Mediacja remedium na rosnące zadłużenie branży budowlanej? Procesy budowlane i spory nieruchomościowe a ADR

- Pocz?tkiem problemów branży budowlanej był rok 2014, kiedy na gruncie ogromnego boomu budowlanego, który miał miejsce przed EURO2012 i dzięki zasileniu środków unijnych, branża rozkwitła. Od tego czasu jej sytuacja systematycznie się pogarszała, a problemy narastały. Różne kwestie na gruncie umów, które strony zawierały, często nie do końca przemyślanych i nie zawsze dobrze zredagowanych spowodowały zatory i wiele kłopotów nierozwi?zanych do dziś – tłumaczy Grażyna Kuźma, radca prawny, partner w Kancelarii Taylor Wessing w Warszawie, współautorka komentarza „Prawo budowlane i nieruchomości” CH Beck.  

Zgodnie z danymi Krajowego Rejestru Długów (VIII. 2017) ok. 2,21 miliarda złwynosiło całkowite zadłużenie branży budowlanej. Jest to wzrost o ponad 700 mln w stosunku do 2016 i ponad dwukrotny w stosunku do 2015 roku. W najgorszej kondycji jest sektor specjalistycznych robót budowlanych (tzn. zwi?zany z rozbiórkami, pracami wykończeniowymi, przygotowaniem terenu pod budowę); sektor robót zwi?zanych ze wznoszeniem budynków oraz sektor robót zwi?zanych z budow? obiektów inżynierii l?dowej i wodnej - budowa dróg, autostrad, mostów, tuneli torów. Największa liczba dłużników pochodzi z województwa mazowieckiego, śl?skiego i wielkopolskiego.  

Według danych Krajowego Rejestru Długów BIG SA ok. 61.000 firm budowlanych nie radzi sobie ze spłat? zobowi?zań, a branża sama boryka się z dłużnikami, którzy zalegaj? z nierulowanymi należnościami na kwotę ponad 444 mln zł. Największymi dłużnikami tej branży s? sami budowlańcy – 197 mln zł oraz zleceniodawcy z innych sektorów gospodarki tj. handel – ok. 68,1 mln zł; przemysł - ok. 67 mln zł i transport – ok. 29,5 mln zł. S? to bardzo duże kwoty, które dla poszczególnych przedsiębiorstw stanowi? ogromny problem, szczególnie dla małych i średnich firm, które musz? polegać na własnych zasobach.  

Najczęstsze pola sporów w nieruchomościach  

Najczęstszym podłożem sporów w branży nieruchomościowej s? umowy o roboty budowlane, ale także umowy najmów komercyjnych: dotycz?ce m.in. powierzchni w galeriach handlowych, powierzchni biurowych, powierzchni magazynowych oraz umów dotycz?cych zbycia lub nabycia nieruchomości.  

Spory często dotycz? rozliczenia wynagrodzenia za wykonane roboty; braku zwrotu sumy kaucji pod pretekstem zaliczania jej całości lub części na poczet usuwania usterek i koniecznych napraw; naliczania kar umownych za opóźnienia – sporu wokół powodów opóźnień oraz jakości wykonanych obiektów i ich braków technicznych. Częstym podłożem konfliktów w tej branży s? także spory zwi?zane z umowami sprzedaży nieruchomości, gdzie kłopoty pojawiaj? się już na etapie umowy przedwstępnej i spełniania uzgodnionych przez strony warunków.  

Proces budowlany jest bardzo skomplikowany i wi?że strony umowy na dosyć długi okres. Wzajemna współpraca i uczciwe podejście do swoich obowi?zków determinuje realizację umowy w sposób rzetelny i terminowy. Jeżeli odbiorca takiej umowy w sposób nieterminowy i nieprawidłowy z punktu widzenia warunków umowy będzie przedłużał pewne procesy np. odbierał etapy umowy z opóźnieniami, to w sposób naturalny, całość będzie oddawana z opóźnieniami.  

W przypadku najmów komercyjnych spory najczęściej dotycz? najmów powierzchni biurowych i ich pomiarów; udziału w częściach wspólnych; kosztów mediów i ich rozliczania. W przypadku najmów powierzchni handlowych jest podobnie, dodatkowo dochodz? konfliktogenne kwestie dotycz?ce działań marketingowych galerii, godzin otwarcia sklepów, czynszu od obrotów z e-commerce – sprzedaży przez Internet, a odbioru towaru w galerii handlowej, gdzie klienci korzystaj? z infrastruktury obiektu handlowego, napędzaj? ruch, lecz nie obrót, który nie jest wliczany do czynszu płaconego przez najemcę. Ostatnio pojawiły się też nowe problemy zwi?zane z zakazem handlu w niedzielę.  

Najmy magazynów w parkach logistycznych rz?dz? się także swoimi prawami, a pola konfliktów polegaj? głównie na spełnianiu specyficznych wymogów technicznych obiektów, które s? najczęściej budowane pod klucz, na potrzeby konkretnego najemcy. Nieruchomość musi mieć określone wymiary, wysokość, zapewniony dojazd, dostawy mediów, w umowach musz? zostać uwzględnione też ewentualne przerwy w dostawie mediów, co jest ryzykowne dla najemcy korzystaj?cego np. z chłodni itp.  

- Na gruncie różnych konfliktów i sporów widzimy jak trudno jest rozwi?zać węzeł gordyjski wzajemnych zależności miedzy tym, który buduje i tym, który za budowę płaci i oczekuje jak najszybszego jej zakończenia. Często nie sposób jest powiedzieć kto zawinił w konflikcie, czasami jedna, czasami druga strona, często winni s? podwykonawcy, pogoda, czy inna siła wyższa… Strony trafiaj? do s?du i bardzo często ulegaj? złudzeniu, że spór szybko zostanie tam rozstrzygnięty, lecz tak się nie dzieje – mówi Grażyna Kuźma.  

Konflikt i co wtedy?  

Spory s? naturaln? części? obrotu gospodarczego, jednak w jaki sposób rozwi?zać je najszybciej, najniższym kosztem i jednocześnie zachowuj?c dobre relacje biznesowe?  

Przedsiębiorca musi czekać średnio 540 dni na rozstrzygnięcie sporu z adwersarzem w s?dzie, dodatkowo egzekucja przyszłego wyroku s?dowego zabiera przeciętnie około 145 dni. Rozwi?zanie sporu to ogromny koszt (także emocjonalny) dla przedsiębiorcy i zaangażowanych kluczowych pracowników firmy: menedżerów, finansistów, HR itd.  

Dochodzi także aspekt braku kontroli nad rozwi?zaniem konfliktu - strony wnosz?ce sprawę do s?du oddaj? swój los w ręce prawników i sędziego, który po zapoznaniu się ze spraw? wydaje wyrok lub orzeczenie. Sędzia nie tylko kontroluje procedurę (przebieg rozpraw), ale również meritum sprawy, w wyniku czego, strony nie maj? żadnego wpływu na treść orzeczenia, natomiast s? zobowi?zane zastosować się do niego.  

- S?d arbitrażowy od s?du powszechnego różni się tylko tym, że ma szybszy przebieg. Podobnie, jak w przypadku orzeczenia wydanego przez sędziego, tak i przez arbitra, nie ma żadnego znaczenia, czy strony akceptuj? postanowienie, dlatego w przypadku arbitrażu i zwykłego s?du mamy do czynienia z wygranym i przegranym. Sprawa w s?dzie czy arbitrażu nie tylko nie rozwi?zuje istniej?cych konfliktów, ale raczej sama jest przyczyn? powstawania nowych "punktów zapalnych" - mówi Anna Saczuk, mediator stały przy S?dzie Okręgowym w Warszawie, mediator przy Ministrze Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, mediator i facylitator w Międzynarodowym Centrum Mediacji.  

- Gdy pojawia się konflikt strony najczęściej dzwoni? do prawnika, od którego oczekuje się, że stanie na placu boju i szybko rozwi?że spór, przejmie w jakiś sposób nad nim kontrolę. Niestety wi?że się to zarówno z czasem jak i kosztami. Prawnik natomiast zobowi?zany jest do uczciwego przedstawienia klientowi wszystkich możliwych opcji rozwi?zania konfliktu. Dlatego nasz? rol? jako prawników, jest zaproponowanie alternatywy dla s?du i tak? właśnie alternatyw? jest mediacja. – dodaje Grażyna Kuźma.  

Czas, pieni?dze i relacje – kluczowe dla przedsiębiorcy  

W przypadku mediacji to strony wspólnie decyduj?, co będzie tematem mediacji, czyli określaj? jej zakres. W trakcie mediacji strony wypracowuj? wspólne rozwi?zanie bior?c pod uwagę swoje interesy i potrzeby, na co w s?dzie nie ma ani miejsca, ani czasu. W wyniku mediacji obie strony wygrywaj?, ponieważ to one, a nie sędzia, s? autorami rozwi?zania. Przyjęte rozwi?zania s? trwałe, dzięki temu, że strony s? usatysfakcjonowane - satysfakcja wynika z poczucia kontroli nad wynikiem. Dlatego właśnie mediacja jest polecana jako ta, w której uczestnicy bezpośrednio decyduj? o rozwi?zaniu, czyli o tym, co znajdzie się w porozumieniu. Jest to sposób na osi?gnięcie porozumienia w razie sprzecznych interesów stron bez udziału s?du.  

- Na pewnym etapie to właśnie prawnik jest t? osob?, która ma szansę pokierować konfliktem w stronę rozwi?zania polubownego lub nie. My mediatorzy nazywamy prawników bram?, przez któr? mediacja wejdzie do firmy albo do niej nie wejdzie. Ważna jest współpraca pomiędzy mediatorem i prawnikiem. Często zachęcam również strony, żeby brały udział w mediacji ze swoimi prawnikami, którzy s? dobrymi doradcami, a ich rola na etapie konstruowaniu ugody jest często niezast?piona – s? wręcz niezbędni. – mówi Anna Saczuk.  

W mediacji niezwykle ważny jest także wybór odpowiedniego mediatora: bezstronnego profesjonalisty, który nakieruje strony na poszukiwanie rozwi?zań satysfakcjonuj?cych dla obydwu stron, tzw. rozwi?zań win-win. Mediatora wybieraj? obydwie strony konfliktu, jest on neutralny wobec sporu i stron, zobowi?zany do zachowania poufności. Bardzo istotn? kwesti? jest fakt, że ugoda zawarta przed mediatorem może być zatwierdzona przez s?d i stanowić tytuł egzekucyjny. Jednym słowem - nie trac?c kilku lat w s?dzie, w wyniku mediacji strony wypracowuj? ugodę, której „wartość” w świetle prawa jest tożsama z wyrokiem s?du.  

Niew?tpliw? zalet? mediacji w stosunku do procesu s?dowego jest szybkość rozwi?zania konfliktu, która w obliczu statystyk wydaje się wręcz ekspresowa - kilka tygodni vs. kilka lat. Kolejn? zalet? s? koszty około dziesięciokrotnie niższe niż koszty procesu s?dowego (przykładowe porównanie kosztów w tabeli). Jeżeli skonfliktowane strony wybior? mediację i usi?d? do wspólnych rozmów w towarzystwie mediatora, zdecydowana większość spraw kończy się podpisaniem ugody, co stanowi bezsprzeczny sukces obydwu stron.

Także atmosfera, w jakiej przebiegaj? sesje mediacyjne i fakt decydowania o swoim własnym losie często owocuje kontynuacj? współpracy przez strony, a także wyjaśnieniem innych, pobocznych spraw nie zawsze zwi?zanych z meritum danego konfliktu, z którym strony udały się do mediatora.  

- S?d skupia się na tym, która ze stron w świetle przedstawionych materiałów ma rację. Sędzia bada, co wydarzyło się w przeszłości i na tej podstawie wydaje wyrok, który ma poważne konsekwencje dla stron w przyszłości. Mediator w ogóle nie zajmuje się rozs?dzaniem, kto ma rację. Sytuacja obecna to punkt wyjścia do poszukiwania rozwi?zań na przyszłość. Mediacja to rozmowa językiem korzyści. Rozmowa, która w przypadku zatwierdzenia ugody ma skutki równie wi?ż?ce, co decyzja s?du. Zgodnie z prawem polskim, po osi?gnięciu porozumienia, ugoda może stać się tytułem egzekucyjnym po zatwierdzeniu przez s?d i nabiera takiej samej mocy prawnej jak wyrok s?du. Myślę, że to jest niesamowita możliwość, żeby wzi?ć sprawy w swoje ręce i współdecydować o rozwi?zaniach. Mediacja jest dobrowolna i strony w każdym momencie mog? powiedzieć – wychodzę z tego. To jest bardzo proste – rozwi?zanie musi być satysfakcjonuj?ce dla obydwu stron, inaczej nie dojdzie do ugody. Celem spotkania, jest próba dojścia do porozumienia, które możemy wykreować sami, bez zewnętrznego sędziego. Sędzia narzuca rozwi?zanie w postaci wyroku, ale najczęściej nie stanowi to rozwi?zania problemu stron, st?d pojawiaj? się apelacje. – mówi Anna Saczuk.  

Mediacje s? też zawsze poufne, informacje i ustalenia uzyskane podczas mediacji, w przypadku, gdy nie zakończy się ona ugod?, nie mog? być wykorzystane jako materiał dowodowy w procesie s?dowym.  

Mediacja jest od kilku lat również promowana przez ustawodawcę. Dużo dobrego w kwestii odci?żania s?dów wniosła Ustawa o wspieraniu polubownych metod rozwi?zywania konfliktów. Mediacja nadal jest dobrowolna, lecz sędziowie maj? obecnie obowi?zek informowania stron o takiej możliwości, mog? też skierować sprawę do mediacji na każdym etapie procesu, dodatkowo wprowadzono zachęty finansowe - zwrot całości lub części opłaty s?dowej. Ustawodawca zobowi?zał także strony do podjęcia próby ugodowej zanim sprawa trafi do s?du. Niepodanie tej informacji w pozwie może stanowić brak formalny i poskutkować jego odrzuceniem.  

Nowelizowane przepisy art. 54a Ustawy o finansach publicznych, maj? m.in. na celu skrócenie czasu i zmniejszenie kosztów postępowań pomiędzy sektorem prywatnym i publicznym. Zgodnie z nowymi przepisami jednostka finansów publicznych powinna podj?ć próbę mediacji i w jej trakcie rozważyć, czy propozycja ugodowa spełnia kryteria ustawy.  

- Mediacja z sektorem publicznym to element rzeczywistości sporów niezwykle mocno wyczekiwany przez branżę budowlan?. Niestety bardzo często przeszkod? do rozwi?zania sporu pomiędzy przedsiębiorc? budowlanym a jednostk? sektora finansów publicznych (np. samorz?dem, urzędem, czy inn? instytucj? państwow?) jest opór po stronie publicznej. Wydaje się, że znowelizowane przepisy ustawy o finansach publicznych powinny rozwi?zać przynajmniej część problemów urzędników i bardziej zachęcić ich do mediacji z sektorem publicznym – komentuje Dr Ewelina Stobiecka, radca prawny, mediator, inicjator i koordynator Międzynarodowego Centrum Mediacji, partner zarz?dzaj?cy w kancelarii Taylor Wessing w Warszawie.  

Dobrze się zabezpieczyć  

Jak mówi powiedzenie „przezorny zawsze zabezpieczony”, dlatego również w relacjach biznesowych już na etapie przygotowywania umów eksperci zalecaj? proste, ale jednocześnie skuteczne rozwi?zanie zapewniaj?ce stronom komfortowe warunki rozwi?zania sporu, gdzie pierwszym wyborem w obliczu konfliktu nie jest s?d, a mediacja. Mowa o prostej klauzuli mediacyjnej dodawanej już w wielu przypadkach do wszystkich umów i stanowi?cej pewien standard w nowoczesnym prowadzeniu biznesu.  

- Zawsze rekomenduję swoim klientom mediację. Dlaczego tak robię? Ponieważ tak podpowiada mi wieloletnie doświadczenie zawodowe. Wiem, że klienci, którzy utknęli na lata w s?dzie, po pięciu, sześciu latach, kiedy często już zmieniły nie tylko warunki biznesowe, ale też np. składy osobowe zarz?du spółek, nie wszyscy pamiętaj? już jak zaczęła się dana sprawa, na tyle jednak wyczerpała ona zasoby firmy, że prawnik kojarzy się już tylko z czymś/kimś nieprzyjemnym. A nie o to nam chodzi. Standardy biznesowe w branży prawnej też ewoluowały i o wiele lepiej jest być doradc? klienta na każdym etapie jego działania, a nie tylko w sytuacji kryzysowej, kiedy jesteśmy „mniejszym złem” – mówi Grażyna Kuźma.  

- Stara chińska zasada mówi: „lepiej zapobiegać, niż leczyć” - dodaje Anna Saczuk. O tym, jak przedsiębiorcy będ? rozwi?zywać spory, najlepiej jest zdecydować przy zawieraniu kontraktu. Zawsze rekomenduję przedsiębiorcom 3-stopniow? klauzulę rozwi?zywania sporów, w której s?d jest tym trzecim, ostatnim krokiem. Na pocz?tku proponuję negocjacje bezpośrednie, a w przypadku braku porozumienia w drodze negocjacji, strony wszczynaj? postępowanie mediacyjne i zobowi?zuj? się do wzięcia udziału w co najmniej jednym plenarnym posiedzeniu mediacyjnym, z udziałem mediatora. W klauzuli można określić sposób wyboru mediatora i maksymalny czas trwania mediacji - ja sugeruję 14 dni od jej wszczęcia przez jedn? ze stron, przy czym strony mog? ten czas zgodnie wydłużyć. W przypadku dojścia do porozumienia, strony zawieraj? stosown? ugodę mediacyjn?. Jeśli nie, id? do s?du.  

Przykładowa klauzula mediacyjna

Wszelkie spory wynikaj?ce z niniejszej umowy lub pozostaj?ce w zwi?zku z ni?, będ? rozwi?zywane polubownie w ramach Międzynarodowego Centrum Mediacji działaj?cego przy międzynarodowych Izbach Przemysłowo-Handlowych w Polsce.

W przypadku braku porozumienia i niemożliwości rozwi?zania sporu w postępowaniu mediacyjnym w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku o przeprowadzenie mediacji lub innym terminie uzgodnionym pisemnie przez strony, każda ze stron może poddać spór pod rozstrzygnięcie właściwego s?du [.] .  

Wnioski ekspertów  

Wszystkie powyższe wnioski powstały w wyniku spotkania, które odbyło się 27 marca br. w Brytyjsko-Polskiej Izbie Handlowej i stanowiło pierwsze z cyklu pięciu zaplanowanych w 2018 roku szkoleń pt. „Mediacja – nowa jakość w biznesie”, organizowanych przez Międzynarodowe Centrum Mediacji i Izby Gospodarcze.  

Spotkanie pt. „Procesy budowlane i spory nieruchomościowe a ADR. Mediacja remedium na rosn?ce zadłużenie branży budowlanej?” adresowane było do: członków zarz?dów i właścicieli firm sektora nieruchomości, menedżerów odpowiedzialnych za planowanie kosztów i budżety, prawników wewnętrznych przedsiębiorstw branży nieruchomości.  

Kolejne spotkania z cyklu „Mediacja – nowa jakość w biznesie”  

15.05.2018 Rozwi?zania procedury cywilnej w zakresie zastosowania mediacji. Zestawienie najważniejszych instrumentów prawnych z mediacj? w tle  

19.06.2018 Zastosowanie mediacji w sporach z sektorem publicznym. Zadania i rola Prokuratorii Generalnej  

10.09.2018 Kompetencje miękkie „soft skills” prawnika a procedury ADR. Narzędzia pomocne prawnikowi w skutecznej mediacji (prawnik jako pełnomocnik i mediator)  

09.10.2018 Sukces na sali s?dowej porażk? biznesow? mocodawcy. Rola pełnomocnika przedsiębiorcy/urzędu/korporacji w kreowaniu biznesu klienta/mocodawcy  

Organizatorzy: Międzynarodowe Centrum Mediacji: Belgijska Izba Gospodarcza, Brytyjsko-Polska Izba Handlowa, Francusko-Polska Izba Gospodarcza, Włoska Izba Handlowo-Przemysłowa w Polsce, Polsko-Hiszpańska Izba Gospodarcza  

Partnerzy wydarzenia: Taylor Wessing, Infinity PR&MarComm  

Wstęp wolny, liczba miejsc ograniczona, obowi?zuje rejestracja uczestników  

Opracowała:Aleksandra G?sowska, inicjator i sekretarz generalny Międzynarodowego Centrum Mediacji, partner zarz?dzaj?cy w Agencji INFINITY  

Kontakt dla mediów:

INFINITY PR&MarComm
Tel.: + 48  793 41 00 08, E-Mail: ola(@)agencja-infinity.pl

***  

O Międzynarodowym Centrum Mediacji  

Międzynarodowe Centrum Mediacji stanowi platformę pozas?dowego rozwi?zywania sporów, dostępn? dla wszystkich podmiotów, w szczególności Członków Izb Przemysłowo-Handlowych w Polsce, które podpisały Deklarację utworzenia Międzynarodowego Centrum Mediacji podpisały: Belgijska Izba Gospodarcza, Brytyjsko-Polska Izba Handlowa, Francusko-Polska Izba Gospodarcza, Włoska Izba Handlowo-Przemysłowa w Polsce, Polsko-Hiszpańska Izba Gospodarcza. Misj? MCM jest ułatwianie przedsiębiorcom prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce oraz wprowadzanie i promocja najwyższych standardów zwi?zanych z polubownym rozwi?zywaniem sporów w biznesie.  

Inicjatorami przedsięwzięcia s? przedstawiciele Izb, którzy weszli w skład Rady Międzynarodowego Centrum Mediacji, Dr Ewelina Stobiecka, mediator, radca prawny, partner zarz?dzaj?cy w kancelarii Taylor Wessing w Warszawie i koordynator Międzynarodowego Centrum Mediacji oraz Aleksandra G?sowska, partner zarz?dzaj?cy w Infinity - Agencji PR & MarComm w Warszawie, sekretarz Międzynarodowego Centrum Mediacji.  

Formuła Międzynarodowego Centrum Mediacji otwarta na wszystkie międzynarodowe instytucje wspieraj?ce przedsiębiorców i obrót z zagranic? w Polsce oraz izby regionalne i branżowe reprezentuj?ce interesy przedsiębiorców z różnych branż i regionów w Polsce. Partnerami MCM jest Mediationsakademie Berlin, Centre for Effective Dispute Resolution (CEDR) Londyn, Business Dispoute Resolution & Mediation Madryt, Dolnośl?ska Izba Gospodarcza, The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).  

Unikaln? cech? MCM jest możliwość mediowania w wielu językach, zarówno na poziomie lokalnym jak i międzynarodowym. Listę mediatorów MCM tworz? eksperci w konkretnych branżach, prowadz?cy mediacje w językach obcych i posiadaj?cych doświadczenie zarówno merytoryczne jak i praktyczne oraz znajomość kontekstu kulturowego.