Komitety

Uwagi Francusko-Polskiej Izby Gospodarczej do projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 15.03.2018r.

28/03/2018 • by Mariusz Kielich : mariusz.kielich(@)ccifp.pl

<p style="text-align: justify;">W imieniu członków Komitetu Nieruchomości, działającego przy Francusko-Polskiej Izbie Gospodarczej, pragniemy przedstawić najistotniejsze uwagi do projektu ustawy o do projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 15.03.2018r.</p>

1. Art. 2 pkt 3) – w?tpliwości budzi definicja inwestycji mieszkaniowej. Skoro ustawodawca określa minimaln? liczbę mieszkań dla budynków wielorodzinnych, zbędne wydaje się ograniczenie w postaci budowy minimum dwóch budynków.

Proponujemy następuj?c? modyfikację:

inwestycja mieszkaniowa – przedsięwzięcie obejmuj?ce budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, w wyniku którego ma powstać maj? powstać nie mniej niż dwa budynki mieszkalne wielorodzinne budynek wielorodzinny lub zespół budynków wielorodzinnych o ł?cznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urz?dzeniami budowlanymi z nimi zwi?zanymi oraz roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac;

2. Art. 2 pkt 4 – powstaje w?tpliwość:

a) czy inwestycja towarzysz?ca nie powinna obejmować realizacji dróg wewnętrznych (projekt przewiduje realizację dróg publicznych). Realizacja drogi publicznej co do zasady jest zadaniem własnym zarz?dcy drogi publicznej. Jej wykonanie może zostać zlecone inwestorowi inwestycji niedrogowej, ale wydaje się, że w większości przypadków inwestor inwestycji mieszkaniowej będzie zainteresowany i zmuszony do wykonania dróg wewnętrznych. Zwrócić należy uwagę, iż zaliczanie dróg do dróg publicznych wymaga – zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych – zachowania odpowiedniej procedury i spełnienia warunków.

b) czy Specustawa zastępuje art. 16 z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60 z późn. zm.), na podstawie którego s? zawierane umowy
z podmiotami publicznymi o realizację i przekazanie dróg publicznych wykonanych przez inwestora. Jeżeli ustawa miałaby stanowić nowy tryb realizacji dróg publicznych przez podmioty prywatne, to należałoby ten proces zdefiniować.

Ponadto, niejasne s? zasady budowy infrastruktury towarzysz?cej przez dewelopera, tj. czy jest to prawo czy obowi?zek dewelopera?

3. Art. 3 ust. 1 – propozycja przepisu nie wyjaśnia, jak należy traktować powierzchnię garażow? w budynku. Przy ustaleniu, że 80% powierzchni wszystkich lokali w budynkach objętych inwestycj? mieszkaniow? ma być powierzchni? lokali mieszkalnych może się okazać, iż budynki nie będ? mogły posiadać garaży podziemnych. Wydaje się, iż przy niektórych inwestycjach mieszkaniowych limit 80% powierzchni mieszkań może okazać się niewystarczaj?cy. Przykładowo, przy inwestycji obejmuj?cej ok. 120 mieszkań, powierzchnia garażu może stanowić około 30-35% całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Rodzi się przy tym dodatkowa uwaga, dlaczego w przepisie pojawia się zwrot „oraz inwestycj? towarzysz?c?”. Wydaje się, że inwestycja towarzysz?ca, niebęd?ca realizacj? budynków mieszkalnych, nie powinna wpływać na obliczenie limitu powierzchni lokali niemieszkalnych. Ponadto z art. 6 wynika, że inwestycja towarzysz?ca może stanowić niejako odrębn? inwestycję, w zwi?zku z czym ten zapis tym bardziej budzi w?tpliwości – jaki należy złożyć wniosek, czy w trybie Specustawy czy przepisów odrębnych?

Jednocześnie należy zauważyć, iżliteralne brzmienie proponowanego przepisu wył?cza możliwość wyodrębnienia (czyli zapewne wydzielenia w rozumieniu przepisów o własności lokali) w inwestycjach mieszkaniowych oraz w inwestycjach towarzysz?cych innych części niż mieszkaniowe, handlowe lub usługowe. Czy w zwi?zku z powyższym istniała będzie możliwość realizacji garaży w budynkach i garaży wolnostoj?cych?

4. Art. 3 ust. 2 – przepis wskazuje, czego nie wlicza się do powierzchni handlowej lub usługowej. Jednakże ust. 1 tego artykułu nakazuje obliczanie powierzchni użytkowej wszystkich lokali w inwestycji mieszkaniowej oraz w inwestycji towarzysz?cej, jak również wyliczenie powierzchni mieszkaniowej. Należy przy tym wskazać, iż hala garażowa może stanowić oddzielny lokal. Ponadto, pojawia się pytanie, jak powyższe ma się do zapisu art. 3 ust. 1 dotycz?cego proporcji – czy funkcje wymienione w art. 3 ust. 2 uwzględnia się w jej obliczaniu? Wył?czenie z powierzchni handlowej lub usługowej części powierzchni zmusza do zadania pytania, czy to oznacza, że tej powierzchni nie uwzględnia się również w powierzchni całkowitej?

5. Art. 4 ust. 1 – z proponowanego przepisu wynika, że na tym samym obszarze, w tym samym czasie, nie powinny być prowadzone dwie inwestycje. Należy sprecyzować, co się kryje pod pojęciem „pierwszeństwa” inwestycji szczególnych przewidzianych ustawami, o których mowa w pkt 1-9 Specustawy przed inwestycjami przewidzianymi Specustaw?. Czy chodzi o faktyczn? realizację, czy też o kolejność wyst?pienia z wnioskiem, prowadzenia postępowania i wydania decyzji? W odniesieniu do inwestycji drogowych powstaje pytanie o ratio legis tego przepisu, tj. gdy inwestycja wymagać będzie odwrotnej kolejności (najpierw realizacji np. inwestycji towarzysz?cej, a potem wykonania inwestycji drogowej na podstawie specustawy drogowej). Jaki organ i na jakim etapie miałby przyznawać „pierwszeństwo”?

6. Art. 4 ust. 2 – należy doprecyzować, w jakiej formie udzielana jest zgoda na rozwi?zanie kolizji – czy wystarczy forma pisemna? Ponadto, pojawia się pytanie, co w przypadku „złej woli” inwestora, który rozpocz?ł inwestycję i chce unikn?ć konkurencji w s?siedztwie, a także czy przewiduje się tryb zaskarżenia braku zgody?

7. Art. 6 ust. 2 – czy obszary kolejowe nie s? traktowane jako inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym? Wydaje się, że warto doprecyzować, że dotyczy to inwestycji ujętych w studium lub innych dokumentach planistycznych?

8. Art. 6 ust. 3 – ustawa nie precyzuje, w jaki sposób ustala się stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy. Wydaje się, że w tego typu przepisach należy wył?czyć uznaniowość rozstrzygnięć. W zwi?zku z powyższym rekomenduje się wskazanie jasnych kryteriów odmowy zgody na realizację inwestycji niezgodnie z ustaleniami planu miejscowego.

9. Art. 6 ust. 7 – już dziś inwestycje s? znacznie opóźniane przez nieuzasadnione oprotestowywanie wydawania decyzji, zarówno przez strony postępowania, jak i organy opiniuj?ce. W naszej ocenie, zaproponowany tryb wydłuży postępowanie w nadmierny sposób.

10. Art. 6 ust. 9 i 10 – powstaje pytanie o charakter prawny uchwały rady gminy (w szczególności odmawiaj?cej zgody) i przysługuj?ce inwestorowi środki kontroli prawidłowości uchwały. Wydaje się, że ułatwienie inwestycji powinno podlegać kontroli np. w drodze możliwości złożenia skargi do s?du administracyjnego na uchwałę odmown?, co, jak się wydaje, nie jest możliwe na zasadach ogólnych, w zwi?zku z treści? art. 102 ustawy o samorz?dzie gminnym.

11. Art. 7 – pojawia się w?tpliwość, czy decyzja w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej zastępuje obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy.

Ponadto,projekt ponownie posługuje się niejasnym kryterium stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w gminie, które należy doprecyzować. Skoro brak mieszkań uzasadnia potrzebę uchwalenia przepisów w postaci Specustawy, to wydaje się, że brak wystarczaj?cej ilości mieszkań jest problemem globalnym, dotycz?cym wszystkich gmin w Polsce. Zasadna jest rezygnacja z zapisów daj?cych pole do uznaniowości decyzji.

12. Art. 11 ust. 1 - minimalna szerokość drogi wewnętrznej została określona w Rozporz?dzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

? 14. 1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urz?dzeń z nimi zwi?zanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiaj?cy dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotycz?cych ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ci?gu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejsz? niż 5 m, umożliwiaj?c? ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urz?dzeń z nim zwi?zanych, wymagaj?cych dojazdów, funkcję tę mog? spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

Nakaz budowy drogi wewnętrznej o szerokości 6m wprowadza nieuzasadniony dualizm prawny i w zwi?zku z powyższym warunek, o którym mowa w tym przepisie powinien zostać usunięty.

13. Art. 11 – należy wskazać w szczególności na brak określenia, jaki podmiot będzie uprawniony do oceny, czy spełnione zostały warunki wymienione w proponowanym przepisie oraz na podstawie jakich dokumentów (czy mog? to być np. warunki techniczne od gestorów mediów?)

Ponadto, skoro Specustawa ma za zadanie ułatwiać pozyskiwanie terenów pod inwestycje (z czym obecnie jest poważny problem) oraz ułatwić proces powstawania nowych budynków, to, w naszej ocenie, nie może eliminować terenów np. nieposiadaj?cych dostępu do drogi publicznej. Zapis, że dostęp stanowi też droga, która ma zostać wybudowana w trakcie realizacji inwestycji, eliminuje możliwość realizacji drogi na podstawie obowi?zuj?cych przepisów np. w ramach decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, czy decyzji zezwalaj?cej na realizację inwestycji drogowej. Wszak wykonanie drogi publicznej ma być elementem tych inwestycji w ramach inwestycji towarzysz?cych. Sytuacja wygl?da podobnie w odniesieniu do warunku dostępu do sieci wodoci?gowej i kanalizacyjnej, a także warunku odległości od przystanku publicznego transportu zbiorowego, szkoły, etc. Wystarczaj?ca wydaje się zmiana konstrukcji przepisu na nakaz realizacji w ramach inwestycji towarzysz?cych odpowiednich inwestycji zapewniaj?cych spełnienie oczekiwanych wymogów infrastrukturalnych. Przykładem może być przepis art. 12 nakładaj?cy obowi?zek sfinansowania części kosztów transportu publicznego, o ile zostałby on rozbudowany o obowi?zek zapewnienia przez gminę takiego transportu.

Zupełnie niezrozumiałe jest natomiast przewidywanie w Specustawie wymogów dotycz?cych liczby kondygnacji budynków w ramach inwestycji przewidzianych Specustaw?. Dlaczego nie miałby tego określać inwestor – posiadaj?c stosowne decyzje wydane w ramach Specustawy?

Określenie maksymalnej liczby kondygnacji może rodzić sprzeczność z zasadami ładu przestrzennego oraz ograniczyć zasadność ekonomiczn? takich inwestycji w mniejszych miejscowościach. Ponadto, dla tak niskich budynków nie ma obecnie obowi?zku zapewniania wind osobowych, co może doprowadzić do powstawania budynków o bardzo niskim standardzie, z ograniczonym dostępem dla osób z niepełnosprawnościami.

Dodatkowo, należy wskazać na brak regulacji dotycz?cych oceny „pojemności” szkoły lub przedszkola. Przykładowo, na terenie, na którym istnieje jedna szkoła, złożone zostanie 10 wniosków o wyrażenie zgody na realizację inwestycji. Jaka będzie kolejność i metodyka rozpoznawania wniosków i jak organ rozstrzygnie pierwszeństwo?

14. Art. 12 – doprecyzowania wymaga kwestia nałożenia na gminy obowi?zku zawarcia aktu notarialnego z inwestorem, jak również wskazanie, jakie obowi?zki - w zamian za płatność - przyj?ć ma na siebie gmina. Ponadto, Specustawa nie określa mechanizmu obliczania kosztów transportu.

15. Art. 13 – wydaje się zasadnym odst?pienie od wymogu publicznego konkursu w przypadku inwestycji realizowanych przez prywatnego inwestora. Ustawa nie nakłada bowiem obowi?zku sporz?dzania projektów budowlanych przez architekta, który wygra konkurs. Zawód zaufania publicznego, jaki wykonuj? architekci, uzasadnia, aby inwestor prywatny miał pełn? swobodę wyboru projektanta, z którym będzie współpracował i realizował inwestycję. Podmioty publiczne maj? taki obowi?zek ze względu na ustawę - Prawo zamówień publicznych. Jeżeli wymóg przeprowadzenia konkursu miałby zostać zachowany, należałoby doprecyzować zasady jego prowadzenia, w szczególności zasady ogłaszania o konkursie oraz uprawnienia organów gminy dotycz?ce zbadania wykonania tego obowi?zku.

16. Art. 15 – weryfikacji wymaga zakres danych, jakie musi zawierać wniosek. Niezasadne wydaje się określanie minimalnej i maksymalnej liczby lokali i ich powierzchni, skoro może się to zmieniać w trakcie realizacji inwestycji w zależności od potrzeb rynkowych w dacie realizacji inwestycji, a nie ustalania lokalizacji. Bardziej uzasadnionym rozwi?zaniem może być określenie powierzchni całkowitej części nadziemnej budynków objętych inwestycj?. Ponadto, skoro inwestycj? mieszkaniow? mog? być objęte również budynki jednorodzinne, niezasadne jest wskazywanie powierzchni mieszkań. Nasuwaj? się również w?tpliwości, czy w tego typu wniosku należy przedstawić koncepcję projektu.

17. Art. 17 – powstaje pytanie, czy Specustawa, zakładaj?ca ułatwienie procesu inwestycyjnego, nie powinna ograniczać kręgu podmiotów uprawnionych do udziału w postępowaniu o ustalenie lokalizacji inwestycji. Z ust. 1 pkt 3 wynika, iż jest on równie szeroki, jak kr?g stron postępowania określony w art. 28 KPA. Tymczasem, bol?czk? inwestorów jest przewlekłość postępowań w sprawie wydawania decyzji dotycz?cych procesu budowlanego wywołana m.in. nadużywaniem przez strony prawa wnoszenia odwołania. Dobrym przykładem tego rodzaju ograniczenia s? przepisy ustawy Prawo wodne obowi?zuj?ce od 1 stycznia 2018, tj. dodany art. 74 ust. 3a u.o.o.ś., zgodnie z którym:

3a. Stron? postępowania o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wnioskodawca oraz podmiot, któremu przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości znajduj?cej się w obszarze, na który będzie oddziaływać przedsięwzięcie. Przez obszar ten rozumie się:

1) działki przylegaj?ce bezpośrednio do działek, na których ma być realizowane przedsięwzięcie;

2) działki, na których w wyniku realizacji lub funkcjonowania przedsięwzięcia zostałyby przekroczone standardy jakości środowiska;

3) działki znajduj?ce się w zasięgu znacz?cego oddziaływania przedsięwzięcia, które może wprowadzić ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Ewentualnie, interesuj?c? alternatyw? dla ograniczania kręgu podmiotów byłoby wprowadzenie możliwości nakładania kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora wynikaj?cych ze szkody wywołanej niezasadnym odwołaniem.

18. Art. 17 ust. 5 – postuluje się wprowadzenie ograniczenia czasowego możliwości skorzystania z nadzwyczajnych środków zaskarżenia.

19. Art. 19 – parametry decyzji s? wynikiem treści wniosku, dlatego uwagi do zakresu wniosku s? adekwatne również do treści decyzji. Decyzja nie określa parametrów urbanistycznych np. maksymalnej wysokości zabudowy, co rodzi obawy o ochronę ładu przestrzennego o którym mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w ustawie o samorz?dzie gminnym.

20. Art. 19 ust. 3 – postuluje się odst?pienie od wygaszania decyzji na skutek nieuzyskania pozwolenia na budowę w określonym czasie.

21. Art. 20 ust. 1 – postuluje się rozszerzenie w tej jednostce redakcyjnej zasady niestosowania ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym na inwestycje towarzysz?ce. Ponadto, nie jest jasne, co ustawodawca ma na myśli wskazuj?c że „decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wi?że organ wydaj?cy pozwolenie na budowę”.

22. Art. 20 ust. 2 – postuluje się rozszerzenie rejestru o inwestycje towarzysz?ce.

23. Art. 24 – należy zagwarantować możliwość równoległego uzyskiwania decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę inwestycji objętych ustaw? tak, aby oczekiwanie na decyzję środowiskow? nie stanowiło faktycznego opóźnienia w uzyskaniu pozwolenia na budowę.

24. Art. 25 - postuluje się wykreślenie ust. 2 – zgodność z wymaganiami dot. lokalizacji powinna być potwierdzona poprzez fakt wydania decyzji o lokalizacji celu mieszkalnego oraz pozwolenia na budowę, a WINB powinien badać jedynie zgodność inwestycji z pozwoleniem na budowę.

25. Art. 26 – należy doprecyzować, jak się ma pozwolenie na budowę inwestycji towarzysz?cej do pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej. Postulujemy wprowadzenie przepisów zapewniaj?cych, że obie decyzje mog? być wydawane „równolegle”. Dziś prawo budowlane wył?cza możliwość, aby dla tego samego terenu były wydane dwa różne pozwolenia na budowę. Pojemność definicji inwestycji towarzysz?cej jest tak duża, że można sobie wyobrazić, iż na tym samym terenie – na podstawie dwóch decyzji – będ? mogły być prowadzone równolegle dwie różne inwestycje.

26. Art. 29 – przepis powinien obligować jednostki samorz?du terytorialnego do zawarcia takich porozumień na wniosek inwestora, a ponadto powinien wskazywać okoliczności, których zaistnienie uprawniałoby jednostkę samorz?du terytorialnego do odmowy zawarcia porozumienia, skoro zawarcie porozumienia jest równoznaczne ze spełnieniem wymogów standardów lokalizacji. Należy eliminować w tego typu inwestycjach pola uznaniowości i dowolności działania organów samorz?du terytorialnego.

27. Art. 32. i nast. – Specustawa nie zawiera propozycji rozwi?zań prawnych wspieraj?cych inwestora w doprowadzeniu do uregulowania stanu prawnego nieruchomości objętych inwestycjami przewidzianymi Specustaw?, w szczególności doprowadzenia do nabycia własności działek o nieuregulowanym stanie prawnym lub też działek, do których inwestor nie ma tytułu prawnego, a bez których realizacja inwestycji może okazać się niemożliwa. Oczywiście powinno to następować z obowi?zkiem zapłaty słusznego odszkodowania.

28. Art. 46 – projekt wprowadza now? instytucję prawn? „umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności”. Pozytywnie oceniaj?ce tę propozycję wskazać należy, iż niektóre zaproponowane rozwi?zania mog? rodzić w?tpliwości dotycz?ce możliwości jej praktycznego wykorzystywania i rozpowszechnienia w przyszłości. Propozycje regulacji prawnych przewiduj? np. iż właściciel lokalu ma ustanawiać hipotekę na zabezpieczenie zwrotu zapłaconej ceny na pierwszej pozycji (bez wskazania wysokości hipoteki). Tymczasem, w większości przypadków, lokale objęte t? form? korzystania będ? finansowane z kredytu bankowego, gdzie bank będzie zabezpieczony na pierwszej pozycji. Wydzielenie lokalu przed spłat? kredytu bankowego nie spowoduje zwolnienia hipoteki, która będzie obci?żała lokal do czasu spłaty kredytu bankowego. To zaś będzie przeszkod? do zawierania umów tego typu. Bardziej zasadne wydaje się instytucjonalne wł?cznie w tego typu umowy banków finansuj?cych realizację inwestycji w celu zabezpieczenia interesów trzech stron: inwestora, klienta i banku finansuj?cego inwestycję. Warto wprowadzić przepisy reguluj?ce wykonywanie tego typu umów zawartych przez osoby pozostaj?ce we wspólnym pożyciu (małżonków, konkubentów) tak, aby należycie chronić interesy nie tylko osoby, która faktycznie podpisała umowę. Postuluje się odejście od przepisów niewykonalnych, jak np. art. 19m przewiduj?cy, iż przeniesienie własności ma nast?pić najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (nie bierze się pod uwagę konieczności rozliczenia wykonania zakończonej umowy, czy chociażby zwykłej możliwości stawienia się na akt notarialny przez któr?kolwiek ze stron). Zamiast tego lepiej wyposażyć strony w roszczenie, którego niewykonanie skutkuje prawem wyst?pienia z powództwem o nakazanie złożenia oświadczenia woli (tak jak to ma miejsce np. przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu we własność). Warto wyposażyć również lokatora w jak?ś formę zabezpieczenia się na potrzeby kredytowe (na kształt hipoteki na wierzytelności hipotecznej), tak by ułatwić lokatorom uzyskanie finasowania tego typu inwestycji. W odniesieniu do proponowanego art. 19o, należy zagwarantować właścicielowi również prawo potr?cenia ze zwracanej kwoty wartości wyrz?dzonych w lokalu szkód. Ponadto, z art. 19o należy usun?ć postanowienia odwołuj?ce się do umowy przedwstępnej.

29. Art. 47 – poważn? w?tpliwość budzi wyposażenie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w prawo zakupu nieruchomości po upływie wielu lat od sprzedaży, za cenę sprzedaży nieuwzględniaj?c? nakładów poczynionych na nieruchomość i jej stan w dacie sprzedaży. Projekt nie przewiduje okoliczności, w których mógł nast?pić wtórny obrót nieruchomości?, podział i wydzielenie do nowej księgi wieczystej nowych nieruchomości etc. Takie przepisy stwarzaj? poważne ryzyko dla pewności obrotu prawnego.

Wyrażamy nadzieje, że nasze uwagi do przedmiotowego projektu zostan? uwzględnione w dalszym toku prac nad ustaw?,