Le droit immobilier en Pologne

Les contrats de construction

Le contrat de construction doit être établi par écrit. Néanmoins, le non-respect de cette forme n’entraîne pas la nullité du contrat mais pose, tout naturellement d’ailleurs, certaines difficultés quant ?  la preuve de son existence ou de son contenu exact.

Il convient de souligner que le contenu du contrat est complété par de nombreux documents administratifs et techniques afférents au processus de construction (tel que permis de construire, plannings de chantier, procès-verbaux intermédiaires et définitifs de réception des travaux, etc.).

Les garanties

La spécificité de la législation polonaise applicable en la matière est facilement perceptible en ce qui concerne les garanties mises ?  la charge du constructeur de l’ouvrage. Ainsi, les garanties décennale et biennale, telles qu’on les connaît en France, n’existent pas.

Par contre, la garantie des vices cachés (rękojmia za wady) trouve dans le domaine de la construction son domaine de prédilection. La durée légale de cette garantie est de 3 ans pour les immeubles (un an pour les autres biens). Néanmoins, dans les relations ?  caractère commercial, les parties peuvent aménager ces modalités ?  leur gré. Elles peuvent ainsi étendre ou limiter la durée de cette garantie ou même l’exclure purement et simplement.

En pratique, la garantie des vices cachés est assez facilement accordée par les entrepreneurs et sous-traitants polonais, en général pour une durée de 5 ans.

Outre de la garantie des vices cachés, la quasi-totalité des contrats de construction prévoit une garantie de conformité (gwarancja jakości) qui peut être valablement stipulée ?  la charge du constructeur. Ses modalités de mise en œuvre sont principalement de la libre volonté des parties et sont recensées dans le certificat de garantie. A défaut de stipulation de durée, la garantie de conformité est valable un an ?  compter de la réception des travaux.

La sous-traitance

A l’image du droit français ont été également fixées les conditions d’exercice de l’action directe du sous-traitant contre le maître de l’ouvrage. Ainsi, l’existence de cette action est subordonnée ?  l’acceptation préalable (pouvant toutefois être tacite) du sous-traitant par le maître de l’ouvrage.

La sous-traitance en chaîne est admise ?  condition d’être acceptée par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur principal.

Les marchés publics en Pologne

Dès lors que des travaux de construction sont financés ou cofinancés par des organismes publics, leur attribution se déroule selon une procédure relevant de la réglementation des marchés publics. En outre, certaines entreprises qui ont la perspective de recevoir des fonds publics ?  l’avenir, appliquent la réglementation volontairement.

Actuellement, la matière des marchés publics en Pologne est régie par une loi du 29 janvier 2004 (notablement modifiée en 2010). Cette loi a, sous l’influence du droit communautaire, remplacé un texte ancien de 1994.

Procédure d’attribution

Les marchés sont attribués selon une procédure écrite et tous les documents doivent, en principe, être présentés en polonais. Les documents établis en langue étrangère peuvent être admis exceptionnellement mais doivent obligatoirement être accompagnés de traductions assermentées en polonais.

La principale procédure utilisée est celle de l’appel d’offres ouvert, éventuellement avec présélection des candidatures. Le commanditaire peut toutefois choisir de procéder selon l’une des autres procédures disponibles (par exemple, la procédure négociée avec ou sans publicité préalable, la procédure de dialogue compétitif, etc.).

Les soumissionnaires peuvent s’associer pour augmenter leurs chances de remporter un marché. Dans cette hypothèse, le commanditaire est en droit de demander la présentation du contrat conclu entre les associés. Il s’agit le plus souvent d’un contrat de société civile mais la loi n’interdit pas de conclure un autre type contrat de coopération. Par contre, le commanditaire ne peut pas, après avoir attribué le marché ?  un groupe de soumissionnaires, demander qu’ils formalisent leur collaboration sous une autre forme juridique.

En ce qui concerne les travaux de construction, les avis de marché sont publiés, en fonction de leur valeur, soit au Bulletin des marchés publics polonais (pour une valeur inférieure ?  5.000.000 euros), soit dans un Supplément au Journal Officiel de l’Union européenne (pour les marchés d’une valeur supérieure ou égale ?  cette valeur).

Le commanditaire élabore un cahier des charges et le met ?  disposition des soumissionnaires. Parmi les multiples points devant y être spécifiés, figure notamment l’indication de la période pendant laquelle l’offre a un caractère obligatoire pour les soumissionnaires. Dans l’hypothèse où l’un des soumissionnaires se rétracte avant l’expiration de cette période, il perd le montant de la garantie déposée auprès du commanditaire au début de la procédure.

Recours contre le commanditaire

En cas d’irrégularité de la procédure d’attribution du marché, les soumissionnaires disposent de deux actions contre le commanditaire :

1. un recours contre un acte du commanditaire contraire ?  la loi - interjeté devant le Président de la Chambre d’Appel Nationale (Prezes Krajowej Izby Odwoławczej) en principe dans le délai de 5 ?  15 jours (selon la valeur du marché et du moyen de communication entre le commanditaire et les soumissionnaires) ?  compter de la prise de connaissance par le soumissionnaire de la violation de la loi par le commanditaire ou de la publication de l’avis de marché. Cet appel n’est cependant pleinement ouvert qu’en cas de marché dont la valeur est supérieure ou égale ?  5.000.000 euros (pour les travaux de construction).

Le soumissionnaire appelant doit verser sur le compte bancaire de l’Office des Marchés Publics un  ? droit d’entrée  ? compris en fonction de la valeur et de la nature du marché entre 7.500 et 20.000 PLN (1.875 et 5.000 euros). Ce droit est destiné ?  couvrir les frais de la procédure. En cas de succès de l’appel, la somme versée est intégralement restituée ?  l’appelant.

La décision sur l’appel est rendue par la Chambre d’Appel Nationale (Krajowa Izba Odwoławcza). Cette décision est motivée. Chaque partie peut ensuite demander aux tribunaux d’attribuer ?  cette décision une clause exécutoire pour que la décision ait une force assimilable ?  celle des décisions judiciaires.

2. un appel judiciaire - interjeté devant le tribunal de district (s?d okręgowy) du siège du commanditaire dans le délai de 7 jours ?  compter de la réception de la décision de la Chambre d’Appel National. Le  ? droit d’entrée  ? est fixé soit ?  5 fois les droits versés lors de la procédure d’appel devant la Chambre d’Appel Nationale, soit ?  5 % de la valeur du marché (avec un maximum de 5.000.000 PLN - 1.250.000 euros).

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