Transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété en Pologne uniquement pour les buts d’habitation

L’usufruit perpétuel est caractéristique pour le droit immobilier polonais. Ce droit subjectif peut être accordé au terrain constituant la propriété de l’Etat ou des collectivités territoriales pour une durée maximale de 99 ans. L’usufruit perpétuel est fondé sur un contrat conclu entre le propriétaire d’un terrain et le titulaire, pour la validité de laquelle une forme d’un acte notarié est exigée. Ce droit est soumis ?  la publicité foncière et son titulaire a une faculté de jouissance paisible du terrain ainsi qu’il est autorisé ?  céder ce droit sous les conditions prévues pour les actes juridiques concernant la propriété. Dans ce cadre, le droit d’usufruit perpétuel en Pologne ressemble au droit de propriété. De plus, prenant en considération le fait qu’il est possible d’obtenir un substitut du droit de propriété en réglant uniquement une redevance initiale suivie des redevances annuelles au lieu d’un prix de vente du terrain, il est clair pourquoi le droit d’usufruit perpétuel constitue une réelle alternative au droit de propriété.

Pendant la durée du contrat d’usufruit perpétuel le terrain faisant son objet peut être vendu uniquement ?  son usufruitier perpétuel. Pourtant, les parties sont libres ?  négocier le prix et autres conditions d’une telle transaction et en conséquence le propriétaire du terrain peut ?  tout moment rejeter une offre d’achat du terrain présentée par son usufruitier perpétuel. Tenant en compte la popularité du droit d’usufruit perpétuel parmi les personnes physiques et les coopérative d’habitation, cette liberté contractuelle pouvait constituer le problème pour les titulaires du droit d’usufruit perpétuel ayant la volonté d’acquérir le droit de propriété au terrain.

C’est pourquoi, conformément ?  la loi du 29 juillet 2005 sur la transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété, les personnes physiques utilisant le terrain pour lesbuts d’habitation ou d’activité agricole et les coopératives d’habitation peuvent demander une telle transformation ?  condition qu’en date du 13 octobre 2005 ils aient été les usufruitiers perpétuels du terrain en cause. Dans cette hypothèse le propriétaire (Trésor public ou collectivité territoriale) était obligé ?  accepter la demande. En 2011 cette loi a été modifiée et par la suite le groupe d’ayants-droit a été considérablement élargi. En conséquence, ?  partir de 2011 toutes les personnes physiques et morales, y-compris les entités utilisant le terrain pour le but de leur activité commerciale, pouvaient demander ladite transformation si en date du 13 octobre 2005 ils ont été titulaires du droit d’usufruit perpétuel au terrain en cause. Cette transformation est effectuée aux conditions financières préférentielles.

Circonstances de l’affaire n ? K 29/13

La modification de 2011 a été une révolution au marché immobilier polonais, en particulier en ce qui concerne les commerçants parce qu’ils pouvaient profiter de tous les bénéfices, y-compris les bénéfices financiers, de la procédure de transformation prévue par la loi du 29 juillet 2005. La validité du droit d’usufruit perpétuel au terrain en cause en date du 13 octobre 2005 était la seule condition ?  remplir pour que la demande soit acceptée.

Les résultats de la modification de 2011 ont particulièrement touché les collectivités territoriales pour lesquelles les immobiliers constituent les éléments essentiels de leurs biens et en plus l’une des sources de revenu principales. C’est pourquoi les autorités de collectivités territoriales, notamment des villes de Poznań et Szczecin ainsi que de la commune d’Ustronie Morskie, ont déposé leurs requêtes devant le Tribunal constitutionnel pour que le Tribunal statue dans la conformité ?  la Constitution des droits de demander la transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété accordés par la modification de 2011.

Décision du Tribunal constitutionnel du 10 mars 2015

Par la décision du 10 mars 2015 (n ? K 29/13) le Tribunal constitutionnel a déclaré que la loi du 29 juillet 2005 dans le cadre où elle accorde le droit de demander la transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété aux personnes physiques et morales qui n’avaient pas eu ce droit avant l’entrée en vigueur de la modification du 28 juillet 2011 n’est pas conforme ?  la Constitution de la République de Pologne.

Dans les motifs de cette décision le Tribunal a souligné que la procédure de transformation prévue dans la loi du 29 juillet 2005 constitue l’avantage pour les bénéficiaires de ce droit qui ?  la fois résulte de la perte économique pour le Trésor public ou la collectivité territoriale. Pourtant, un tel privilège pour les buts d’habitation (dans le cadre prévu ?  l’origine dans la loi du 29 juillet 2005) était justifié du point de vue de la volonté du législateur de renforcer l’importance du droit au logement par excellence. Néanmoins, d’après le Tribunal l’élargissement du groupe de personnes autorisées ?  demander la transformation établi par la modification de 2011 ne correspond ?  aucun droit ni aucune valeur constitutionnelle. En pratique, cet élargissement concerne les entités qui utilisent les terrains pour leur activité commerciale. Par conséquent, ce privilège n’a rien en commun avec la justice sociale et ne résulte que d’une pure perte financière du côté du Trésor public ou de la collectivité territoriale ce qui n’est liée ?  aucune justification axiologique.

Effets de la décision du 10 mars 2015

Conformément ?  l’article 190 al. 1 de la Constitution les décisions du Tribunal constitutionnel sont obligatoires erga omnes et définitives. En conséquence, il n’est plus possible pour les entités commerciales de profiter de la procédure de transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété prévue par le loi du 29 juillet 2005. En effet, les commerçants ne sont plus autorisés ?  déposer les demandes en vertu de la loi du 29 juillet 2005 et les demandes déj?  déposées - et pas encore définitivement examinées - seront rejetées.    

Pourtant, il est ?  ajouter que la décision du 10 mars 2015 est une décision partiellement statuant la non-conformité des règles d’une loi ?  la Constitution. Une telle décision avant tout doit motiver le législateur ?  adapter les dispositions dans le cadre contesté par le Tribunal ?  l’état de conformité ?  la Constitution précisée dans son jugement. Dans ce point il y a beaucoup de controverse parce qu’il n’est pas sûr si ce genre de décision du Tribunal constitutionnel puisse servir du fondement juridique des demandes de révision des procédures administratives définitivement finies avant la décision du 10 mars 2015 dans la matière de la transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété.

Malgré ces controverses après un an de publication de la décision du Tribunal constitutionnel du 10 mars 2015 au Journal officiel de la République de Pologne du 17 mars 2015 il y a beaucoupde décisions en révision des décisions définitives sur la transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété au profit des commerçants. De plus, il y a aussi certains arrêts définitifs des Tribunaux administratifs de voïvodie annulant les décisions définitives sur la transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété au profit des commerçants. Ce problème existe dans certaines régions de l’ouest de Pologne (?  savoir dans la région de Szczecin, Poznań, Legnica) où le parquet (?  la demande des autorités locales) a décidé de demander d’office la révision des procédures administratives définitivement terminées dans la matière de ladite transformation ?  cause de la décision du Tribunal Constitutionnel du 10 mars 2015.

En revanche, il est aussi possible de trouver certains jugements administratifs critiquant cette pratique comme l’arrêt du Tribunal administratif de voïvodie de Poznań du 22 octobre 2015 (n ? IV SA/Po 619/15) où les juges ont constaté que le procureur n’était pas autorisé ?  demander la révision de la procédure administrative définitivement terminée avant la décision du Tribunal constitutionnel du 10 mars 2015. La logique de ce jugement se fonde sur la conclusion que seulement la partie de la procédure administrative qui a profité de la procédure de transformation de la loi du 29 juillet 2005   - ?  savoir l’entité commerciale qui est devenue propriétaire du terrain ?  l’issue de cette procédure – est autorisée ?  demander la révision d’une telle décision définitive.

Conclusion

La modification de 2011 a aidé les entités commerciales ?  régler la situation juridique (souvent très compliquée) de leurs biens immobiliers. Grâce ?  cette modification les investisseurs sont devenus les propriétaires des terrains ce qui leur a permis de développer leur activité commerciale en Pologne.

A cause de la décision du Tribunal constitutionnel du 10 mars 2015 (n ? K 29/13) il n’est plus possible pour les entités commerciales de profiter de la procédure de transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété en vertu de la loi du 29 juillet 2005. En outre, les procédures administratives pendantes dans cette matière seront négativement terminées pour les demandeurs.

Malheureusement, nous observons aussi une pénible attitude des autorités locales et du parquet ?  l’égard de la décision du Tribunal constitutionnel du 10 mars 2015 qui est très négatif envers la stabilité et prévisibilité des relations juridiques ainsi qu’envers la sécurité juridique et la confiance ?  l’Etat. En espèce, nous voyons comme le parquet (en collaboration avec les autorités locales motivées par la volonté de restituer la propriété des terrains perdue ?  cause des modifications de 2011) en tant que représentant de l’Etat demande de réviser les décisions définitives sur la transformation du droit d’usufruit perpétuel en droit de propriété ?  cause d’une mauvaise législation (?  savoir inconstitutionnelle) adoptée par l’Etat soi-même. Une telle pratique nous semble contraire aux règles en vigueur ainsi qu’aux valeurs constitutionnelles.  

Radosław Wiśniewski, pratique de restitution des biens au sein du cabinet Wardyński & Partners