Rynek magazynowy nie zwalnia tempa

Dobra passa na krajowym rynku powierzchni logistycznych i magazynowych trwa i będzie trwać. O potencjale wzrostu świadcz? nie tylko rosn?ca ilość powstaj?cych czy w pełni wynajętych obiektów, ale także bardzo stabilne fundamenty rozwoju tego sektora. Nie bez znaczenia jest również zaufanie, jakim krajowy rynek darz? inwestorzy  – komentuje  Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodni?.

Perspektywę rozwoju rynku powierzchni logistycznych będ? kształtować decyzje geopolityczne, w tym Brexit. Uważnie analizujemy jego potencjalne konsekwencje i staramy się definiować potrzeby tej części firm z Europy Zachodniej, która z uwagi na optymalizację kosztów może się zdecydować na relokowanie swoich centrów i usług do Polski  - dodaje  Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.

Budowa, podaż i szybka komercjalizacja

Krajowy sektor magazynowo-logistyczny z roku na rok bije rekordy. Na koniec IV kwartału 2016 roku wolumen powierzchni w budowie przekroczył 1,5 mln m kw. Oznacza to wzrost o 24 proc. w stosunku do ubiegłego, też rekordowego kwartału, oraz aż o 47 proc. w ujęciu rocznym.

Trzy ostatnie miesi?ce 2016 roku były również rekordowe pod względem dostarczenia na rynek nowych powierzchni magazynowych i logistycznych, których zasoby powiększyły się o około 250 tys. m kw., a w całym 2016 roku o 1,33 mln m kw. Autorzy raportu podkreślaj?, że pomimo utrzymuj?cego się od kilku lat wzrostu aktywności deweloperów – czego skutkiem jest dynamiczny wzrost podaży – nowe kompleksy magazynowe stosunkowo szybko znajduj? najemców. O dynamice rynku może świadczyć to, że często projekty spekulacyjne w momencie zakończenia budowy s? w znacznym stopniu wynajęte.

Wysoki poziom popytu w IV kwartale 2016 roku wpłyn?ł również na wskaźnik pustostanów, który wyniósł 6,1 proc. i był niższy od wskaźnika z III kwartału o 0,5 p. p.

Pod klienta

Jednym z czynników wpływaj?cych na utrzymywanie się niskiej stopy pustostanów jest niesłabn?ca popularność projektów realizowanych w formule BTS (Built To Suit). Przykładem tego typu realizacji jest klaster przemysłowo-logistyczny w rejonie Szczecina. Jeszcze w połowie 2016 roku, na tym relatywnie niewielkim rynku, nie było żadnego nowego projektu w procesie budowy. Tymczasem pod koniec IV kwartału podaż w trakcie realizacji wyniosła ponad 313 tys. m kw., a 93 proc. planowanej powierzchni skupionych jest w dwóch projektach typu BTS. Ten wynik plasuje szczeciński rynek na pierwszym miejscu pod względem budowanej powierzchni.

Kierunek - zachód

W obszarze największych aglomeracji coraz trudniej o atrakcyjne lokalizacyjnie i cenowo grunty. Deweloperzy zwracaj? również uwagę na spadek dostępności wykfalifikowanych pracowników i wzrost kosztów pracy, czego efektem jest wzrost zainteresowania i rozwój rynków alternatywnych. –  Przed szans? stoj? mniejsze rynki magazynowe. W drugiej połowie roku obserwowaliśmy wyraźny wzrost zainteresowania terenami blisko zachodniej granicy. Poza dynamicznie rozwijaj?cym się rynkiem szczecińskim, deweloperzy i najemcy wzięli na celownik rejon województwa lubuskiego, który poza naturalnym atutem zwi?zanym z lokalizacj? charakteryzuje również bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna. To argumenty, które przemawiaj? do firm z Europy Zachodniej, d?ż?cych do optymalizacji kosztów  – wyjaśnia  Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Badań i Konsultingu na Europę Środkowo-Wschodni?.

PRZEGLĄD RYNKÓW REGIONALNYCH

Warszawa I

Podzielony na dwie podstrefy warszawski rynek magazynowy odpowiada za 28,6 proc. całkowitych zasobów kraju.

Warszawa I – klaster obejmuj?cy obszary wewn?trz granic administracyjnych stolicy powiększył się w IV kwartale 2016 roku o 4 500 m kw. i osi?gn?ł poziom 655 700 m kw. W ci?gu ostatnich trzech miesięcy 2016 roku znacz?co spadła stopa pustostanów i wynosi obecnie 8,5 proc., w porównaniu do 9,8 proc. na koniec września. Jednak w dalszym ci?gu jest to jeden z najwyższych wskaźników w kraju. Znacz?cy udział wolnej powierzchni nie przekłada się na zakres stawek czynszów, które pozostaj? na niezmiennie wysokim poziomie.

Warszawa II

Na obszarze w promieniu 50 km od stolicy zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznych wynosz? 2 543 000 m kw. Jedynym obiektem oddanym do użytku w IV kwartale był Panattoni BTS TNT Janki o powierzchni 15 900 m kw. W kolejnych miesi?cach tempo rozwoju tego rynku znacz?co przyspieszy, gdyż w trakcie realizacji znajduje się ponad 278 500 m kw.

W IV kwartale odnotowano wysokie zainteresowanie najemców. Odzwierciedla to stopa pustostanów, która w ci?gu ostatnich 3 miesięcy 2016 roku spadła o 1.4 p. p. i wynosi obecnie 6.7 proc.

Górny Śl?sk

Górnośl?ski rynek przemysłowo-logistyczny powiększył się w IV kwartale o 14 200 m kw. za spraw? oddania projektu Segro Industrial Park Tychy II. Obecnie całkowita powierzchnia w klastrze wynosi 1 933 800 m kw. Kolejne 288 600 m kw. znajduje się w budowie, co jest drugim najwyższym wynikiem w Polsce pod względem nowobudowanej podaży. Stopa pustostanów nie zmieniała się w stosunku do III kwartału i na koniec roku wyniosła 5,7 proc.

W IV kwartale zaobserwowano zainteresowanie deweloperów miastami Konurbacji Górnośl?skiej, które dot?d za ośrodki magazynowe. Pojawiaj? się też nowe projekty w bardziej oddalonych lokalizacjach jak Bielsko-Biała czy Opole.

Poznań

Poznań z jest trzecim największym rynkiem przemysłowo-logistycznym w Polsce. Na koniec 2016 roku całkowite zasoby tego obszaru osi?gały niespełna 1 663 000 m kw. W ci?gu ostatniego kwartału do użytku nie został oddany żaden nowy projekt.

Mimo braku nowej podaży stopa pustostanów nieznacznie wzrosła w porównaniu do III kwartału z 8,3 proc. do 8,6 proc. Jest to najwyższy wskaźnik wśród głównych klastrów przemysłowo-logistycznych oraz drugi najwyższy wynik w Polsce.

Jednym z elementów ryzyka, który w przyszłości może hamować rozwój rynku, jest jedna z najniższych  
w kraju stopa bezrobocia oscyluj?ca wokół 2 proc. Mimo to, deweloperzy nie obawiaj? się jednak relatywnie wysokiego odsetka niewynajętych powierzchni oraz potencjalnych trudności ze znalezieniem pracowników. Poznań należy do jednego z 4 ośrodków logistycznych, których wielkość powierzchni w budowie na koniec 2016 roku przekroczyła poziom 200 000 m kw. Najwyższ? aktywność odnotowuje zachodnia część aglomeracji w okolicach autostrady oraz lotniska, gdzie zaczyna przenosić się środek ciężkości tego rynku przemysłowo-logistycznego.

Wrocław

Wrocławski rynek zawdzięcza swój rozwój dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej oraz bliskości południowej i zachodniej granicy kraju. Całkowita podaż w klastrze powiększyła się w IV kwartale o ponad 35 000 m kw. i osi?gnęła poziom 1 485 000 m kw. Obiektami oddanymi do użytku były hale kompleksów Panattoni Park Wroclaw IV (25  000 m kw.) oraz Panattoni Park Wrocław VII (10 300 m kw.). W trakcie budowy pozostaje 87 000 m kw., a w następne projekty znajduj? się w fazie przygotowania.

Stopa pustostanów zmniejszyła się w stosunku do poprzedniego kwartału o 0,6 p. p. i wynosi obecnie 5,6 proc. Świadczy to o niesłabn?cym zainteresowaniu najemców wrocławskim rynkiem magazynowym. Potwierdzaj? to również planowane rozbudowy kolejnych parków logistycznych.

Polska Centralna

W IV kwartale Polska Centralna odnotowała najwyższy w Polsce wzrost wolumenu powierzchni magazynowej. Ł?cznie do użytku oddanych zostało 114 500 m kw., a największe ukończone projekty to Hillwood Stryków (50 540 m kw.) oraz drugi budynek Prologis Park Piotrków II (42 200 m kw.). Mimo znacznego wolumenu nowej powierzchni, stopa pustostanów spadła w stosunku do III kwartału o 0,4 p.p. i wynosi obecnie 2.7 proc. Potwierdza to wysokie zainteresowanie tym rynkiem. W ostatnich miesi?cach odnotowano znacz?cy niedobór powierzchni magazynowych w samej Łodzi.

Dominacja wielkopowierzchniowych projektów w obrębie klastra powoduje utrzymywanie się stawek czynszów na stałym niskim poziomie. Obecnie koszty wynajęcia metra kwadratowego na tym obszarze wahaj? się między 2,0€/m kw., a 3,1€/m kw.

Trójmiasto

Rynek przemysłowo-logistyczny w regionie Trójmiasta powiększył się w IV kwartale o ok. 21 000 m kw.  
Z podaż? na poziomie 394 400 m kw., rejon ten jest największym Klastrem Rozwojowym. W trakcie budowy znajduje się kolejne 35  700 m kw.

Wielkość stopy pustostanów zmniejszyła się w porównaniu do III kwartału o 2,7 p.p. i wynosi obecnie 5,5 proc.

W obrębie klastra deweloperzy zabezpieczyli wiele gruntów pod budowę inwestycji przemysłowo-logistycznych, co w przyszłości może wpłyn?ć na szybki rozwój rynku.

Kraków

Ł?czne zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznych w rejonie Krakowa pozostały niezmienione od III kwartału i na koniec wyniosły 2016 roku 284 800 m kw.

Stopa pustostanów zwiększyła się o 3,4 p.p., osi?gaj?c pod koniec grudnia poziom 9,8 proc. Warto nadmienić, że jeszcze w połowie 2016 roku nie było w okolicach Krakowa żadnych dostępnych powierzchni. Tak duże wahania w krótkim czasie świadcz? o płytkości rynku. Wzrost dostępności     wpłyn?ł na nieznaczne obniżenie wywoławczych stawek czynszów, które wynosz? obecnie 2,9€/m kw./mies.- 3,9€/m kw./mies.

Aktywność deweloperska w obrębie klastra dostrzegalna jest głównie wzdłuż autostrady A4 w takich lokalizacjach jak Skawina czy Kokotów, gdzie obecnie w budowie znajduje się 19 000 m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznych.

Szczecin

Tylko w ci?gu ostatnich trzech miesięcy 2016 roku szczeciński rynek przemysłowo-logistyczny powiększył się o 6,5 proc. za spraw? oddania do użytku 11 400 m kw. w Panattoni Park Szczecin I. W kolejnych latach rynek ten urośnie znacznie bardziej. Obecnie w trakcie realizacji znajduje się 313 000 m kw., z czego dominuj?cy udział maj? dwa duże projekty typu BTS: BTS Amazon Szczecin (161 000 m kw.) oraz BTS Zalando (130 000 m kw.). Po oddaniu do użytku tylko tych dwóch kompleksów szczeciński rynek magazynowy powiększy się o ponad 150 proc.

Ze względu na specyfikę projektów typu BTS, oddanie tych obiektów nie wpłynie znacznie na stopę pustostanów, która wynosi obecnie 3,0 proc. i stawki czynszów, osi?gaj?ce przedział między 2,8€/m kw., a 3,5€/m kw.

Lublin/Rzeszów

Klaster Lublin Rzeszów powiększył się w IV kwartale o 15 200 m kw. za spraw? oddania do użytku drugiego budynku kompleksu Panattoni Park Lublin.   Dzięki temu całkowita podaż przemysłowo-logistyczna w południowo-wschodniej Polsce osi?gnęła poziom 314 700 m kw. 4,3 proc. tej powierzchni pozostaje niewynajęte, a kolejne 51 300 m kw. jest w trakcie budowy.

Zakres stawek czynszów za powierzchnie magazynowe w okolicach Lublina i Rzeszowa kształtuje się w granicach 3,2€/m kw./mies.- 3,3€/m kw./mies.

Toruń Bydgoszcz

Najmniejszy z klastrów osi?gn?ł na koniec 2016 roku wielkość 151 400 m kw., z czego jedynie 1,1 proc. pozostawało niewynajęte. W trakcie budowy znajduje się ponad 129 000 m kw. Większość realizowanej powierzchni stanowi? projekty typu Built-To-Suit: BTS Kaufland (45 650 m kw.) i BTS Carrefour (38 000 m kw.). Jednak budowane s? również inne znacz?ce projekty jak Waimea Logistic Park Bydgoszcz, planowany do oddania w pierwszej połowie 2017 roku, czy trzeci budynek Panattoni Park Bydgoszcz.

Stawki czynszów utrzymuj? się na stabilnym poziomie i wahaj? się w przedziale 2,4 €/m kw./mies.- 3,1 €/m kw./mies.