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Précarium : Que faut-il signer quand on accueille des Ukrainiens ?
Les Polonais viennent en aide avec beaucoup d’engagement aux citoyens d’Ukraine, y compris par la mise à disposition de leur habitation. Néanmoins, il faut se poser la question, si une telle pratique est bel et bien gratuite et ne risque pas d’entraîner des effets négatifs pour les propriétaires, notamment la nécessité de procéder à une longue expulsion locative, si le réfugié refuse de quitter le lieu d’habitation. À notre avis, en l’occurrence, il vaut la peine de faire recours au précarium.
En Pologne, cette forme n’est pas réglementée par la loi, mais elle est présente dans les commentaires de textes juridiques ainsi que dans la juridiction. Il n’existe pas une seule définition de ce terme. La doctrine souligne que le précarium est présent lorsque, dans les relations sociales, une personne souhaite rendre service à une autre, motivée par la courtoisie ou des considérations d’ordre humanitaire.
Nous distinguons trois éléments du précarium :
- pouvoir de fait sur une chose ;
- courtoisie, manque de lien juridique entre le donneur d’un objet et la personne qui le donne ;
- libre révocabilité ;
À titre d’exemples, un prêt de voiture pour un court trajet ou un partage de lieu d’habitation par le propriétaire pour y accueillir des personnes.
Précarium et prêt - différences:
Il ressort de la jurisprudence que la distinction entre un précarium et un contrat de prêt n'est pas toujours aisée, et parfois même impossible. Seule l’analyse de l'ensemble des circonstances d'un cas donné peut permettre d'évaluer s'il s'agit du précarium ou d'un contrat de prêt gratuit.
Comme l'a indiqué la Cour Suprême dans son arrêt du 13 septembre 2001. (IV CKN 425/00), le précarium se distingue du contart de prêt à usage par le fait que ce premier est une relation de faits et non une relation juridique. Le propriétaire peut reprendre la chose à tout moment et la personne qui se fait reprendre cette chose n’a pas le doroit de bénéficier de la protection juridique.
Dans les juridictions inférieures, on trouve également des références au précarium. Les tribunaux rappellent qu'il s'agit d'une des manifestations des relations sociales, où les liens familiaux ou de courtoisie sont à la base de la remise d'objets à une autre personne pour qu'elle en fasse usage.
Toutefois, il est toujours souligné que le précarium n'est pas une relation juridique. En effet, les parties ne font pas de déclarations de volonté et ne souhaitent pas ainsi produire d'effets juridiques. Au contraire, cette relation est simplement factuelle. En outre, le précarium est gratuit par nature.
Aucune protection des locataires donc pas de possibilité de facturer des frais:
Lorsque le propriétaire d'un logement, motivé par des considérations d’ordre humanitaire, offre gratuitement l'hospitalité à un citoyen ukrainien, il s’agit donc du précarium. Dans une telle relation, les dispositions qui protègent les locataires ne s'appliquent pas, ce qui peut faciliter considérablement l'exercice des droits du propriétaire si l'invité se comporte de manière déloyale et refuse de quitter le lieu d’habitation.
Ce type d'hébergement est également totalement gratuit. L'invité ne paie aucuns coûts, comme par exemple les frais d'électricité. C’est une question importante, car dans le cas d'un contrat de prêt, la personne qui reprend l'usage est obligée, en vertu de l'article 713 du code civil, de supporter les frais d'usage de la chose utilisée. En outre, comme l'a souligné la Cour suprême dans son arrêt du 1er septembre 1958 (1 CR 745/58), le précarium est de courte durée et sporadique. La Cour a également souligné que la résidence d'une certaine personne dans des locaux appartenant à une autre personne pendant plusieurs années, même si cette résidence était intermittente, empiète sur la sphère du rapport juridique et donne droit à la protection possessoire.
Il convient de noter que dans l'ordre juridique polonais, il n'y a pas de présomption d’existence d'une relation juridique, il ne faut donc pas s’inquiéter que cette hospitalité, en cas de litige, soit toujours traitée par le tribunal comme un prêt.
Pourquoi est-ce une bonne solution ?
Dans les circonstances actuelles, alors que les Polonais aident en masse les réfugiés de guerre, cette approche semble la solution la plus simple. Souvent, nous ne savons pas combien de temps les réfugiés vont profiter de notre hospitalité. Il est également difficile d'exiger le paiement d'une personne qui s'est échappée des bombes sans aucun bien.
C'est également une solution plus sûre et plus appropriée que de conclure un contrat de location ou de prêt avec des réfugiés. Ces deux derniers se soumettent aux dispositions relatives à l'expulsion de la loi du 21 juin 2001 relative à la protection des droits des locataires, au parc de logements sociaux et aux modifications du code civil.
En outre, ces solutions ne sont pas conformes à la situation sociale actuelle, où, pour des raisons humanitaires, les Polonais souhaiteraient accueillir les réfugiés pendant un certain temps qui n’est pas toutefois précisée car elle dépend à la fois du développement des opérations militaires et des plans et possibilités des réfugiés eux-mêmes pour trouver un logement permanent.
Faut-il signer quelque chose ?
En effet, l'existence d'un précarium est créée par la force des faits accomplis par la simple offre de l'hospitalité et ne nécessite aucune déclaration écrite. Cependant, les temps modernes sont caractérisés par des relations juridiques très réglementées et de nombreuses personnes souhaitent formaliser cette hospitalité au cas où.
Par conséquent, pour votre commodité et en réponse à la demande du public, nous avons préparé un court modèle de déclaration d'hospitalité en version polonaise et ukrainienne. Il ne s'agit pas d'un contrat ou d'un accord, mais seulement d'une confirmation de l'hospitalité.
Pour le propriétaire, c'est pratique, car il dispose des données des personnes accueillies. Quant aux réfugiés, ce document d'une page peut servir de preuve au bureau qu'ils ont une adresse de correspondance temporaire en Pologne, où ils peuvent être contactés. C'est aussi une confirmation qu'ils ont été gratuitement logés.
Vous trouverez ci-dessous un modèle de ce type de document (sur une base de non-dépendance ce qui signifie que vu nos actions à caractère pro bono, pour ainsi dire, nous ne sommes pas responsables des conséquences de son utilisation dans chaque situation). Le modèle doit être rempli avec les détails de la propriété et des personnes (propriétaire et invité(s)).
Document à télécharger version polono-anglaise >>>
Sylwia Moreu-Żak, Conseillère juridique, Michał Wons, Conseiller juridique, Spécialistes en droit de l’immobilier au cabinet d’avocats Wardyński et associés (Wardyński i Wspólnicy).