Analizy i badania

Imponujące wyniki w Poznaniu i Szczecinie – rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce

<p style="text-align: justify;">W pierwszym półroczu 2017 roku rynek magazynowy to zdecydowanie najszybciej rosnący sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce. Najwięcej powierzchni przemysłowych i magazynowych oddano w okolicach Poznania – 133 000 m kw. –, a projekt o największej powierzchni w budowie realizowany jest w Szczecinie – 161 000 m kw. Rekordowe liczby oddanych do użytku powierzchni nie zniechęcają deweloperów do rozpoczęcia kolejnych inwestycji.</p>

>

Rekordowa pierwsza połowa roku

W ci?gu pierwszych sześciu miesięcy br. ukończono projekty o rekordowej powierzchni 801 200 m kw. Najwięcej powierzchni – zaraz za Poznaniem – oddanych zostało w regionie Warszawy II (115 700 m kw.) i Polsce Centralnej (111 800 m kw.). Potwierdzaj? to trzy największe transakcje obiektów oddanych do użytku przeprowadzone w poszczególnych klastrach. W regionie Górnego Śl?ska nowym najemc? obiektu Panattoni BTS Amazon Sosnowiec o powierzchni 135 000 m kw. stała się firma Amazon na warunkach umowy build-to-suit. W Polsce Centralnej dwie transakcje najmu dotycz? przejęcia obiektu BTS Castorama o powierzchni 101 700 m kw. przez Castoramę oraz obiektu Panattoni Łódź BSH BTS o powierzchni 79 000 m kw. wynajęt? przez firmę BSH.

Szczecin w budowie

Deweloperzy nie wydaj? się być zniechęceni liczb? oddanych powierzchni zwłaszcza, gdy spojrzymy na te, znajduj?ce się obecnie w trakcie budowy - 1 275 000 m kw. Wśród największych wymienić można te realizowane w Szczecinie (Pannatoni BTS Amazon - 161 000 m kw. oraz Goodman BTS Zalando – 130 000 m kw.) i w Sosnowcu (Panattoni BTS Amazon – 135 000 m kw.).

"Polski rynek powierzchni magazynowych przykuwa uwagę zagranicznych graczy, ponieważ umiejętnie potrafi ł?czyć relatywnie niskie stawki czynszów z coraz wyższym standardem i poziomem zaawansowania wykonywanych operacji. Dodatkowo, warto zauważyć, że w najbliższych kwartałach układ sił w regionach zmieni region szczeciński, którego strategiczne położenie, dostępność wykwalifikowanej siły roboczej i rekordowa ilość obiektów w budowie - prawie 300 tys. mkw. - dadz? o sobie znać." KATARZYNA PYŚ-FABIAŃCZYK, DYREKTOR DZIAŁU POWIERZCHNI PRZEMYSŁOWYCH I LOGISTYCZNYCH, BNP PARIBAS REAL ESTATE POLAND

Czynsze wci?ż stabilnie

Wysoki poziom popytu na nowe powierzchnie, który przekłada się na podpisywanie transakcji w nowopowstałych obiektach nie wpływa na wysokość wywoławczych stawek czynszów. W większości analizowanych miast regionalnych stawki czynszu od stycznia do czerwca nie zmieniły się, co jest efektem równowagi pomiędzy wzrostem podaży i rosn?cym popytem najemców. Najwyższe koszty najmu konsekwentnie dotycz? magazynów położonych w granicach Warszawy – od 3,5 do 5 euro miesięcznie za m kw. -, a najniższe odnotowywane s? w rejonie Polski Centralnej – od 2 do 3,2 euro - ze względu na dominuj?c? obecność dużych parków logistycznych.

"Stały popyt w poł?czeniu z wysok? dostępności? gruntów pod funkcje przemysłowo-magazynowe to czynniki które powoduj?, że stawki czynszu pozostaj? od wielu kwartałów na stałym poziomie. Warto też zaznaczyć, że w porównaniu do Europy Zachodniej, koszt wynajmu powierzchni w Polsce jest nadal znacznie bardziej konkurencyjny." ANNA STANISZEWSKA, DYREKTOR DZIAŁU ANALIZ RYNKOWYCH I DORADZTWA CEE, BNP PARIBAS REAL ESTATE POLAND

Polska Centralna z minimaln? stop? pustostanów

Stopa pustostanów w porównaniu z końcem pierwszego kwartału 2017 roku zmalała o 0,4 p.p. i wynosi 5,9%. Duży wpływ na jej poziom ma fakt, że magazyny oddawane do użytku s? już w większości wynajęte. Poziom przednajmu w obecnie realizowanych obiektach sięga niemal 80%. Najwyższ? stopę pustostanów w drugim kwartale odnotowano w regionie Krakowa - 11,9 % a najniższ? wynosz?c? zaledwie 0,5% w Polsce Centralnej.

Warszawa I

  • Najwyższe stawki czynszów za powierzchnie magazynowe w Polsce
  • Obiekty magazynowe s? mniejsze niż w innych klastrach. Często oferuj? też większ? powierzchnię biurow? tworz?c tzw. Small Business Units (SBU)
  • Stopa pustostanów utrzymuje się na poziomie 8,7% i należy do jednej z najwyższych w Polsce
  • Ograniczona dostępność oraz wysokie ceny gruntów znacz?co ograniczaj? rozwój klastra

Warszawa II

  • Największy rynek magazynowy w Polsce odpowiada za 22,4% całkowitych zasobów kraju
  • W II kw. 2017 w trakcie realizacji powstawały projekty o ł?cznej powierzchni 272 100 m kw., co stanowi drugi najwyższy wynik wśród wszystkich rynków magazynowych
  • Podaż powierzchni wrosła w II kw. 2017 o 100 00 m kw. Największym ukończonym projektem był kolejny etap P3 Błonie z 47 500 m kw.
  • Szybki przyrost nowej podaży oraz przewaga obiektów o dużej powierzchni wpływa na utrzymywanie się stawek czynszów na jednym z najniższych poziomów w kraju
  • Realizacja infrastruktury komunikacyjnej we wschodniej (S8, A2) i południowej (S8, S19) części obszaru spowoduje w kolejnych latach rozwój rynku w tych kierunkach

Górny Śl?sk

  • Obszar Górnego Śl?ska pozostaje drugim po Warszawie największym rynkiem magazynowym w Polsce
  • Powierzchnia magazynowa powiększyła się w II kw. 2017 roku o 23 000 m kw. za spraw? ukończenia min. Goodman Gliwice Logistics Centre and Segro Logistics Park Gliwice
  • Pomimo oddania do użytku nowej podaży, stopa pustostanów zmniejszyła się w stosunku do poprzedniego kwartału o 0,2 p.p. Świadczy to o niesłabn?cym zainteresowaniu najemców
  • W budowie znajduje się 253 200 m kw., z czego ponad połowę stanowi kompleks Panattoni BTS Amazon Sosnowiec
  • Zakres stawek czynszów na Górnym Śl?sku znajduje się na podobnym, niskim poziomie co w innych głównych klastrach magazynowych

Region Poznania

  • W rejonie Poznania odnotowano największy przyrost nowej powierzchni ze wszystkich klastrów magazynowych w I poł. 2017 roku
  • Największe oddane projekty w II kw. 2017 roku: kolejny budynek Panattoni Park Poznań VIII (21,300 m kw.) i P3 Poznań (7,300 m kw.)
  • Z powodu oddania do użytku nowej podaży, stopa pustostanów wzrosła o 0,4 p.p. do 8,8%
  • Czynsze utrzymuj? się na stałym poziomie, jednak relatywnie wysoki odsetek wolnych powierzchni oraz pojawienie się nowych obiektów umacnia pozycję negocjacyjn? najemców
  • W rejonie między Poznaniem a niemieck? granic?, wzdłuż głównych tras komunikacyjnych powstaje coraz więcej nowych obiektów magazynowych

Polska Centralna

  • Centralne położenie, bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa oraz wyższy niż w innych regionach dostęp do siły roboczej sprawia, że klaster stale cieszy się wysokim zainteresowaniem najemców
  • Obszar Polski Centralnej cechuje najniższa w kraju stopa pustostanów, która na koniec czerwca osi?gnęła poziom 0,5%. Oznacza to spadek o 1,8 p.p. w stosunku do sytuacji na koniec I kw. 2017 roku
  • W II kw. 2017 roku ukończono jedynie jeden obiekt magazynowy – kolejny etap Prologis Park Stryków (18 100 m kw.), który w momencie oddania do użytku był w całości wynajęty. Jest to typowe w regionie Polski Centralnej
  • Obecnie największymi obiektami w trakcie realizacji s?: Segro Logistics Park Stryków (30 400 m kw.) oraz Panattoni Park Stryków II ( 18 600 m kw.)

Dolny Śl?sk

  • Rynek wrocławski zawdzięcza swój rozwój rozbudowanej infrastrukturze transportowej oraz bliskości południowej i zachodniej granicy kraju
  • W II kw. 2017 roku nie oddano do użytku ż?dnego obiektu magazynowego w klastrze wrocławskim
  • Pocz?tek roku przyniósł wzrost stopy pustostanów o 0,6 p.p., która osi?gnęła poziom 7,9%
  • Stawki czynszów w rejonie Wrocławia należ? do jednych z najwyższych wśród głównych klastrów magazynowych (wył?czaj?c obszar wewn?trz granic Warszawy)
  • Na przełomie 2017 i 2018 roku planowane jest oddanie fragmentu trasy ekspresowej S5 położonego na północ od Wrocławia. Pozwoli to na poprawę komunikacji z Poznaniem i północn? części? Polski oraz stworzy dogodne warunki do rozwoju rynku magazynowego na północ od granic miast

Trójmiasto

  • Region Trójmiasta jest największym rynkiem przemysłowo-logistycznym północnej Polski. Bliskość międzynarodowych portów morskich, lotniska i dróg szybkiego ruchu przyczynia się do rozwoju transportu intermodalnego
  • Oddanie do użytku kolejnego etapu Goodman Pomeranian Logistics Center zwiększyła ł?czn? powierzchnię magazynow? w klastrze o 20 900 m kw.
  • Pomimo oddania do użytku nowych obiektów, stopa pustostanów w stosunku do końca I kw. 2017 roku zmniejszyła się o 1,5 p.p.
  • Na koniec czerwca w trakcie budowy znajdowały się dwa obiekty magazynowe klasy A: kolejny etap Goodman Pomeranian Logistics Center (36 700 m kw.) oraz Hillwood 7R Gdansk 2 (12 000 m kw.)

Lublin/Rzeszów

  • Jedynie jeden projekt został oddany do użytku w II kw. 2017 roku – Waimea Cargo Terminal Rzeszów-Jasionka (4 900 m kw.)
  • W trakcie realizacji pozostaj? obiekty o ł?cznej powierzchni 16 900 m kw. Największym z nich jest MLP Lublin (12 100 m kw.)
  • Wskutek braku znacznego wzrostu liczby nowych obiektów, stopa pustostanów zmniejszyła się w II kwartale o 3,9 punkty procentowe, osi?gaj?c na koniec czerwca 2,7%;
  • Planowane na 2019 rok zakończenie budowy całości drogi ekspresowej S19 między Warszaw? a Lublinem znacz?co poprawi komunikację za stolic? i zwiększy potencjał rozwoju sektora magazynowego na tym obszarze
  • Trasa S19 między Lublinem a Rzeszowem, będ?ca części? trasy Via Carpatia znajduje się aktualnie w trakcie procedury przetargowej

Kraków

  • W II kw. 2017 roku w krakowskim klastrze nie oddano do użytku żadnego obiektu
  • W rejonie Krakowa odnotowano jedn? z najwyższych w Polsce stopę pustostanów, na poziomie 8,9%. Oznacza to spadek w stosunku do sytuacji z końca poprzedniego kwartału o 3 p.p.
  • Wysoki odsetek niewynajętej powierzchni skutkuje niewielk? powierzchni? w budowie (17 600 m kw.)
  • Problemy ze znalezieniem najemcy wywołuj? presję na zakres czynszów. W I kw. odnotowano obniżkę stawek wywoławczych dla najdroższych powierzchni. Jednak nadal okolice Krakowa pozostaj? najdroższym po Warszawie I rynkiem magazynowym

Bydgoszcz/Toruń

  • Tylko w I poł. 2017 roku rynek magazynowy w okolicach Bydgoszczy i Torunia powiększył się o 74%. Przyczyniło się do tego oddanie do użytku w I kw. 2017 roku trzech obiektów magazynowych o znacz?cej powierzchni, z których największym był Panattoni BTS Kaufland (45 650 m kw.)
  • W trakcie budowy pozostaje składaj?cy się z dwóch hal Waimea Logistics Park Bydgoszcz o powierzchni 16 200 m kw.
  • Dostarczenie nowych obiektów oraz zakończenie umów na znacz?c? powierzchnię spowodowały wzrost stopy pustostanów o 6,4 p.p. Obecnie odsetek wolnej powierzchni stanowi 7,5% całej podaży powierzchni magazynowych okolic Bydgoszczy i Torunia

Szczecin

  • W czasie pierwszych szczęściu miesięcy 2017 roku na szczecińskim rynku magazynowym dostarczono dwa obiekty, oba w I kwartale: Panattoni Park Szczecin I (12 800 m kw.) oraz Prologis Park Szczecin I (9 300 m kw.)
  • Stopa pustostanów nie uległa większym wahaniom w II kw. 2017 roku. Obecnie do wynajęcia pozostaje 9% istniej?cych zasobów magazynowych
  • W trakcie budowy pozostaje 293 500 m kw., które s? inwestycjami typu BTS dla dwóch dużych sieci e-commerce – Amazon i Zalando
  • Rynek szczeciński cieszy się dużym zainteresowaniem branży e-commerce ze względu bliskości granicy niemieckiej, relatywnie duż? dostępność siły roboczej oraz infrastruktur? komunikacyjn?

WIĘCEJ AKTUALNOŚCI

Share this page Share on FacebookShare on TwitterShare on Linkedin
Close

Zaloguj się do Strefy Członkowskiej!