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Le droit immobilier en Pologne
<p><span>L’immobilier constitue l’un des secteurs de l’économie polonaise qui affiche régulièrement depuis 2004 une croissance importante. Avec des prix nettement inférieurs par rapport à ceux de l’Europe Occidentale et grâce à la faible taxation du secteur immobilier, la Pologne devrait conserver sans peine sa place de destination privilégiée pour les investisseurs étrangers. </span><span>De surcroît, l'organisation par la Pologne, avec l'Ukraine, du Championnat d'Europe de football en 2012, constitue un catalyseur pour les entreprises européennes à la recherche de nouveaux marchés. </span></p>
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La propriété immobilière en Pologne
Le régime juridique de la propriété (article 140 et suivants de Code civil polonais) est assez proche de celui que nous connaissons en France. D’une manière générale, le propriétaire peut jouir et disposer de la chose de la manière la plus ’il n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Les principales caractéristiques du droit de propriété sont :
- un caractère perpétuel - la propriété ne s’éteint pas par le non-usage,
- un caractère absolu,
- ses attributs : usage et jouissance (usus, abusus),
- le formalisme concernant sa preuve, tout particulièrement lors de la transmission de la propriété sous forme d’acte notarié qui doit être enregistrée au système de publicité foncière.
Outre l’intervention obligatoire d’un notaire polonais pour la quasi-totalité des actes relatifs ? la propriété immobilière, il convient d’être particulièrement vigilant en ce qui concerne l’historique des transmissions successives de ce droit. En effet, en raison des différents mouvements de territoire, de population et du changement politique intervenu en 1989, il est parfois difficile d’établir avec la certitude requise le statut juridique d’un bien immobilier donné.
Le prix moyen des biens immobiliers destinés ? l’habitation a atteint un maximum de 8.400 PLN / m2 au cours du second semestre 2007. En 2008 et 2009, il s'est stabilisé et était de 7.200 PLN / m2. A partir de 2010 on note une baisse du prix moyen des biens immobiliers (6.900 PLN / m2 en 2010 et 6.600 PLN / m2 au cours du second semestre 2011).
D'après les statistiques officielles, parmi les principales villes polonaises, les acquisitions ? Lodz (4.700 PLN / m2) et Katowice (4.400 PLN / m2) sont les plus intéressantes. Après Varsovie (8.300 PLN / m2), les appartements les plus chers sont situés ? Cracovie (7.100 PLN / m2) et ? Wroclaw (6.750 PLN / m2).
Les prix du loyer des locaux ? usage commercial diffèrent significativement en fonction de leur localisation. Ainsi, au centre de Varsovie, le prix du mètre carré s’élève en moyenne ? 150 PLN par mois. Ailleurs, il est plus proche de 70 PLN / m2.
L'achat de biens immobiliers par les Etrangers en Pologne
Les Etrangers ne peuvent acquérir en Pologne des biens immobiliers que sous certaines conditions. Rappelons qu’en France une telle limitation n’existe pas, un Etranger pouvant acheter n’importe quel type de bien.
Selon une loi de 1920 (toujours en vigueur), alignée récemment aux standards du droit européen, l’acquisition de biens immobiliers par des citoyens de l’UE ou de l’Espace économique européen (EEE), est libre de toute autorisation administrative.
Néanmoins, jusqu’? l’expiration de certaines périodes transitoires, quelques restrictions ont subsisté :
- l’achat de propriétés agricoles et forestières pendant les 12 premières années suivant l’accession de la Pologne ? l’UE (soit jusqu’au 2 mai 2016),
- (pour rappel) l’achat d’une résidence secondaire durant les 5 premières années suivant l’accession de la Pologne ? l’UE (soit jusqu’au 2 mai 2009),
Toutefois, au cours de ces périodes, sont exemptés d’autorisation, par exemple :
- pour l’achat d’une résidence secondaire :
1) l’acheteur qui réside régulièrement en Pologne depuis au moins 4 ans,
2) dans le but d’exercer une activité économique liée ? des services touristiques.
- pour l’achat de terrains agricoles situés dans les voïévodies : Lubelskie, ?ódzkie, Ma ?opolskie, Mazowieckie, Podkarpackie, Podlaskie, ?l ?skie et ?wiêtokrzyskie, ? l’expiration d’une période de 3 ans après la conclusion d’un contrat de bail rural ? condition que durant de cette période, l’étranger ayant exercé personnellement une activité agricole et résidé régulièrement en Pologne.
(octobre 2011)
Information rédigée par le Cabinet Copernic Avocats, www.copernic-avocats.com
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