozostawało 1,05 mln mkw. powierzchni magazynowej, z  czego 75% zostało już zabezpieczone umowami najmu. Najwyższ? aktywność dewelopersk? zaobserwowano w Polsce Centralnej (330 000 mkw.), na Górnym Śl?sku (205 000 mkw.) oraz w okolicach Warszawy (133 000 mkw.). Wśród największych inwestycji dominuj? duże projekty typu BTS, jak np.: Amazon w  Sosnowcu (135,000 mkw., Panattoni), BSH w Łodzi (79 000 mkw., Panattoni), czy K+N w Piotrkowie Trybunalskim (61 000 mkw., P3). Popularne s? także inwestycje o charakterze mieszanym, których realizacja rozpoczyna się po uzyskaniu 30 - 40% stopnia przednajmu.

Na koniec września 2017 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 5,4% (698 000 mkw.) i był o 0,8 pp. mniejszy niż  rok wcześniej (6,2%). Najwyższy udział powierzchni niewynajętej wśród pięciu głównych regionów odnotowano w Poznaniu (8,1% lub 148 000 mkw.) oraz w strefie Warszawa - miasto (7,9% lub 56 000 mkw.). Najniższy współczynnik utrzymuje się nadal w regionie Polski Centralnej (1,3% lub 21 000 mkw.). W przypadku pozostałych rynków regionalnych wskaźnik pustostanów waha się od 0,7% w Szczecinie do 15,9% w regionie Polski Zachodniej.

Czynsze nominalne na największych rynkach magazynowych nie uległy zmianie i na koniec III kwartału wynosiły od 2,40 do 3,60 euro/mkw./miesi?c. Najwyższe stawki obowi?zywały w strefie miejskiej Warszawy (4,00 - 5,25 euro/mkw./miesi?c) oraz w Krakowie (3,50 - 4,50 euro/mkw./miesi?c). Natomiast czynsze efektywne uwzględniaj?ce zachęty finansowe dla najemców zawierały się w przedziale od 1,90 do 3,20 euro/mkw./miesi?c. Podobnie jak w przypadku czynszów nominalnych, najwyższe stawki obowi?zuj? w stolicy (3,50 - 4,60 euro/mkw./miesi?c) i Krakowie (ok. 2,80 - 3,60 euro/mkw./miesi?c).

-  W ostatnich latach presja na wzrost stawek spowodowana rosn?cym popytem kompensowana była proporcjonalnym wzrostem podaży. Na poszczególnych rynkach charakteryzuj?cych się wysok? konkurencj? wśród deweloperów pozycja negocjacyjna najemców jest wci?ż silna, jak np. w Poznaniu, gdzie odnotowano nieznaczny spadek dolnej granicy czynszów efektywnych o ok. 5%. Z kolei na tych rynkach, gdzie dostępność powierzchni magazynowej jest ograniczona, np. w Łodzi czy Bielsku-Białej, obserwuje się niewielk? tendencję wzrostow? czynszów. W perspektywie kilku miesięcy spodziewamy się silniejszej presji na wzrost czynszów najmu, co wi?że się rosn?cymi kosztami  – powiedział Adrian Semaan, konsultant w dziale Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w firmie Cushman & Wakefield, autor raportu.

-  Spodziewamy się, że do końca roku zostanie przekroczona kolejna granica na rynku magazynowym w Polsce i ł?czne zasoby wynios? ponad 13 mln mkw. powierzchni. Powodem jest coraz bardziej prężny rozwój sektora e-commerce oraz duża aktywność firm z branży produkcyjnej, w tym m.in. motoryzacyjnej i AGD. Duże znaczenie dla rozwoju rynku magazynowego w Polsce maj? również z pewności? korzystne warunki makroekonomiczne, liczne inwestycje w infrastrukturę drogow? oraz wysoki potencjał polskiej gospodarki. Dodatkowo niewielki udział inwestycji spekulacyjnych gwarantuje stabilizację stopy pustostanów na niskim poziomie. Najemcy mog? spodziewać się wzrostu stawek czynszu z uwagi na wzrost kosztów inwestycyjnych - przede wszystkim ze względu na rosn?ce ceny materiałów i usług budowlanych  – powiedziała, Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

***