Analizy i badania
Rekordowy wolumen inwestycji kapitałowych w sektorze logistycznym
Na koniec 2018 roku całkowite zasoby rynku przemysłowo-magazynowego w Polsce wyniosły 15,79 mln mkw. Deweloperzy dostarczyli 2,22 mln mkw. powierzchni, co oznacza wynik jedynie o 6% niższy w porównaniu do 2017 roku. Rekordowy wynik aktywności deweloperskiej odnotowano w regionie Polski Centralnej (792 tys. mkw.), gdzie na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy ukończono duże projekty m.in. dla firm BSH, Media Expert i Smyk w ramach Panattoni Central European Logistics Hub w Łodzi (łącznie 214 tys. mkw.), Hillwood BTS Zalando 1 w Głuchowie (125 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Stryków III (91 tys. mkw.). Wśród pozostałych rynków, najwięcej powierzchni ukończono na Górnym Śląsku (303 tys. mkw.), w regionie Wrocławia (219 tys. mkw.) oraz w okolicach Warszawy (205 tys. mkw.).
Aktywność najemców utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji najmu w całym 2018 roku osi?gn?ł 3,98 mln mkw., co oznacza nieznaczny spadek popytu o 2,5% względem 2017 roku. W strukturze popytu dominowały nowe umowy i rozszerzenia powierzchni najmu z udziałem wynosz?cym ok. 76% wszystkich transakcji. Tak jak w ubiegłych latach największe zapotrzebowanie na rynku kreowała branża logistyczna z 36-procentowym udziałem w całkowitym popycie, a także sieci handlowe (16%) oraz firmy z branży e-commerce (13%), produkcyjnej (9%) i motoryzacyjnej (5%). Podobnie jak w 2017 roku, najwięcej transakcji zawarto na trzech rynkach: w okolicach Warszawy (762 tys. mkw.), w regionie Górnego Śl?ska (752 tys. mkw.) i w Polsce Centralnej (602 tys. mkw.). Rynki te odpowiadały za 53% całkowitego popytu. Największe kontrakty zawarto w ramach umów typu BTS, w tym m.in. Leroy Merlin w miejscowości Pi?tek w Polsce Centralnej (124 tys. mkw., Panattoni) oraz Zalando w Olsztynku (120 tys. mkw., Hillwood). Projekty typu BTS stanowiły około 30% całkowitego popytu.
Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie – w budowie na koniec roku znajdowało się 1,92 mln mkw., z czego 69% zostało zabezpieczone umowami najmu. Najwięcej powierzchni powstaje na Górnym Śl?sku (488 tys. mkw.), w Polsce Centralnej (295 tys. mkw.) i w okolicach Warszawy (204 tys. mkw.). Większość inwestycji deweloperskich lokalizowana jest w pobliżu głównych korytarzy transportowych poza granicami miast, jednakże obserwujemy rosn?c? popularność miejskich parków magazynowych, wpisuj?cych się w model logistyki „ostatniej mili”. Projekty tego typu maj? na celu optymalizację kosztów transportu i skrócenie czasu dostaw do finalnych odbiorców na rosn?cych rynkach miejskich takich jak Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk i Szczecin.
Ze względu na bardzo duży popyt i niewielki odsetek inwestycji spekulacyjnych grudniowy poziom pustostanów wyniósł 796 000 mkw., co stanowiło 5% całkowitych zasobów w kraju. Oznacza to spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej o 0,2 pp. w porównaniu do stanu na koniec grudnia 2017 roku. Niska dostępność powierzchni magazynowej w powi?zaniu z wci?ż wysokim popytem i wzrostem kosztów inwestycji deweloperskich, przyczyniła się do wzrostu czynszów na większości rynków magazynowych w Polsce. Wzrost ten wyniósł ok. 10-15% w relacji do stanu sprzed roku i odzwierciedlony jest w wyższych stawkach efektywnych w zwi?zku z mniejszymi zachętami finansowymi oferowanymi przez deweloperów.
Trend wzrostowy w odniesieniu do czynszów dotyczy jednak większości rynków europejskich, co pozwala na utrzymanie konkurencyjności sektora logistycznego w Polsce. Dobra koniunktura gospodarcza, rosn?ce czynsze i wydłużenie przeciętnego okresu zawieranych na rynku kontraktów z 3 do 5 lat koresponduje ze wzrostem aktywności zagranicznych funduszy inwestycyjnych. W 2018 roku przeznaczyły one rekordow? kwotę 1,84 mld euro na zakup aktywów logistycznych i produkcyjnych w Polsce, co w ujęciu rocznym stanowi wzrost o 73%.
Paweł Partyka, Associate w Dziale Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield, komentuje: „Trend wzrostowy na rynku inwestycji w nieruchomości logistyczne utrzymuje się od 2014 roku. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w 2018 roku wyniósł ponad 1,8 mld euro. Rok 2018 był rekordowy zarówno pod względem wolumenu transakcji, jak i dynamiki wzrostu w porównaniu z poprzednimi latami – ubiegłoroczny wolumen obrotów były wyższy o 73% względem 2017 roku. Największ? transakcj? w 2018 roku był zakup portfela Encore za 321 mln euro przez fundusz Mapletree. Najważniejszym źródłem kapitału s? inwestorzy z Niemiec, Wielkiej Brytanii, USA i Azji. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów ciesz? się transakcje portfelowe i obiekty BTS zapewniaj?ce stabilny dochód w dłuższej perspektywie”.
Motorem napędowym rynku w 2019 roku będzie spodziewany, dalszy dynamiczny rozwój sektora e-commerce. Będzie on generował zapotrzebowanie na nowoczesn? powierzchnię magazynow? i usługi logistyczne dostosowane do obsługi zamówień internetowych realizowanych zarówno w kraju, jak i na rynkach zagranicznych. W świetle rekordowo niskiego bezrobocia decyzje o lokalizacji magazynu coraz częściej warunkowane będ? dostępności? kadr i kosztami zatrudnienia w sektorze logistycznym.
Paweł Kopeć, International Account & Bid Manager w firmie Randstad Polska, mówi: „Rok 2018 upłyn?ł pod znakiem rosn?cej presji płacowej praktycznie na wszystkich rynkach. Zaobserwowaliśmy wzrost godzinowych stawek wynagrodzenia dla pracowników fizycznych w sektorze magazynowym w każdym z województw, a liderami w tym obszarze pozostaj? Warszawa i Poznań. Duży potencjał w dostępności pracowników fizycznych wykazuj? województwa wschodnie. Wynika to z mniejszej liczby pracodawców, a więc i ofert pracy. Nie zauważyliśmy jednak wzmożonego zainteresowania przedsiębiorców tym regionem, po części z uwagi na niewielk? dostępność powierzchni magazynowych i produkcyjnych. Przedsiębiorcy, szczególnie duże firmy zatrudniaj?ce ponad 250 osób, coraz chętniej rekrutuj? pracowników z zagranicy, szczególnie z Ukrainy i Białorusi. O ile w połowie 2018 roku zatrudnianie cudzoziemców deklarowała blisko 1/4 pracodawców, o tyle dziś ta liczba z pewności? jest już większa. W ostatnim czasie głośno mówi się o możliwym dużym odpływie tych osób po planowanym otwarciu niemieckiego rynku pracy, co może przełożyć się na spadek polskiego PKB. Zapobiec tej sytuacji może nieoczekiwanie ?twardy ? Brexit. Z ostatnich symulacji wynika, że w jego wyniku zlikwidowanych mogłoby zostać 100 tys. miejsc pracy, głównie w przemyśle motoryzacyjnym. W takim przypadku priorytetem rz?du niemieckiego stałoby się zapewnienie zatrudnienia osobom, które obejmie redukcja. Bior?c pod uwagę znacz?c? obecność przemysłu motoryzacyjnego na południu Polski, taki scenariusz miałby niebagatelne znaczenie także dla naszego rynku pracy”.
Damian Kołata, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, mówi: „Media od tygodni informuj? o możliwej masowej migracji ukraińskich pracowników do Niemiec w zwi?zku z uchwaleniem nowej ustawy, dzięki której podjęcie pracy za nasz? zachodni? granic? powinno stać się łatwiejsze. Na chwilę obecn? projekt nowej ustawy został dopiero zatwierdzony przez rz?d, co w praktyce oznacza, że na wprowadzenie nowego prawa w życie będzie trzeba jeszcze trochę poczekać, a jeśli parlament uchwali ustawę bez zbędnej zwłoki, zacznie ona obowi?zywać najwcześniej w 2020 roku.
Niemiecki rynek pracy otworzy się na pracowników spoza UE, ale nie oznacza to, że będzie można podj?ć pracę wszędzie tam, gdzie pojawi się zapotrzebowanie na pracowników. Wymagania, które będzie trzeba spełnić s? dosyć wygórowane i raczej ciężko będzie im sprostać. Aby uzyskać wizę z pozwoleniem na pracę, oprócz odpowiedniego wykształcenia wyższego lub zawodowego, trzeba będzie przedstawić umowę o pracę. W przeciwieństwie do pracy w Polsce, gdzie dla obywateli Ukrainy procedury s? uproszczone a bariera językowa jest minimalna, rozpoczęcie pracy w Niemczech będzie wymagało pokonania wielu formalności i potwierdzenia kwalifikacji zawodowych. Dodatkowo, według ostatnich badań*, niemal 8 na 10 obywateli Ukrainy jest zadowolonych z warunków pracy w Polsce i aż 84% z nich deklaruje polecenie zatrudnienia w naszym kraju rodzinie i znajomym.
Obawy polskich przedsiębiorców s? na razie rozważaniami bardzo teoretycznymi. Wymagania, które zostan? narzucone przez niemieckie prawodawstwo, będ? istotn? przeszkod? dla znakomitej większości zagranicznych pracowników, którzy już znaleźli zatrudnienie w naszym kraju”.
Więcej informacji na temat rynku przemysłowo-magazynowego znajduje się w raporcie „MARKETBEAT. Rynek magazynowy w Polsce. Podsumowanie 2018 roku.”
*Raport „Postawy obywateli Ukrainy wobec polskiego rynku pracy” przygotowany przez Work Service.
***
O Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiod?c? na świecie firm? doradcz? świadcz?c? usługi na rzecz najemców i właścicieli nieruchomości komercyjnych. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości, zatrudnia ok. 51 tysięcy pracowników w 400 biurach i 70 krajach na całym świecie. W 2018 roku jej przychody wyniosły 8,2 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należ? zarz?dzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, wyceny i inne. Więcej informacji można uzyskać na stronie: www.cushmanwakefield.pl lub na Twitterze: @CushWakeCE