Piotr Capiga - Zmiana funkcji biurowej sposobem inwestorów na zysk

Mieszkania zamiast biur

Rynek mieszkaniowy w Warszawie jest w doskonałej kondycji. Popyt napędza z jednej strony poprawiaj?cy się stan finansów Polaków (wzrost wynagrodzeń liczony rok do roku wg. GUS to ok. 6%), z drugiej – dostęp do tanich kredytów i chęć skorzystania z metod bezpiecznego inwestowania kapitału. Nie bez znaczenia jest duża podaż pracy, która wi?że się z napływem do Polski pracowników z innych krajów, co również pozytywnie przekłada się na rynek mieszkaniowy. Zainteresowanie jest duże, a roczna dynamika wzrostu cen jest na poziomie 3%.

Przygotowanie projektu biurowego jest procesem czasochłonnym. Po zabezpieczeniu odpowiedniej działki rozpoczyna się ok. 8-miesięczny proces projektowania, który kończy się wydaniem pozwolenia na budowę. Sama budowa to kolejne ok. 18 miesięcy, w zależności od wielkości i stopnia skomplikowania projektu. Decyzja o rozpoczęciu większości aktualnie realizowanych inwestycji zapadła jeszcze kilka lat temu, gdy rynek nie był jeszcze nasycony.

Obecnie bior?c pod uwagę aktualn? sytuację na rynku biurowym oraz kondycję segmentu mieszkań, niektórzy deweloperzy decyduj? się na zmianę przeznaczenia obiektów z biurowych na mieszkaniowe. Przykładem może być tu inwestycja Infinicity. Inwestor, spółka ECI planował realizację kompleksu biurowego na warszawskim Służewcu, przy ul. Cybernetyki. W tej części miasta ze względu na duż? konkurencję deweloperzy maj? największ? trudność w skutecznym wynajęciu powierzchni. Deweloper zdecydował się zatem całkowicie zmienić funkcję inwestycji na mieszkaniow?.

Kolejnym przykładem zmiany funkcji z biurowej na mieszkaniow? jest planowana inwestycja Archidiecezji Warszawskiej. Dwie poł?czone wieże biurowe miały stan?ć na atrakcyjnej działce w Śródmieściu, przy ul. Św. Barbary. Duża konkurencja deweloperów biurowych, którzy w s?siedztwie już rozpoczęli prace budowlane (kompleks Varso czy Park Avenue) sprawiła jednak, że inwestor zmienił plany i będzie realizował ten sam projekt architektoniczny, ale o funkcji mieszkaniowej.

Mieszkania obok biur

O ile niektórzy deweloperzy zdecydowali się w pełni przekształcić swoje projekty biurowe na mieszkalne, inni postawili na realizację biurowo-mieszkaniowych obiektów multifunkcyjnych. Ważnym argumentem dla deweloperów jest tutaj przede wszystkim duży popyt na nowe mieszkania. Warto uwzględnić również inn? strukturę przychodów z części biurowej i mieszkalnej – szybki przychód ze sprzedaży mieszkań i długoterminowy przychód z komercyjnego najmu biur. Deweloperzy mog? dzięki temu dywersyfikować ryzyko operacyjne i uzyskać optymaln? strukturę przychodów.

Dodatkowo, władze miasta wyci?gnęły zapewne wnioski zwi?zane z monofunkcyjn? biurow? zabudow? Służewca i bardzo często wymuszaj?, aby deweloperzy w swoich projektach, w szczególności tych o największej skali, uwzględnili również inne funkcje uzupełniaj?ce, w tym handel, usługi oraz właśnie mieszkania.

Głównym celem władz jest przede wszystkim ograniczenie ruchu wewn?trz miasta zwi?zanego z dojazdem do biura, ale i dbanie o zrównoważony rozwój tkanki miejskiej, uwzględniaj?cy zarówno potrzeby biznesu jak i mieszkańców. Wśród najciekawszych projektów o charakterze biurowo-mieszkalnym warto wskazać projekt EC Powiśle, realizowany przez White Star Real Estate, kompleks Echo Investment o nazwie Browary Warszawskie, Centrum Praskie Koneser, za które odpowiada BBI Development, czy Port Praski.

Przemiana z biurowca w hotel lub aparthotel

Podobnie, jak w przypadku rynku mieszkaniowego, rynek hotelarski ma się bardzo dobrze. W ci?gu ostatnich 10 lat liczba dostępnych pokoi hotelowych w Polsce została podwojona i wynosi obecnie zgodnie z Raport 2017 - Rynek Hotelarski w Polsce ok. 130 tys. Pomimo rosn?cej aktywności operatorów, baza hotelowa w Warszawie wydaje się nadal niewystarczaj?ca. Wiele starszych obiektów jest rewitalizowanych, m.in. Prudential, Hotel Europejski czy Pałac Branickich. Równolegle, trwa także realizacja nowych obiektów, m.in. hotelu Four Points (grupa Sheraton) przy ul. Konstruktorskiej, Motelu One przy ul. Tamka, hotelu Arche przy Al. Krakowskiej, czy hotelu Holiday Inn przy ul. Żelaznej. W planach jest m.in.   Focus Hotel przy ul. Woronicza oraz Hotel Rialto przy ul. Koszykowej.

Operatorzy hotelowi s? szczególnie zainteresowani lokalizacjami w ścisłym centrum miasta, gdzie jednak najtrudniej o odpowiedni grunt. Nie zaskakuje więc fakt, że już kilka zrealizowanych projektów biurowych zostało zamienionych w aparthotele. Mowa tu o inwestycjach Grzybowska 43, Smolna 40 oraz obiekcie PHN, czy ul. Zgody. Projekt biurowy funkcjonuj?cy pod robocz? nazw? Wilanowska Office HUB stanie się hotelem działaj?cym od mark? Marriott. Podobny los może spotkać wieżę, która ma być wzniesiona na prestiżowym gruncie przy ul. Emilii Plater, gdzie znajdowała się popularna Emilka.

Hotel dopełnieniem projektu biurowego – trójstronna korzyść

Hotel w pobliżu biura pozwala najemcom zredukować obci?żenie zwi?zane z zakwaterowaniem partnerów biznesowych i podróżuj?cych pracowników. Funkcja hotelowa stanowi zatem istotne i bardzo potrzebne uzupełnienie infrastruktury profesjonalnej obsługi biznesu. Jednocześnie, dla operatorów hoteli s?siedztwo inwestycji biurowych o dużej skali ułatwia dostęp do klientów, co ogranicza ryzyko inwestycji.

Operatorzy hotelowi s? zaineresowani znalezieniem się jak najbliżej swojego biurowego klienta. Z kolei w przypadku deweloperów, satysfakcja najemców biurowych zwi?zana z dostępności? hotelu, zwiększa szansę na skuteczn? komercjalizację projektu.

Dużym wyzwaniem dla deweloperów s? umowy przednajmu, które pozwalaj? na uruchomienie inwestycji lub znacz?ce obniżenie kosztów kredytowania. Obecny, bardzo agresywny rynek biurowy powoduje, że najemcy maj? wystarczaj?co duży wybór istniej?cych biurowców, więc umowa najmu zawierana przed rozpoczęciem realizacji biurowca może być, często niesłusznie, postrzegana, jako ekspozycja na nadmierne ryzyko. W takiej sytuacji operatorzy hotelowi, którzy chętniej zawieraj? umowy przednajmu, aby uzyskać dostęp do najlepszych parków biurowych, s? bardzo atrakcyjnym partnerem dla dewelopera. Dodatkowym atutem w przypadku tej grupy najemców jest także długi okres najmu oraz wielkość powierzchni, która wynosi zwykle minimum kilka tysięcy metrów, co w większości przypadków zapewnia deweloperom minimalny poziom przednajmu, warunkuj?cy uruchomienie inwestycji. Funkcję hotelow? w ramach kompleksu biurowego znajdziemy w projektach takich, jak realizowany przez HB Reavis kompleks Varso, inwestycję Ghelamco przy Rondzie Daszyńskiego o nazwie Warsaw HUB, czy w kompleksie Centrum Praskie Koneser realizowanym przez BBI Development.

Aktualna sytuacja na rynku biurowym w Warszawie charakteryzuje się nadpodaż? biur. Powoduje to większ? konkurencję wśród wynajmuj?cych, czego efektem jest presja na czynsze oraz trudności ze sprawn? komercjalizacj? obiektów. Część deweloperów korzystaj?c z dużego zainteresowania mieszkaniami i obiektami hotelowymi szuka rozwi?zania w zmianie lub uwzględnieniu w obiekcie funkcji mieszkaniowej czy hotelowej już na etapie projektowania inwestycji. Trend ten może być coraz bardziej zauważalny z uwagi na niedawno wprowadzone zmiany w podatku dochodowym. Nałożony nowy podatek ma obci?żać właścicieli biurowców niezależnie od tego, czy s? wynajęte, czy nie. Być może zmiana funkcji będzie szans? na zagospodarowanie starszych biurowców, które maj? największy problem z retencj? najemców.

Autor:

Piotr Capiga, Associate w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield

*Obszerne fragmenty tekstu ukazały się pierwotnie na portalu  pb.pl

***