Le droit immobiler en Pologne

Les livres fonciers en Pologne

La publicité foncière en Pologne s’effectue au moyen d'un système de livres fonciers. Sa mise en œuvre est assurée par des services spécialisés des tribunaux d’arrondissement (s?d rejonowy). Une loi du 14 février 2003 a considérablement modernisé le fonctionnement des livres fonciers en instaurant leur version informatique. Désormais, les nouveaux livres sont informatisés tandis que les livres crées avant la réforme sont progressivement convertis sous forme informatique.

En règle générale, la situation juridique de chaque bien immobilier situé en Pologne doit être reflétée dans un livre foncier. Néanmoins, bien que de telles situations soient exceptionnellement rares, certains propriétaires ne se conforment pas ?  cette exigence. Dans ce cas, les tiers lésés peuvent demander réparation de leur préjudice auprès du propriétaire négligeant.

Le contenu des livres fonciers est public. Chacun peut donc demander l’état des inscriptions concernant un immeuble donné.

Les inscriptions aux livres fonciers sont protégées par une présomption de véracité. Cette présomption peut cependant être contestée dans le cadre d’une procédure judiciaire par tout intéressé.

Les informations inscrites aux livres fonciers sont regroupées en 4 divisions :

Division I

Elle se décompose en deux sous-divisions :

- Division I - O  ? Désignation de l’immeuble  ? (contient les données inscrites au cadastre)

- Division I - Sp  ? Recensement des droits liés ?  la propriété  ? (sont inscrits, le cas échéant, les droits tels que l’usufruit perpétuel, les servitudes, etc.)

Division II  ? Propriété  ?

Dans cette partie figurent les informations concernant le ou les propriétaires ainsi que, le cas échéant, les usufruitiers perpétuels.

Division III  ? Droits, revendications et restrictions  ?

Contient les informations sur les droits réels autres que la propriété et l’usufruit perpétuel (usufruit, servitudes, gage, propriété du local dans la coopérative immobilière) ?  l’exception des hypothèques. En outre, dans cette division se trouvent les restrictions ?  la libre disposition de l’immeuble ou du droit d’usufruit perpétuel ainsi que les droits personnels et les revendications portant sur l’immeuble.

Division IV  ? Hypothèques  ?

Recense toutes les hypothèques inscrites sur l’immeuble avec l’indication de leur valeur, étendue, type, priorité, etc.

La vente immobilière en Pologne

L’intervention d’un notaire est indispensable pour procéder ?  l'achat d’un bien immobilier en Pologne et vivement recommandée pour les promesses de vente.

Il convient de relever que selon une pratique courante l’achat financé par un crédit immobilier entraînera quasi automatiquement une inscription d’hypothèque au profit de la banque.

La promesse de vente

En pratique, la majorité des opérations immobilières est précédée par une promesse de vente.

La promesse de vente doit contenir tous les éléments essentiels du contrat définitif (caractéristiques de l’immeuble, son prix, éventuellement, les arrhes ?  verser). En outre, aucune condition suspensive ne peut pas être prévue.

La rédaction d’une promesse de vente nécessite d’être précise. En effet, en cas de doute, le contrat est présumé avoir un caractère définitif.

En cas de rétractation de l’une des parties et, par conséquent, de non réalisation de la promesse, le cocontractant dispose d’une alternative : soit il demandera des dommages et intérêts, soit il choisira d’exercer une action en exécution forcée de la promesse. Cependant, cette dernière faculté n’est ouverte que si la promesse de vente a été passée par devant notaire.

En toute hypothèse, les actions résultant de la promesse de vente se prescrivent par un an ?  compter du jour où le contrat définitif aurait dû être signé.

A l’occasion de la signature de la promesse de vente, les parties peuvent valablement prévoir le versement d’arrhes par le futur acheteur. En cas de rétractation de sa part, il perdra la somme ainsi versée. En cas de rétractation du vendeur, l’acheteur peut demander la restitution du double des arrhes reçues.

Le contrat de vente

En ce qui concerne le contrat définitif, le bien immobilier doit être caractérisé de façon précise au moyen des données contenues dans le livre foncier ou, en l’absence de livre foncier, dans le cadastre.

Le prix de vente peut, en principe, être librement fixé par les parties. Cependant, tout comme en France, si le prix s’éloigne de manière significative de la valeur de marché, l’opération pourrait être requalifiée en donation déguisée.

Les agents immobiliers en Pologne

Une loi de 1997 relative ?  l’administration des biens immobiliers précise que seuls les professionnels titulaires d’une licence sont habilités ?  exercer une activité d’intermédiaire.

Conditions d’accès ?  la profession

La personne désirant devenir agent immobilier doit remplir les critères suivants :

- être titulaire d’un diplôme d’études supérieures,

- avoir validé un cursus post-universitaire spécialisé,

- acquérir une expérience professionnelle de 6 mois auprès d'une agence immobilière,

- satisfaire ?  un examen de connaissances organisé par le Comité National de Désignation,

- obtenir une licence du Ministre du Transport, de la Construction et de l’Economie maritime.

Conditions d’exercice de la profession

La loi précise que l’agent immobilier est tenu d’exercer son activité conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur, se conformer aux normes de la profession et ?  la déontologie professionnelle, ainsi que de maintenir un bon niveau de connaissances.

L'activité d’intermédiaire se limite aux préparations des transactions d’achat et de vente de biens immobiliers ainsi que de contrats de location (offre des biens, négociation des conditions). L’agent n’est pas habilité ?  conclure de contrat au nom des clients.

L'accord entre un agent immobilier et son client doit être, ?  peine de nullité, signé par écrit. En pratique, deux types d'accords sont ?  envisager : avec ou sans clause d'exclusivité au profit de l’agent.

L'agent immobilier peut être entrepreneur individuel, salarié ou exercer sa profession dans le cadre d’un contrat de prestations.

Enfin, deux autres professions réglementées coexistent :

- celle d'expert en évaluation immobilière (rzeczoznawca maj?tkowy),

- celle d'administrateur de biens (zarz?dca nieruchomościami).

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