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Le Polish Deal va-t-il augmenter les prix de l'immobilier ?

Dans le MAKROmap du 8 février 2021, nous avons présenté nos prévisions de prix des logements dans une perspective à moyen terme. Alors nous avions esquissé un scénario de poursuite de la hausse des prix sur le marché de l’immobilier, dont le rythme va toutefois progressivement diminuer. À l'aide des données publiées, nous présentons notre scénario mis à jour.

Selon les données de la Banque Nationale de Pologne, la dynamique des prix de transaction sur le marché primaire des 7 plus grandes villes de Pologne (voir le graphique) s'élevait à 7,4% (annuel) au quatrième trimestre 2020 et 7,7% au premier trimestre 2021. Ainsi, notre scénario esquissé dans la MACROmap du 8 février 2021 s'est concrétisé.

Dans notre analyse, nous utilisons les données de la Banque Nationale de Pologne sur les prix de transaction des appartements sur le marché primaire, en moyenne pour les 7 plus grandes villes de Pologne (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Cracovie, Poznań, Varsovie, Wrocław). Afin de préparer la prévision, nous avons utilisé un modèle économétrique dans lequel la dynamique annuelle des prix des logements dépend de trois variables :

• Le taux de chômage BAEL, qui dans le modèle représente l'impact des variations de la demande de logements de la part des ménages sur les prix des logements. Cette variable a été incluse dans le modèle d'avance d'un trimestre, ce qui signifie que la situation future sur le marché du travail est d'une grande importance dans le cadre de la décision d'acheter un appartement.

• La valeur des achats de logements « pour de l'argent », qui représente l'impact de la soi-disant demande d'investissement (l'investissement en capital à long terme) sur les prix des logements.

• Des anticipations des ménages d'une hausse des prix des logements. Les résultats de l'enquête « ING Financial Barometer » sont une mesure de ces attentes dans notre modèle. En 2018-2019, près de 50 % des personnes interrogées ont convenu que les prix des logements n'avaient jamais baissé. À son tour, en 2020, ce pourcentage est tombé à 46%. Cette variable reflète non seulement la volonté des Polonais d'acheter un appartement craignant de nouvelles hausses de prix, mais permet également de prendre en compte l'évolution de la demande spéculative (l'achat d'appartements à des fins d'investissement).

Afin de préparer une mise à jour des prévisions de prix des logements, nous avons dû faire plusieurs hypothèses concernant l'évolution des variables explicatives dans les années à venir.

Au début de cette année, le taux de chômage selon BAEL a augmenté de manière significative en raison du changement de méthodologie de l'enquête et est ainsi devenu incohérent avec ses valeurs précédentes. Dans notre prévision, nous ignorons l'augmentation du taux de chômage mentionnée ci-dessus et, tout en maintenant la continuité de la série chronologique, supposons sa baisse progressive dans les années suivantes jusqu'à environ 3 %.

Dans le contexte de la demande de liquidités, après sa baisse temporaire aux Q2 et Q3 2020 (de 8,0% annuel) en raison d'une incertitude accrue quant à la suite de la pandémie aux Q4 2020 et Q1, nous avons observé sa nouvelle augmentation de 26,7% (annuel) et 16,9 % (annuel), respectivement.

Nous pensons que la demande de liquidités pour le logement augmentera cette année. annuellement de 10 % et se stabilisera à ce niveau dans les années suivantes. Le facteur limitant les achats au comptant au quatrième trimestre de cette année nous nous attendons à une quatrième vague de la pandémie et à l'incertitude accrue qui en découle. Les taux d'intérêt resteront bas au cours des prochaines années, ce qui favorisera l'investissement dans le logement. D'autre part, à mesure que la reprise économique se poursuit, les investissements dans d'autres classes d'actifs, comme les actions, gagneront également en importance.

Un facteur structurel limitant la demande de liquidités pour les appartements à moyen terme sera l'épuisement du stock d'épargne permettant de financer un tel achat. Selon une enquête commandée par le Fonds National de la Dette en novembre 2020, seulement 7,1% des ménages déclarent avoir une épargne supérieure à 50 000 PLN.  Conformément à l'hypothèse d'une demande de liquidités toujours élevée pour le logement, l'hypothèse selon laquelle le pourcentage de Polonais s'attendant à ce que « les prix des logements ne baissent jamais » restera à un niveau élevé. Dans nos prévisions, nous avons supposé que le pourcentage de répondants d'accord avec cette affirmation diminuerait légèrement à 45% à l'horizon 2023 et resterait nettement supérieur à la moyenne des années précédentes.

Outre les variables directement intégrées dans le modèle, il convient de prêter attention à un certain nombre de facteurs résultant de l'introduction du Polish Deal, qui favorisera une augmentation des prix des logements. Tout d'abord, au quatrième trimestre 2021, il est prévu d'introduire un programme de garantie d'apport propre via la Banque de Développemnt National lorsque les jeunes achètent un appartement grâce à un prêt. Deuxièmement, dans le cadre du New Deal, le programme d'investissements stratégiques sera mis en œuvre, consistant à augmenter l'échelle des investissements publics grâce à un cofinancement non remboursable des investissements réalisés par les collectivités locales. Nous prévoyons que la mise en œuvre de ce programme contribuera à une augmentation des prix des matériaux de construction et des coûts de main-d'œuvre dans la construction de logements dans les années à venir.

Nous avons déjà observé une augmentation rapide du coût de la construction d'appartements ces dernières années. Selon les données de l'Office Central des Statistiques, le soi-disant le prix de 1 m2 de surface utile d'un immeuble résidentiel achevé a augmenté au premier trimestre de 8,3 % en glissement annuel au premier trimestre de cette année. contre 9,6% de la moyenne annuelle en 2020. Cet indicateur illustre la moyenne pour l'ensemble du pays des dépenses engagées par les investisseurs pour la construction de nouveaux bâtiments résidentiels par 1 m2 de surface utile de plancher du bâtiment. Les dépenses pour la construction du bâtiment se rapportent à tous les coûts encourus jusqu'à l'achèvement de la construction. Compte tenu des tendances décrites ci-dessus, nous prévoyons une poursuite de sa croissance au cours des prochains trimestres.

Conformément aux hypothèses ci-dessus, nous prévoyons que le taux de croissance des prix des logements sur le marché primaire augmentera temporairement à 8,9% en glissement annuel au quatrième trimestre 2021 et suivra une tendance à la baisse les années suivantes, atteignant 7,3% en 2023.

Cela signifie que le prix moyen des transactions dans les sept villes susmentionnées passera de 9 200 PLN au premier trimestre de cette année. jusqu'à 11 100 mille PLN à fin 2023 (voir le graphique). Par rapport à nos prévisions précédentes, la trajectoire de croissance des prix des logements a été revue à la hausse d'environ 0,7 point de pourcentage dans les années 2021-2023, qui résulte de la prise en compte d'anticipations plus fortes des ménages en matière de hausse des prix. Faites attention qu'il s'agit d'une prévision conditionnelle.

La poursuite de la croissance attendue, bien que plus lente, des prix des logements à moyen terme sera soutenue non seulement par la demande soutenue, mais aussi par l'offre limitée d'appartements neufs en raison des difficultés des promoteurs à obtenir de nouveaux terrains pour l'investissement. La poursuite de la pandémie au cours des prochains trimestres reste un facteur d'incertitude pour nos prévisions. En outre, les facteurs mentionnés ci-dessus liés à l'introduction de l'accord polonais, entraînant une hausse des coûts de construction, constituent un risque à la hausse pour nos prévisions.

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