Analizy i badania

Maciej Szczepański: Ekologicznie i ekonomicznie w logistyce

<p style="text-align: justify;">Magazyny typu „cross-dock” – coraz bardziej popularne wśród najemców. Dlaczego tego typu magazyny są tak ważne w procesie transportowym? Czym powinny się charakteryzować takie obiekty? Jaka jest ich dostępność na rynku? Coraz silniejsza konkurencja cenowa oraz rosnące koszty wywołane presją płacową ze strony pracowników na rynku transportowym powodują, że wśród firm prowadzących dystrybucję rośnie zainteresowanie magazynami typu cross-dock (przeładunkowymi).</p>

>

Magazyny typu cross-dock pozwalaj? na optymalizację kosztów zwi?zanych z dostaw? towaru do odbiorcy na odcinku tzw. ostatniej mili w dystrybucji. Ostatnia mila to w języku logistyków określenie ostatniego odcinka transportu towaru od lokalnego hubu (magazynu) do odbiorcy. Firma transportowa ł?czy w lokalnym hubie dystrybucyjnym towary od różnych nadawców i wysyła je do miejsca docelowego jednym samochodem. Podobnie dzieje się w odwrotnym kierunku, tzn. towar od wielu lokalnych nadawców dostarczany jest wieloma pojazdami, a następnie jest przeładowywany i konsolidowany na auta jad?ce w danym kierunku. Zorganizowanie procesu przeładunkowego nie jest łatwe i wymaga wiedzy na temat logistyki magazynowej, ale pozwala na wygenerowanie znacznych oszczędności m. in. poprzez skrócenie trasy dostawy, jak również ograniczenie czasu składowania towarów w magazynie oraz emisji CO2.

To, co odróżnia magazyn cross-dock od standardowego budynku, to jego podstawowa funkcja, czyli krótkoterminowe składowanie towaru. Szybka rotacja towarów powoduje, że nie trzeba wyposażać go w regały, co z kolei ma wpływ na wysokość hali. Standardowe magazyny klasy A musz? zapewnić co najmniej 10 m wysokości dla przestrzeni składowej, tymczasem dla magazynu przeładunkowego wysokość 6 m jest w zupełności wystarczaj?ca. Niższy magazyn to także mniejsza kubatura budynku, czyli niższe koszty ogrzewania. Dodatkowo, doświetlenie przestrzeni w tego typu obiektach, czy to światłem naturalnym, czy też sztucznym, jest znacznie łatwiejsze.

Standardowo magazyny wyposażane s? w świetliki daj?ce 2% światła dziennego. Na powierzchni przeładunkowej ten parametr powinien wynosić 5%, a ponieważ powierzchnia nie jest zabudowana regałami, jest to stosunkowo łatwo osi?gn?ć.

Duża ilość operacji przeładunkowych sprawia, że tego typu magazyn powinien mieć wystarczaj?c? liczbę bram i doków. W standardzie oferuje się 1 dok na około 300 mkw. powierzchni magazynu, do zorganizowania logistyki „ostatniej mili” jest to zdecydowane za mało. Zakłada się, że optymalny magazyn cross-dock ma około 48 m głębokości, co przy umieszczeniu bram po obu stronach hali zwiększa ten współczynnik do około 110 mkw. na jedn? bramę. Planuj?c rozmieszczenie doków należy pamiętać również, że część operacji wykonywana będzie z wykorzystaniem mniejszych pojazdów. Logistyka miejska rozwija się w bardzo szybkim tempie, więc wykorzystanie małych pojazdów w transporcie będzie coraz bardziej powszechne. Dlatego część doków powinna zostać odpowiednio przystosowana.

Kształt magazynu cross-dok także jest dość istotny – jak już wspomniano wcześniej uznaje się, że optymalnie powinien on mieć około 48 m głębokości, co pozwoli na przygotowanie stref odkładczych po obu stronach budynku oraz na zapewnienie sprawnej komunikacji pomiędzy nimi. Elementami, które tak? komunikację mog? zakłócać s? słupy nośne, na których opiera się konstrukcja dachu – im jest ich mniej i im s? one bardziej oddalone od strefy przy bramach, tym lepiej.

Ze względu na kształt działek deweloperzy często oferuj? tzw. „oszukany” cross-dock, nazywany często „L-shape”. To nic innego jak moduł narożny standardowego magazynu, w którym bramy zlokalizowane s? na s?siaduj?cych ze sob? ścianach. O ile taki kształt pozwala na uzyskanie dobrego współczynnika liczby bram do powierzchni magazynu, to organizacja stref odkładczych i ruchu wózków jest bardzo utrudniona.

Przy dużej ilości operacji przeładunkowych zapewnienie w okresie zimowym minimalnej wymaganej temperatury pracy (14oC) jest praktycznie niemożliwe. Teoretycznie można byłoby zastosować dmuchawy z ciepłym powietrzem, ale w praktyce takiego rozwi?zania się nie stosuje. Trudno bowiem wykonać rzeteln? kalkulację opłacalności takiego rozwi?zania. Być może warto post?pić całkiem inaczej, tj. ograniczyć liczbę urz?dzeń grzewczych, wzi?wszy pod uwagę, że obowi?zek zapewnienia temperatury 14oC nie ma charakteru bezwzględnego i odstępstwa od tej zasady s? możliwe. Wymaga to jednak dokładnej analizy i odpowiednich regulacji wewnętrznych w przedsiębiorstwie.

Cross-docking cieszy się coraz większ? popularności? wszędzie tam, gdzie niezbędna jest sprawna dystrybucja towarów, ale podaż powierzchni spełniaj?cych powyższe kryteria jest bardzo niewielka. O ile deweloperzy s? skłonni dostarczyć budynek typu L-shape, ponieważ zachowuj? standardow? głębokość magazynu, to obiekty o głębokości ok 48 m s? dostępne jedynie w przypadkach, kiedy na inny kształt zabudowy nie pozwala działka. Oczywiście w przypadku obiektów BTS konstrukcja płytkiego magazynu jest jak najbardziej możliwa. Potencjalny najemca musi się jednak liczyć z umow? na okres minimum 7-10 lat.

Cena za wynajem powierzchni do cross-dockingu może być wyższa od ceny wynajmu standardowego obiektu nawet o około 60-70%, co spowodowane jest gorszym współczynnikiem wykorzystania powierzchni działki pod zabudowę oraz wyższymi kosztami budowy, na które wpływaj? przede wszystkim większa liczba bram, placów manewrowych i parkingów dla ciężarówek.

W odniesieniu do oczekiwanych 6 m wysokości, należy zaznaczyć, że takie budynki nie s? oferowane w żadnej formie wynajmu. W niektórych przypadkach wi?że się to z konieczności? zawarcia umowy BTO, czyli przeniesienia własności przez dewelopera na zamawiaj?cego po zakończeniu inwestycji.

Podsumowuj?c, zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny do cross-dockingu będzie na pewno rosło. Należy mieć nadzieję, że deweloperzy będ? pod?żali za tymi potrzebami i umożliwi? potencjalnym najemcom korzystanie z powierzchni zbliżonych do „ideału”.

Autor:

Maciej Szczepański, Business Development Manager w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych, Cushman & Wakefield

***

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield jest wiod?c? na świecie firm? świadcz?c? usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływaj?cych na sposób, w jaki ludzie pracuj?, robi? zakupy i spędzaj? wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa naszych 45 tysięcy pracowników w ponad 70 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwi?zań, pozwalaj? najemcom i inwestorom na optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody s? szacowane na 6 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należ? pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarz?dzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarz?dzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarz?dzanie inwestycjami i  aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. W 2017 roku firma Cushman & Wakefield obchodzi stulecie swojej działalności – od 100 lat pomaga klientom w osi?ganiu celów biznesowych. Więcej informacji na stronach  www.cushwakecentennial.com i www.cushmanwakefield.com  oraz na Twitterze:  @CushWake.

WIĘCEJ AKTUALNOŚCI

Analizy i badania

Maciej Szczepański: Ekologicznie i ekonomicznie w logistyce

<p style="text-align: justify;">Magazyny typu „cross-dock” – coraz bardziej popularne wśród najemców. Dlaczego tego typu magazyny są tak ważne w procesie transportowym? Czym powinny się charakteryzować takie obiekty? Jaka jest ich dostępność na rynku? Coraz silniejsza konkurencja cenowa oraz rosnące koszty wywołane presją płacową ze strony pracowników na rynku transportowym powodują, że wśród firm prowadzących dystrybucję rośnie zainteresowanie magazynami typu cross-dock (przeładunkowymi).</p>

>

Magazyny typu cross-dock pozwalaj? na optymalizację kosztów zwi?zanych z dostaw? towaru do odbiorcy na odcinku tzw. ostatniej mili w dystrybucji. Ostatnia mila to w języku logistyków określenie ostatniego odcinka transportu towaru od lokalnego hubu (magazynu) do odbiorcy. Firma transportowa ł?czy w lokalnym hubie dystrybucyjnym towary od różnych nadawców i wysyła je do miejsca docelowego jednym samochodem. Podobnie dzieje się w odwrotnym kierunku, tzn. towar od wielu lokalnych nadawców dostarczany jest wieloma pojazdami, a następnie jest przeładowywany i konsolidowany na auta jad?ce w danym kierunku. Zorganizowanie procesu przeładunkowego nie jest łatwe i wymaga wiedzy na temat logistyki magazynowej, ale pozwala na wygenerowanie znacznych oszczędności m. in. poprzez skrócenie trasy dostawy, jak również ograniczenie czasu składowania towarów w magazynie oraz emisji CO2.

To, co odróżnia magazyn cross-dock od standardowego budynku, to jego podstawowa funkcja, czyli krótkoterminowe składowanie towaru. Szybka rotacja towarów powoduje, że nie trzeba wyposażać go w regały, co z kolei ma wpływ na wysokość hali. Standardowe magazyny klasy A musz? zapewnić co najmniej 10 m wysokości dla przestrzeni składowej, tymczasem dla magazynu przeładunkowego wysokość 6 m jest w zupełności wystarczaj?ca. Niższy magazyn to także mniejsza kubatura budynku, czyli niższe koszty ogrzewania. Dodatkowo, doświetlenie przestrzeni w tego typu obiektach, czy to światłem naturalnym, czy też sztucznym, jest znacznie łatwiejsze.

Standardowo magazyny wyposażane s? w świetliki daj?ce 2% światła dziennego. Na powierzchni przeładunkowej ten parametr powinien wynosić 5%, a ponieważ powierzchnia nie jest zabudowana regałami, jest to stosunkowo łatwo osi?gn?ć.

Duża ilość operacji przeładunkowych sprawia, że tego typu magazyn powinien mieć wystarczaj?c? liczbę bram i doków. W standardzie oferuje się 1 dok na około 300 mkw. powierzchni magazynu, do zorganizowania logistyki „ostatniej mili” jest to zdecydowane za mało. Zakłada się, że optymalny magazyn cross-dock ma około 48 m głębokości, co przy umieszczeniu bram po obu stronach hali zwiększa ten współczynnik do około 110 mkw. na jedn? bramę. Planuj?c rozmieszczenie doków należy pamiętać również, że część operacji wykonywana będzie z wykorzystaniem mniejszych pojazdów. Logistyka miejska rozwija się w bardzo szybkim tempie, więc wykorzystanie małych pojazdów w transporcie będzie coraz bardziej powszechne. Dlatego część doków powinna zostać odpowiednio przystosowana.

Kształt magazynu cross-dok także jest dość istotny – jak już wspomniano wcześniej uznaje się, że optymalnie powinien on mieć około 48 m głębokości, co pozwoli na przygotowanie stref odkładczych po obu stronach budynku oraz na zapewnienie sprawnej komunikacji pomiędzy nimi. Elementami, które tak? komunikację mog? zakłócać s? słupy nośne, na których opiera się konstrukcja dachu – im jest ich mniej i im s? one bardziej oddalone od strefy przy bramach, tym lepiej.

Ze względu na kształt działek deweloperzy często oferuj? tzw. „oszukany” cross-dock, nazywany często „L-shape”. To nic innego jak moduł narożny standardowego magazynu, w którym bramy zlokalizowane s? na s?siaduj?cych ze sob? ścianach. O ile taki kształt pozwala na uzyskanie dobrego współczynnika liczby bram do powierzchni magazynu, to organizacja stref odkładczych i ruchu wózków jest bardzo utrudniona.

Przy dużej ilości operacji przeładunkowych zapewnienie w okresie zimowym minimalnej wymaganej temperatury pracy (14oC) jest praktycznie niemożliwe. Teoretycznie można byłoby zastosować dmuchawy z ciepłym powietrzem, ale w praktyce takiego rozwi?zania się nie stosuje. Trudno bowiem wykonać rzeteln? kalkulację opłacalności takiego rozwi?zania. Być może warto post?pić całkiem inaczej, tj. ograniczyć liczbę urz?dzeń grzewczych, wzi?wszy pod uwagę, że obowi?zek zapewnienia temperatury 14oC nie ma charakteru bezwzględnego i odstępstwa od tej zasady s? możliwe. Wymaga to jednak dokładnej analizy i odpowiednich regulacji wewnętrznych w przedsiębiorstwie.

Cross-docking cieszy się coraz większ? popularności? wszędzie tam, gdzie niezbędna jest sprawna dystrybucja towarów, ale podaż powierzchni spełniaj?cych powyższe kryteria jest bardzo niewielka. O ile deweloperzy s? skłonni dostarczyć budynek typu L-shape, ponieważ zachowuj? standardow? głębokość magazynu, to obiekty o głębokości ok 48 m s? dostępne jedynie w przypadkach, kiedy na inny kształt zabudowy nie pozwala działka. Oczywiście w przypadku obiektów BTS konstrukcja płytkiego magazynu jest jak najbardziej możliwa. Potencjalny najemca musi się jednak liczyć z umow? na okres minimum 7-10 lat.

Cena za wynajem powierzchni do cross-dockingu może być wyższa od ceny wynajmu standardowego obiektu nawet o około 60-70%, co spowodowane jest gorszym współczynnikiem wykorzystania powierzchni działki pod zabudowę oraz wyższymi kosztami budowy, na które wpływaj? przede wszystkim większa liczba bram, placów manewrowych i parkingów dla ciężarówek.

W odniesieniu do oczekiwanych 6 m wysokości, należy zaznaczyć, że takie budynki nie s? oferowane w żadnej formie wynajmu. W niektórych przypadkach wi?że się to z konieczności? zawarcia umowy BTO, czyli przeniesienia własności przez dewelopera na zamawiaj?cego po zakończeniu inwestycji.

Podsumowuj?c, zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny do cross-dockingu będzie na pewno rosło. Należy mieć nadzieję, że deweloperzy będ? pod?żali za tymi potrzebami i umożliwi? potencjalnym najemcom korzystanie z powierzchni zbliżonych do „ideału”.

Autor:

Maciej Szczepański, Business Development Manager w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych, Cushman & Wakefield

***

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield jest wiod?c? na świecie firm? świadcz?c? usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływaj?cych na sposób, w jaki ludzie pracuj?, robi? zakupy i spędzaj? wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa naszych 45 tysięcy pracowników w ponad 70 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwi?zań, pozwalaj? najemcom i inwestorom na optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody s? szacowane na 6 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należ? pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarz?dzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarz?dzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarz?dzanie inwestycjami i  aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. W 2017 roku firma Cushman & Wakefield obchodzi stulecie swojej działalności – od 100 lat pomaga klientom w osi?ganiu celów biznesowych. Więcej informacji na stronach  www.cushwakecentennial.com i www.cushmanwakefield.com  oraz na Twitterze:  @CushWake.

Share this page Share on FacebookShare on TwitterShare on Linkedin

Close

UWAGA / ATTENTION

W dniu 16.08.2019 biuro CCIFP bedzie zamkniete.
Le vendredi 16.08.2019 27.12 le bureau de la CCIFP sera fermé.