Przyszłość warszawskiego rynku biurowego

Obecne zasoby Warszawy przekroczyły już 5 mln m kw., co umożliwiło stolicy stopniowe wejście do czołówki miast europejskich dysponuj?cych najbardziej rozwiniętymi rynkami powierzchni biurowej. W ostatnich 4  kwartałach w stolicy współczynnik absorpcji wyniósł ponad 250 tys. m kw., wskazuj?c na dynamiczny rozwój rynku. Zgodnie z analizami Cushman & Wakefield utrzymanie się wysokiej absorpcji zależeć będzie od wartości dodanej wytwarzanej przez firmy z sektora usług finansowych i biznesowych (FBS) oraz od dostępności siły roboczej. Już teraz widoczne jest zwiększone zainteresowanie Warszaw?, wskazuj? na to zawarte transakcje najmu. W ostatnim czasie duże ilości powierzchni wynajęły m.in.: Credit Suisse (Atrium II, 7,5 tys. m kw.), KMD (Gdański Business Center, 6,2 tys. m kw.) czy Goldman Sachs (Warsaw Spire, 5,1 tys. m kw.). Dalszy wzrost zapotrzebowania na nowoczesn? powierzchnię biurow? może wynikać z:

• Migracji centrów usług wspólnych z innych rynków europejskich, w ramach redukcji bazy kosztowej ich działalności i/lub planowanej ekspansji.
• Podniesienia rentowności funkcjonuj?cych na rynku podmiotów i co za tym idzie ich skłonności do dalszego rozwoju.
• Strukturalnych zmian całej gospodarki polegaj?cych na wzroście znaczenia sektora usług finansowych i biznesowych na poziomie lokalnym.

Na rynku widoczne s? również zmiany preferencji najemców i wpływaj?ca na ich przepływ między poszczególnymi budynkami tzw. rotacja między- i wewn?trzstrefowa. W ostatnich dwóch latach ł?czny wolumen transakcji najmu w stolicy wyniósł 1,6 mln m kw. Nowe umowy stanowiły 950 tys. m kw., z czego 16% dotyczyło przejścia najemcy do innej strefy biurowej. W analizie podpisanych umów przeprowadzonej przez Cushman & Wakefield wynika, że w ostatnich dwóch latach największ? stratę najemców na rzecz pozostałych lokalizacji w Warszawie zanotowała strefa Południowa Górna (57 tys. m kw.). Na decyzji o zmianie siedziby najbardziej skorzystała strefa Południowy-Zachód 1 (22 tys. m kw.), Północ (19 tys. m kw.) oraz Zachód (11 tys. m kw.). Natomiast w ostatnich 4 kwartałach największ? rotację najemców pomiędzy budynkami zlokalizowanymi w  ramach jednej strefy zanotowano w strefie Południowej Górnej (56 tys. m kw.) oraz w Ścisłym Centrum (29  tys. m kw.). Najemcy rzadko decyduj? się na zmianę budynku w ramach danej strefy. Robi? to tylko, kiedy istnieje możliwość optymalizacji kosztów i jednocześnie podniesienia standardu.

– W kolejnych 5 latach Warszawa będzie jednym z trzech (po Moskwie i Stambule) najszybciej rozwijaj?cych się rynków powierzchni biurowej w Europie Środkowo-Wschodniej. Do roku 2021 rynek urośnie o 1 mln m kw. zajętej powierzchni, a prognozowanemu wzrostowi będ? towarzyszyły zmiany preferencji najemców. W ostatnich dwóch latach zmiany te doprowadziły do odpływu ze strefy Południowej Górnej firm zajmuj?cych ł?cznie 57 000 m kw. W najbliższym czasie można spodziewać się wzrostu migracji zarówno pomiędzy poszczególnymi strefami biurowymi, jak i wewn?trz nich – powiedział dr Bolesław Kołodziejczyk, Starszy Konsultant w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield, autor raportu.

Obecna struktura zasobów wskazuje, że większość dostępnej powierzchni w Warszawie oferuj? budynki w  wieku powyżej 10 lat (2,4 mln m kw.), natomiast najmniejszy udział w całkowitych zasobach (6%) maj? te w  wieku od 4 do 6 lat. W ostatnim roku zauważono rosn?c? stopę pustostanów w budynkach oddanych do użytku w latach 2008-2010. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł w nich o 2,6 p.p. w stosunku do średniej z ostatnich 4 kwartałów. Budynki starsze niż 10 lat odnotowały istotny odpływ najemców w 2009 i 2013 r. Analiza relacji absorpcji w odniesieniu do wieku budynków pokazuje również systematyczny odpływ najemców z budynków 4-6 letnich, wynajmowanych w okresie, kiedy rynek był znacznie korzystniejszy dla wynajmuj?cych.

– Na zwiększenie atrakcyjności warszawskiej Woli wpłynęła poprawa warunków komunikacyjnych w dzielnicy, w tym m.in. otwarcie drugiej linii metra czy gęsta sieć poł?czeń tramwajowych. Dodatkowo duża podaż biur w okolicy miała wpływ na zmniejszanie się czynszu, nawet o 2,5 EUR w okolicach Centrum, w ci?gu ostatnich kilku lat. Dlatego obserwowaliśmy wybór tej lokalizacji przez najemców. Natomiast zagłębie biurowe na Służewcu stało się niejako ofiar? własnego sukcesu, gdyż zbyt szybki i niekontrolowany wzrost rynku biurowego ograniczył powstawanie innych ważnych dla zrównoważonego rozwoju dzielnicy funkcji zabudowy, ograniczaj?c tym samym pracownikom firm dostęp do zaplecza kulturalno-społeczno-mieszkaniowego. Taka sytuacja nie oznacza, że ta największa w Warszawie strefa biurowa straci na znaczeniu. Możemy zakładać, że w przyszłości zmianie ulegnie jedynie profil najemców, a stawki czynszowe będ? musiały dostosować się do nowych wymagań – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Znacz?cy udział w negatywnej absorpcji ma strefa US, dla której przez ostatnie 4 kwartały zajęta powierzchnia uległa redukcji o ponad 14,9 tys. m kw., przy czym największy odpływ najemców miał miejsce dla budynków starszych niż 10 lat (-34,8 tys. m kw.) i tych w wieku 4 – 6 lat (-12,5 tys. m kw.).

– Przeprowadzone przez nas badania w sposób wymierny obrazuj? starukturalne zmiany rynku i jednocześnie wskazuj? na jego wci?ż duży potencjał wzrostowy. Na prognozowanych trendach skorzystaj? przede wszystkim najemcy i deweloperzy, a także właściciele takich budynków, które w sposób optymalny będ? dopasowywać się do wymagań najemców. Przedstawiona przez nas w raporcie macierz rotacji najemców pozwoli uczestnikom rynku na bardziej precyzyjne jego monitorowanie. Dla deweloperów i właścicieli budynków oznacza to skuteczniejsze pozycjonowanie swoich projektów lub tak jak w przypadku najemców stanowić może wsparcie przy budowaniu ich strategii wynajmu – mówi Kamila Wykrota, Partner, Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield.

PRZYSZLOSC RYNKU BIUROWEGO W WARSZAWIE >>>

***

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield jest wiod?c? na świecie firm? świadcz?c? usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływaj?cych na sposób, w jaki ludzie pracuj?, robi? zakupy i spędzaj? wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa naszych 43 tysięcy pracowników w ponad 60 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwi?zań, pozwalaj? inwestorom na optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody s? szacowane na 5 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należ? pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarz?dzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarz?dzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarz?dzanie inwestycjami i  aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. Więcej informacji na stronie  www.cushmanwakefield.com  oraz na Twitterze:  @CushWake.