COVID-19  •  Aktualności firm stowarzyszonych  •  Analizy i badania

COVID-19 : a może tak nie płacić czynszu za najem lokalu?

Z OSTATNIEJ CHWILI: Dnia 20 stycznia 2021 r. Sąd w Paryżu uznał, że wynajmujący nie może żądać od najemcy lokalu przeznaczonego do celów handlowych czynszu należnego za okres pierwszej kwarantanny narodowej (tj. od 16 marca – 11 maja 2020 r.).

W uzasadnieniu wskazano, że skutki prawnej niemożliwości korzystania z najmowanego lokalu (z uwagi na decyzje rządu o administracyjnym nakazie zamknięcia) należy porównać do straty, która w swym skutku zwalnia lokatora z obowiązku zapłaty ceny najmu dopóki nie zostanie przywrócona możliwość korzystania z najmowanego lokalu.
 

1. Podstawa rozstrzygnięcia 
 

Sąd oparł swoje stanowisko na art. 1722 francuskiego kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli podczas okresu trwania umowy najmu, rzecz stanowiąca jej przedmiot, z uwagi na okoliczności nieprzewidziane, ulega całkowitemu zniszczeniu, umowa najmu ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Jeżeli przedmiot ulega tylko częściowemu zniszczeniu, najemca może, w zależności od okoliczności, żądać albo zmniejszenia wysokości ceny najmu, albo rozwiązania umowy(…)”.

Podkreślenia wymaga fakt, że orzecznictwo francuskie uznaje, iż strata spowodowana okolicznością nieprzewidzianą nie ma tylko charakteru materialnego lecz również może wynikać z okoliczności prawnych wyrażających się w niemożliwości, po stronie lokatora, korzystania z najmowanego lokalu.
 

2. Czy podobne stanowisko mogłyby przyjąć polskie sądy?
 

Podstawę takiego wyroku mogłaby stanowić wykładnia art. 664 ust. 1 polskiego Kodeksu cywilnego uzupełniona dorobkiem orzecznictwa i doktryny w zakresie wad prawnych przedmiotu umowy sprzedaży. Co do umowy najmu, polski kodeks cywilny w art. 664 ust. 1 stanowi, że „jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad”.

Jednocześnie artykuł ten nie precyzuje charakteru wad. Co kryje się zatem pod tym pojęciem?

Odpowiadając, zainspirować można się mniej enigmatycznym art. 5563 dotyczącym właśnie umowy sprzedaży. Wśród wad wyróżnia on wady materialne, ale i prawne, stanowiąc, że „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli (…) ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu (…)”.

Tymczasem, artykuł 664 ust. 1 nie odsyła w sposób bezpośredni do art. 5563. Niemniej jednak w doktrynie dopuszcza się ostrożną analogię między tymi przepisami. Pozwala to na wyróżnienie wśród wad uzasadniających żądanie odpowiedniego obniżenia czynszu również wad prawnych. Sprecyzowania wymaga zatem definicja wad prawnych. W piśmiennictwie wskazuje się, że wadę taką może stanowić „legalny akt władczy wydany na podstawie norm prawa prywatnego lub publicznego przez upoważniony do tego ustawowo organ[1].

 

Czy zatem liczne rozporządzenia wydawane przez polską Radę Ministrów zakazujące prowadzenia określonych działalności w dobie kryzysu sanitarnego wchodzą w zakres pojęciowy wad prawnych, a zatem mogłyby stanowić uzasadnienie zwolnienia z zapłaty lub obniżenia wysokości czynszu?

W teorii, prawo polskie dostarcza mechanizmów pozwalających na zainspirowanie się decyzją francuską. W praktyce, odpowiedzi na to pytanie mogą udzielić wyłącznie sądy polskie.

 

[1] Kodeks cywilny – komentarz red. E. Gniewek, P. Machnikowski, wyd. 9, str. 1267

 

Zestawienie zostało przygotowane dla CCIFP przez COPERNIC AVOCATS.

Kontakt

PKiN, pl. Defilad 1 / 1307
00-901 Warszawa

T +48 22 656 63 93

www.copernic-avocats.pl

WIĘCEJ AKTUALNOŚCI

Share this page Share on FacebookShare on TwitterShare on Linkedin
Close

Zaloguj się do Strefy Członkowskiej!