Analizy i badania
Opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości
<p style="text-align: justify;">W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad obszerną nowelizacją Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN). Zmiany dotyczyć mają między innymi kwestii związanych z problematyką opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości, w tym zagadnień budzących obecnie w praktyce istotne wątpliwości. Poniżej przedstawiamy wybrane z projektowanych zmian.</p>
>
Zbycie prawa użytkowania wieczystego w ci?gu roku kalendarzowego a opłata roczna
Na tle obowi?zuj?cych przepisów w orzecznictwie s?dów powstały rozbieżności w zakresie tego, kogo obci?żać powinna część opłaty rocznej za okres po zbyciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (przykładowo, jeśli zbywca zapłacił opłatę za cały rok 2016, a we wrześniu 2016 dokonuje przeniesienia prawa użytkowania wieczystego). W orzecznictwie ukształtowały się dwa pogl?dy:
- według pierwszego zbywca prawa użytkowania wieczystego, który rozporz?dził swym prawem, może dochodzić od właściciela nieruchomości zwrotu części uiszczonej opłaty za tę część roku, która następuje po dacie zbycia przez niego prawa użytkowania wieczystego (wyrok S?du Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. IV CSK 284/13, postanowienie S?du Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn, I CSK 408/13, również niektóre s?dy powszechne zaaprobowały ten pogl?d - zob. np. wyrok S?du Okręgowego w Gliwicach z dnia 25 marca 2015 r., sygn. III Ca 1221/14, wyrok S?du Okręgowego w Krakowie z dnia 30 marca 2015 r., sygn. II Ca 2666/14) jako świadczenia bezpodstawnego (niepowi?zanego z faktycznym korzystaniem z użytkowania wieczystego);
- drugi z pogl?dów zakłada z kolei, że zbywca prawa użytkowania wieczystego, który rozporz?dził swym prawem nie może dochodzić od właściciela nieruchomości zwrotu żadnej części uiszczonej przez niego opłaty. Ewentualna część opłaty za okres, który następuje po dacie zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości może być przedmiotem rozliczeń między stronami umowy sprzedaży tego prawa. Stanowisko to jest prezentowane w orzeczeniach niektórych s?dów powszechnych (np. wyrok S?du Rejonowego w Opolu z dnia 3 czerwca 2014 r., sygn. IX C 1497/14) oraz pogl?dach przedstawicieli nauki (np. T. Justyński, Glosa do wyroku SN z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. I CSK 692/09).
W praktyce obrotu, stosunkowo rzadko w samej umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości uwzględnia się kwestię rozliczenia opłat poniesionych przez zbywcę, a obejmuj?cych okres po przeniesieniu przez niego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Fakt istnienia rozbieżności w orzecznictwie, co do tego kogo obci?żać powinny opłaty za ten okres, z braku odpowiednich postanowień umownych reguluj?cych tę kwestię, może łatwo stać się zarzewiem konfliktu między niedawnymi partnerami handlowymi.
Planowana nowelizacja przewiduje jednoznaczne rozstrzygnięcie powyższego zagadnienia. Zgodnie z planowanym art. 71 ust. 7 UGN w przypadku, gdy nast?pi zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczn? z tytułu użytkowania wieczystego pobierać się ma od osoby będ?cej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowi?zuje opłata.
Taka zmiana pozwoli rozwiać w?tpliwości zwi?zane z t? części? opłaty, która dotyczy okresu po zbyciu prawa użytkowania wieczystego co należy ocenić pozytywnie. Nie powinna ona przy tym wpłyn?ć na możliwość umownego uregulowania kwestii podziału kosztów opłaty pomiędzy zbywc? i nabywc? prawa użytkowania wieczystego. Jeśli strony transakcji uznaj? to za stosowne będę mogły umówić się, że nabywca zwróci zbywcy pewn? część poniesionej przez niego opłaty.
Zaliczenie nakładów na poczet opłaty
Zgodnie z treści? obecnie obowi?zuj?cego art. 77 ust. 4 UGN przy aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości na poczet różnicy pomiędzy opłat? dotychczasow? a opłat? zaktualizowan?, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urz?dzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. W orzecznictwie wyrażany jest pogl?d, że obecne regulacje pozwalaj? na uwzględnienie poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów na infrastrukturę techniczn? tylko w tej części, w jakiej zostały one dokonane po pierwszej aktualizacji (wyrok S?du Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. III CSK 39/15). Przyjęcie tego pogl?du oznacza, że wszelkie nakłady poczynione na infrastrukturę techniczn? przed pierwsz? aktualizacj? opłaty za użytkowanie wieczyste nie mog? być uwzględniane przy aktualizacji wysokości opłaty.
Stanowisko to uważane jest za nietrafne z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa (wskazywał na to m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich w jednym ze swoich wyst?pień) i często jest kwestionowane. Projekt nowelizacji przewiduje zmianę dotycz?cego tej kwestii art. 77 ust. 4 UGN. Z nowego brzmienia przepisu wprost wynikać ma możliwość uwzględnienia (zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłat? dotychczasow? a opłat? zaktualizowan?) nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego przed pierwsz? aktualizacj? opłaty. Rozwi?zanie to należy ocenić jako korzystne dla użytkowników wieczystych nieruchomości i jednocześnie w pełni uzasadnione.
Zmiany procedury zwi?zanej z ustalaniem wysokości opłat za użytkowanie wieczyste
Procedura zwi?zana z ustalaniem wysokości opłat za użytkowanie wieczystej w dalszym ci?gu budzi wiele w?tpliwości i jest przedmiotem dyskusji w doktrynie. Jednocześnie brak znajomości prezentowanych w doktrynie i orzecznictwie pogl?dów może mieć bardzo negatywne konsekwencje dla użytkownika wieczystego. Dodatkowym problemem bywa czasem sama długość postępowania zwi?zanego z aktualizacj? opłaty za użytkowanie wieczyste.
Omawiany projekt nowelizacji porz?dkuje niektóre z aspektów proceduralnych postępowania zwi?zanego z kwestionowaniem aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości poprzez m.in.:
- zmianę sposobu składania wniosku do samorz?dowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości – zgodnie z projektem wniosek ma być składany za pośrednictwem organu, który dokonał aktualizacji (projektowany art. 78 ust. 2 UGN), a nie jak obecnie bezpośrednio do samorz?dowego kolegium odwoławczego, który z kolei ten wniosek doręczał podmiotowi, który dokonał aktualizacji;
- doprecyzowanie podmiotu, przeciwko któremu użytkownik wieczysty składa wniosek do samorz?dowego kolegium odwoławczego – projekt przewiduje, że wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości składa się przeciwko Skarbowi Państwa lub jednostce samorz?du terytorialnego (projektowany art. 78 ust. 3 UGN). W świetle obecnie obowi?zuj?cych przepisów niejednokrotnie budziło to w?tpliwości użytkowników wieczystych i dochodziło w tym zakresie do wadliwego oznaczenia strony, co prowadzić mogło nawet do odrzucenia powództwa.